Giriş
Kentsel dönüşüm hukukunda riskli yapı kadar önemli bir diğer kavram da riskli alan ilanıdır. Riskli alan, tek tek binaların riskinden farklı olarak, bir bölgenin bütüncül biçimde dönüşüme konu edilmesini sağlar. Ancak bu yetki, kamu yararı gerekçesi taşısa da, mülkiyet hakkına doğrudan etkili olduğu için, yargı tarafından dikkatle denetlenir. Bu nedenle riskli alan ilanı, yalnızca idarenin takdiriyle sınırsız biçimde yapılamaz; teknik, bilimsel ve somut gerekçelere dayanmalıdır.
Hukuki Çerçeve
6306 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi, riskli alanın hangi hallerde ilan edilebileceğini düzenler. Buna göre; kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak şekilde bozulduğu, planlama ya da altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunduğu yahut yapı ya da altyapının hasarlı olduğu alanlar riskli alan olarak belirlenebilir. Ayrıca alan sınırının uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenmesi gerekir.
Danıştay’ın çeşitli kararlarında, riskli alan sınırlarının belirlenmesinde teknik ve bilimsel değerlendirme yapılması gerektiği, hasar tespit tutanaklarının tek başına yeterli olmayabileceği ifade edilmiştir. Özellikle, alandaki bazı yapılar risksiz olsa bile, uygulama bütünlüğü gerekçesiyle alan içine alınabilir; fakat bunun somut gerekçesinin ortaya konulması gerekir.
Neden Bu Kadar Önemlidir?
Çünkü riskli alan ilanı;
- taşınmaz değerini etkiler,
- imar ve ruhsat süreçlerini değiştirir,
- kamusal müdahaleyi artırır,
- maliklerin tasarruf yetkilerini sınırlar,
- bazı durumlarda acele kamulaştırma veya re’sen işlem yolunu açabilir.
Bu yüzden riskli alan kararı, mülkiyet hakkına ağır etkiler doğurur ve yargısal denetim bakımından sıkı ölçütlere tabi olur.
İptal Sebepleri Nelerdir?
Riskli alan kararına karşı iptal davası açılabilir. En sık iptal sebepleri şunlardır:
1. Somut teknik inceleme yapılmaması
Alanın neden riskli olduğu açıklanmamışsa karar zayıflar.
2. Uygulama bütünlüğü gerekçesinin soyut olması
“Bütünlük” denilmesi yeterli değildir; neden o parselin/ yapının alana alındığı gösterilmelidir.
3. Risk unsurunun ölçüsüz genişletilmesi
Sağlam yapıların da gerekçesiz şekilde alan içine alınması iptal riskini doğurur.
4. Yetki veya usul hatası
Kararın usulüne uygun organ tarafından alınmaması ciddi sakatlıktır.
5. İlgililerin dava açma süresinin yanlış bildirilmesi
Tebligat ve ilan süreleri önemlidir.
Danıştay’ın Yaklaşımı
Danıştay, bir yandan dönüşümün hızla yürütülmesini desteklerken diğer yandan riskli alan kararlarında somut kamu yararı gösterilmesini zorunlu görür. Özellikle uygulama alanındaki risksiz yapıların neden alana dahil edildiği açıklanmalıdır. Aksi halde karar, ölçülülük ve gerekçe yönünden sorunlu hale gelir.
Sonuç
Riskli alan ilanı, kentsel dönüşümün en güçlü araçlarından biridir; fakat bu güç, açık ve somut gerekçeye dayanmak zorundadır. İptal davalarında başarı şansı çoğu kez teknik raporların kalitesine, alan sınırının nasıl çizildiğine ve kamu yararının nasıl gerekçelendirildiğine bağlıdır. Bu nedenle riskli alan kararıyla karşılaşan maliklerin, yalnızca sonuca değil, dayanak belgelere de odaklanması gerekir.