Kira uyuşmazlıklarının gerek toplumsal gerekse adli boyutta zirve yaptığı dönemlerden geçiyoruz. Bu yazıdaki temel odağımız; mülkiyeti bir gerçek kişiye ait olan iş yerinin, yine o kişinin tek pay sahibi yahut yetkilisi olduğu şirketin ihtiyacı doğrultusunda tahliye edilip edilemeyeceği meselesidir.
Bu önemli bir mesele olup hele bir de taşınmazın mülkiyetini yeni kazanan ve artık şirketini kira yükünden kurtaracağını düşünen biriyseniz bu mevzu sizin için çok daha önemli bir hal almaktadır.
Pratik olarak bahsetmeye çalıştığım mevzu şöyle:
Bir şirketiniz var ve bir de bir eve sahipsiniz ve başka da bir çatılı iş yerine yahut konuta malik değilsiniz. Hâlihazırda şirketiniz kirada ve şirketinizi kira yükünden kurtarmak için iş yeri vasfına sahip bir gayrimenkul satın alıyorsunuz ve bu satın almayı kendi adınıza yaparak tapuda tescil ettiriyorsunuz. Haliyle yeni almış olduğunuz taşınmazdaki kiracıyı tahliye etmek isteyeceksiniz.
Güncel hukuk pratiğinde kira uyuşmazlıkları o denli çeşitlenmiş ve yargıya taşınmıştır ki; yerel mahkemeler, bölge adliye mahkemeleri ve hatta farklı daireler arasında dahi uygulama birliğinin sağlanmasında güçlük yaşanabilmektedir. Dolayısıyla yüksek meblağlı taşınmazların alımı, satımı yahut kiralanması öncesinde muhakkak bir uzman desteği alınmalıdır.
Gelelim konumuza. Söz konusu mevzuya yüzeysel bir bakış açısıyla şöyle bakılabilir:
"Taşınmazın sahibi olan gerçek kişi, aynı zamanda şirketin tek karar vericisi ve ekonomik menfaatinin birincil sahibidir. Şahsın geçimini sağladığı, yatırım yaptığı ve yönettiği bu şirketin kira yükü altında olması, mülkiyeti kendisine ait olan ve bu amaçla satın aldığı yeni taşınmaz için haklı bir 'ihtiyaç' ve tahliye sebebi doğurmaz mı?"
Maddi gerçeklik penceresinden bakıldığında, şahsın geçim kaynağı olan şirketin iş yeri ihtiyacı, doğrudan şahsın ihtiyacı gibi yorumlanmaya müsaittir. Ancak hukuk doktrini ve yerleşik içtihatlar burada kritik bir ayrımı önümüze koymaktadır: Tüzel kişiliğin bağımsızlığı.
Bir tarafta ekonomik gerçeklik, diğer tarafta ise şirketin ayrı bir kişiliğe sahip olduğu ilkesi durmaktadır.
İşin ilginç yanı şu ki bu konuyu araştırırken Bursa’da avukatlık yapan bir arkadaşımı aradığımda yukarıda anlattığım somut olayın birebir aynısı ile karşılaştığını ve tahliyeyi mahkeme kanalıyla gerçekleştirdiğini ifade etti.
Bu konuda kafa karışıklığını gideren ve uygulamada içtihat birliği olduğunu gösteren bir Bölge Adliye Mahkemesi kararında şöyle bir Yargıtay kararına atıf yapılmıştır.
Yargıtay 3.HD. 04/10/2017 tarih ve E.- K.sayılı içtihadında ; "......Davacının ortağı olduğu F3 Optik müessesinin ticari alanını genişletmek ve bu doğrultuda ikinci şube açmak için kiralananın tahliyesini istediğini bildirmesi karşısında, taşınmazın davacıya ait şirket ihtiyacı nedeniyle tahliyesinin istendiği anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus mahkemenin de kabulündedir. TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu F3 Optik müessesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."denilmek suretiyle gerçek kişinin, ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye talebinde bulunamayacağını kabul etmiş olup bu konuda uygulama ve içtihat birliği mevcuttur.
(İstanbul BAM - 36. Hukuk Dairesi Esas No.: 2018/1564 Karar No.: 2020/1878 Karar tarihi: 20.11.2020)
Elbette bizler sadece bir Bölge Adliye Mahkemesi kararına bakarak hareket edecek değiliz. Avukatlık bir deneme sanatı ve inat mesleğidir ve iyi bir avukat müvekkiline her zaman işin hukuka uygun bir şekilde olurunu ve çözümünü gösterebilen kimsedir. Bu husus elbette riskleri araştırmayı ve negatif yönleri ifade etme yükümlülüğünü devre dışı bırakmaz.
Bu itibarla farklı kararlara baktığımızda da manzara benzer bir şekilde şöyledir:
Davacı kiralanana bitişik 22 nolu parselde mefruşat işi yapmaktadır. Ancak Ticaret Sicil Müdürlüğü ve Vergi Dairesi bu adreste Ö... Tekstil Trz. ve İnş. Tic. Ltd. Şti'nin faaliyette bulunduğunu ve davacının bu şirketin müdürü olduğunu bildirmiştir. Bu durumda ihtiyaçlının davacı değil müdürü olduğu şirket olduğunun kabulü gerekir. Şirketin ihtiyacı için şirket ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez. Zira şirketler tüzel kişiliklere sahip kuruluşlar olduğundan ancak şirket malı için şirketin ihtiyacı söz konusu olabilir. Bu husus göz önünde tutularak sabit olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.03.2001 tarihli ve 2001/1743 E., 2001/1978 K. sayılı kararı)
Bir başka kararda ise :
TBK'nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2021 tarihli ve 2021/2159 E., 2021/4476 K. sayılı kararı) denilmiştir.
Meseleyi daha nitelikli bir şekilde inceleyen ve iki ihtimalli bir değerlendirme yapan bir Yargıtay kararı ise şöyledir:
Ticaret Sicili Gazetesinde ve Vergi Dairesinin yazısında, davacının kiracı olduğunu bildirdiği adreste işyeri ruhsatı ve vergi kaydının "... Day.Tük.Mal.San.Tic.Ltd.Şti." adına olduğu, davacının bu şirketin ortağı ve müdürü olarak faaliyette bulunduğu belirtilmiştir.
Buraya kadar yapılan tespitlere göre, işyeri ihtiyacının bizzat davacıya ait olduğu kabul edildiği takdirde davacının halen boşta olmayıp "... Dayanıklı Tüketim Malları San.Tic.Ltd.Şti."nin ortağı ve müdürü olduğu böylece bir işinin bulunduğu saptandığına göre ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kabul edilemez.
Tahliye isteğinin şirketin ihtiyacına yönelik olduğu kabul edildiği takdirde, şirketin ihtiyacı için ortağı bulunan gerçek kişilere ait taşınmazların tahliyesi istenemez.
Her iki durumda da gerek dava hakkı, gerekse ihtiyacın varlığı bakımından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.12.2006 tarihli ve 2006/11 E., 2006/307 K. sayılı kararı)
Sonuç olarak, şirket sahiplerinin yahut şirketin ilgili ortak yahut müdürlerinin, bir taşınmazı şirket için kendi şahısları adına almadan önce ileride yine şirket ihtiyacı sebebiyle mevcut kiracının tahliyesini istemeleri söz konusu ise bu taşınmazın şirket namına alınması en sağlıklı yoldur. Aksi takdirde zaten uzun süren yargılamaların bir de aleyhe neticelenmesi ihtimali mevcuttur.