TMK.m.705 gereği taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Bu resmi şekle uyulmaksızın yapılan satışa uygulamada haricen satış denilmektedir ve hakim görüşe göre kesin hükümsüzlük ile geçersizdir. Yani resmi şekle uyulmaksızın yapılan satışta alıcı taşınmaz bedelini satıcıya ödese dahi, taşınmazın yeni maliki sıfatını kazanamayacaktır. Ancak bu durumda taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerinin iadesini talep edebilirler. Şöyle ki;
“Şekil noksanı sebebiyle geçersiz (batıl) haricen satış sözleşmesine dayanarak taşınmazı teslim alan ve semeni (satış bedelini) ödemiş bulunan alıcı, sözleşmenin hükümsüzlüğü sebebiyle taşınmazı geri vermeye mecbur ise de, satıcı da aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur.” (10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yarg. İçt. Bir.K.)
“Hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak suretiyle uyarlama sonucu ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek, bu bedel alıkoymada hükme esas alınmalıdır.”(Y.1.HD.,31.3.2014,19434/6779.)
“… Ancak, davacı, haricen davalılar tarafından kendisine satılıp tapuda ferağından kaçınılan taşınmazın bedelini istemiştir. 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 E., 1939/47 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır ve bu ilke; haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder… Az yukarıda açıklanan ilkeler karşısında taşınmazın güncel karşılığı istenemez. Davacının ödediği bedelin ödeme tarihinden itibaren çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri unsurların ortalamaları alınmak suretiyle dava tarihine kadar ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkeleri gereğince saptanması gerekir.” (Y.8.HD. 7.6.2010, 630/3036)
“Asıl dava, el atmanın önlenmesi, karşı dava harici satın almaya dayalı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir. Ne varki, TMK’nın 994. maddesi hükmü uyarınca harici satış bedelinden kaynaklanan hapis hakkı niteliğinde kişisel hak bahşeder. Haricen taşınmazı temlik eden kişi aldığı satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişinin taşınmazı terk etmesini isteyemez.” (Y.1.HD. 8.4.2010, 2806/4006.)
Hal böyle olunca, alıcı (malik olmayan zilyet) taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyemez. Ancak alıcı ödediği satın alma bedeli kendisine ödendiği takdirde, taşınmazı satıcıya geri vermek zorundadır.
Kaynaklar:
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2016, 19. Baskı
https://karararama.yargitay.gov.tr/YargitayBilgiBankasiIstemciWeb/