TAHLİYE DAVALARI
Türk Hukuk sisteminde kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için ilgili kanunlar tarafından belirtilmiş önemli ve samimi sebeplere ihtiyacı vardır. İlgili kanunlar şöyledir;
1- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
2- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
3- Kamu Konutları ve Gecekondu Kanunu
İlgili yazımızda günlük hayatta daha fazla karşılaşacağımız tahliye sebepleri olarak kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası incelenecektir.
A) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası:
TBK m.350/1 “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” hükmünü havidir.
İlgili kanun hükmü gereğince kiraya veren tarafından ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;
1. kendisinin,
2. eşinin,
3. altsoyunun (torun, torun çocuğu)
4. üstsoyunun (baba/büyükbaba)
5. veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyerini kullanma ihtiyaçlarının olması ve bu ihtiyacın mahkeme nezdinde “gerçek, zorunlu ve samimi” olması gerekmektedir.
Peki kanunun “bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” deyiminden ne anlaşılması gerekmektedir?
TMK’nun “Nafaka Yükümlüleri” başlıklı 364. maddesi ile “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır. Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır” TBK m.350/1’de belirtilen “bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler” deyiminden ne anlaşılması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Dolayısıyla nafaka ödemekle mükellef olduğumuz kişiler de (örneğin kardeş olabilir) kanunen bakmakla yükümlü olduğumuz diğer kişiler arasında yer aldığından bu kişilerinde ihtiyacı olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
B) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Açma Süresi
TBK m. 350 dava açma süresini iki kısma ayırmıştır. İlk olarak kira sözleşmesinin “belirli süreli” olması halinde sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmak zorunludur. İkinci olarak ise kira sözleşmesinin “belirsiz süreli” olarak yapılması halinde ise TBK’da belirtilen genel hükümler çerçevesinde fesih bildirim sürelerine riayet edilerek belirlenen tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmak zorundadır. Ayrıca unutulmamalıdır ki; her ne kadar kira sözleşmesi 1 yıl süreyle yapılmış olsa da çoğu defa kiracılar sözleşmenin sona ermesinden itibaren kiralanan taşınmazda oturmaya devam etmektedir. Bu gibi durumlarda sözleşmenin uzaması sözleşmeyi “belirsiz süreli” hale getirmemekte olup; başlangıçta sözleşme 1 yıllığına yapılmış olduğundan her sene bir yıl olmak üzere uzamaktadır. Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağı zaman eğer başlangıçta kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa dava açma süresi olarak belirli süreli sözleşmenin sona ermesi beklenmelidir.
C) İhtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması gerekmektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında mahkemelerin dikkat ettiği ilk şey; işbu davayı kimin ihtiyacı nedeniyle açtığımızdır. Örneğin bu davanın TBK m.350’de belirtildiği gibi sadece kendimiz, eşimiz, altsoyumuz, üstsoyumuz veya bakmakla yükümlü olduğumuz kişilerin ihtiyacı nedeniyle açabilmekteyiz. İkinci olarak ise; mahkemede dayanak yaptığımız sebebin zorunlu, samimi ve devamlı olmasıdır.
Peki ihtiyacın zorunlu, samimi ve devamlı olması ne anlama gelmektedir?
* Öncelikle ihtiyacın davanın açıldığı tarih itibariyle doğmuş yani mevcut olması gerekmektedir. İleride doğabilecek yahut doğması muhtemel sebeplere dayalı olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamamaktadır. Ayrıca davada dayanak yapılan ihtiyacın geçici olmaması, yani dava süreci boyunca devam etmesi gerekmektedir.
* Yerleşik Yargıtay içtihatları ile sabit olduğu üzere örneğin ihtiyacı olan kişinin kirada oturuyor olması ve hali hazırda oturabileceği başka bir taşınmazının bulunmaması; kirada olmamakla beraber, oturdukları evin kiralanan eve kıyasla rutubetli, asansörsüz ve yüksek katta, kiracının elindekinden daha küçük ya da daha kullanışsız olması; memuriyet nedeniyle kiralananın bulunduğu yere tayini gibi sebepler mahkeme nezdinde zorunlu, samimi ve devamlı bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.
İzmir BAM, 6. HD, 2018/3148 E., 2020/363 K., 02.03.2020 T.
“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Kural olarak, yaptığı işe uygun başka taşınmazı olmayan ve kirada faaliyet gösteren kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğu hususunu karine olarak kabul etmek gerekir.”
D) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Açmadan Önce Kiracıya İhtarname Göndermek Şart Mıdır?
Bu husus “belirli süreli kira sözleşmeleri” ve “belirsiz süreli kira sözleşmeleri” olarak iki şekilde incelenmesi gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
E) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir, Kimler Açamaz?
* Taşınmazın kuru mülkiyet hakkı sahibi işbu davayı açamayacakken; taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilecektir. Ayrıca kiralananın paylı mülkiyete konu olması halinde, işbu davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Örneğin dava başlangıçta tek bir paydaş tarafından açılmış ise bu koşulun (pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması) dava sırasında gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Ancak paydaşlardan biri kiraya veren konumunda ise, diğer paydaşlarla bir bütünlük oluşturmadan tek başına işbu davayı açabilmektedir.
* Kiralananın elbirliği mülkiyetinde olması halinde ise; davanın bütün ortakların katılımıyla açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğer ortakların tamamının katılmaları gerekmektedir.
F) Kiralama Yasağı
Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka bir kiracıya kiralayamaz. Ancak evin satılması halinde herhangi bir sebebe ihtiyaç duyulmaksızın evin başka bir kişiye satışı yapılabilir.
G) Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davalarına İlişkin Emsal Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. HD., 2018/1057 E., 2018/1859 K., 01.03.2018 T.
“…Davacı, halen eşi adına kayıtlı taşınmazda oturduğunu, bu taşınmazın riskli yapı kabul edildiğini ve yıkım aşamasında olduğunu, kiralanan konuta ihtiyaçları bulunduğunu belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”
Yargıtay 3. HD., 2017/4069 E., 2017/11195 K., 06.07.2017 T.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
Yargıtay 6. HD., 2013/2188 E., 2013/4985 K., 21/03/2013 T.
“…davacının kızının Keban ilçesinde öğretmenlik yaptığı ve lojmanda kaldığı, oğlunun ise ... Eğitim ve Araştırma Hastanesinde doktor olup halen kirada oturmakta olduğu hususları dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının çocuklarından öğretmen olanın lojmanda kaldığı, doktor olanın ise kirada olmakla birlikte tahliye tehdidi altında olduğuna dair dosyada delil olmadığı, her iki çocuğunda memur olması sebebiyle ...da ikametlerinin geçici olabileceği, ayrıca sosyal ve ekonomik durumlarının da nazara alınarak ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının, özellikle doktor olan oğlunun ...merkezde kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”