Bu yazımızda süreli ipoteklerin terkini, süreli ipotek takiplerinde taraflarca sıkça yapılan hatalar ile dikkat edilmesi gereken hususlar üzerinde durulacaktır.
Bilindiği üzere İpotek; doğmuş, doğacak veya doğması muhtemel bir alacağın paraya çevrilebilir özelliği olan bir taşınmaz ile teminat altına alınmasıdır. Taşınmaz ile teminat altına alınmış alacağın ödenmemesi halinde alacaklı tarafından İİK 58-148-149-150 ve devamı maddeleri gereğince taşınmazın satılması sağlanarak alacaklının alacağına kavuşması hedeflenmiştir.
Ayrıca ipoteğe konu olan taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunma zorunluluğu da bulunmamakta olup, borçlu dışındaki bir şahıs adına kayıtlı taşınmazın da alacakların teminatını oluşturmak üzere ipotek altına alınması mümkün bulunmaktadır.
İpotek işleminin tarafları taşınmaz üzerine konulacak ipotek için süre belirleyebilmektedirler.
Süreli ipoteklerde konulan sürenin geçmesi, ipotekle teminat altına alınmış alacak hakkının sona ermesi anlamına gelmektedir. Ancak eski uygulamalarda tapu müdürlüklerince süreli ipoteklerin süresinin dolmasına rağmen malikin başvurusu ile kaldırılmadığı, bu durumun ipotek terkin davalarının açılmasına sebep olduğu, buna dair de birden fazla Yargıtay içtihatları ile ilgili sorun çözümlenmeye çalışıldığı ancak bu durum uzun yargılama süresine ve ilgilerinin hak ve menfaatlerine daha geç kavuşmalarına neden olmaktaydı.
10.07.2019 tarihli 30827 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 19 uncu maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesine; "İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir." hükmünün eklenmesi ile bu düzenlemeden önce süreli ipoteklerin sürelerinin geçmesine rağmen Tapu müdürlüklerince terkin edilememesi ve mahkemece verilmiş bir ipotek terkin kararı olmaksızın işlem yapılamamasının önüne geçilmiştir.
Madde hükmüne göre süreli kurulmuş bir ipoteğin süresinin bitiminden itibaren 30 gün içinde ipotekli taşımaz üzerine ipotek takibine geçildiğine dair İİK 150/c maddesi gereğince şerh konulmamış olması halinde söz konusu süreli olarak tesis edilmiş ipotek, ipotek maliki tarafından tapu dairesine başvurulup talep edilmesi halinde terkin edilebilecektir.
Ayrıca 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 3 üncü maddesi ile 2644 sayılı Tapu Kanununa "Geçici Madde 4- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883 üncü maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipoteklerde anılan fıkrada belirtilen otuz günlük süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte başlar." hükmü ile de kanunun yürürlüğe girdiği 01/01/2020 tarihinden önce süreli olarak tesis edilmiş tüm süreli ipoteklerin de yine ipotek malikinin talebiyle tapu dairelerince başvuru üzerine terkin edilmesi gerektiği de anlaşılmaktadır.
Süreli İpotek Takiplerinde Sıkça Yapılan Hatalar ve İlgililerce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Süreli ipotek takiplerinde işlemin hak düşürücü ve kesin süreli olması, 10/07/2019 tarihinde ek bir düzenleme ile süreli ipotekteki 30 günlük takip başlatma süresinin hayatımıza yeni girmiş olması nedeniyle ilgililerce hatalara ve hak kayıplarına yol açabilecek sıkça hatalar yapıldığı görülmekte olup, bu hataların tekrarlanmaması için ;
İİK 150 ve devamı maddeleri gereğince ipotekle alacağını teminat altına almış alacaklının sürenin bitimine müteakip yapacağı takibin süresini tespit etmesi gerektiği, mümkünse 30 günlük sürenin son günlerine gelecek şekilde takip işlemini başlatmaması zira bu durumda İİK 150/c maddesi gereğince ipotek takibine geçildiğine dair şerhin tapu dairelerince geç ulaşmasına sebebiyet verebileceği ya da İİK 59.maddesi gereğince İpotek takip isteminde bulunan Alacaklının yatırması zorunlu bulunan takip masraflarından sayılan İcra Dairelerince İİK 150/c şerhi belirtmelerinin kep(kayıtlı elektronik posta sistemi) sistemi üzerinden yazılması nedeniyle kep masraflarının da yatırılıp yatırılmadığını titizlikle takip etmeleri gerektiği, tebligat ücretlerine nazaran daha küçük bir tutar olan kep masraflarının da icra takip dosyasına yatırılmamış olması nedeniyle ipotek takibinden beklenen faydanın sağlanamamış olacağı ve yapılan eksik işlemler nedeniyle ipotek malikince tapu dairesine başvurulması halinde ipoteğini terkin edebileceği unutulmamalıdır.
Ayrıca İcra Dairelerinde çalışan memurlarca da ipotek takiplerinde ipoteğin süreli olduğunun anlaşılması halinde İİK 150/c şerhine ilişkin kep masrafının icra takip dosyasına alınıp alınmadığının kontrol edilmesi, gerektiğinde tarafın bu hususta uyarılmasının sağlanması ayrıca süreli ipotek takiplerindeki süre bitiminin son günlerinde açılmış ipotek takiplerinde örneğin masrafı takip açıldığı gün yatırılmamış ancak birkaç gün sonra yatırılmış takiplerdeki İİK 150/c şerhi yazısının yazılıp yazılmadığının titizlikle kontrol edilmesi memurların tazmini ve cezai sorumluluktan da kurtaracağı bilinmelidir. Zira bu hususa dikkat edilmemesi halinde ipoteğin borçlu tarafından tapuya müracaat ederek kaldırılması ile alacaklının gayrimenkulün satılıp ipotek bedelini alamaması nedeniyle işlemi yerine getirmeyen veya eksik yerine getiren memurlar ipotek bedeli, masraf, faiz ve diğer giderlerle birlikte ödenmek üzere açılan rucuen tazminat davaları ile karşı karşıya kalabilmektedir.
İcra memurunun, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine süresinde haber vermeye İİK 150/c maddesi gereğince mecburiyeti bulunduğu; ancak bu mecburiyetin yerine getirilmesinin takip hukukuna göre alacaklı veya vekili tarafından takibin her aşamasında takip edilip hak düşürücü kesin süreler geçmeden İİK 59.maddesine göre masrafın süresinde yatırılarak icra dairesince işlemin yerine getirilmesi istenilmesi gerektiği de unutulmamalıdır.