Parselasyon işlemleri, imar planlarının teknik ve hukuki açıdan hayata geçirilmesindeki son aşamayı temsil eder. Ancak bu süreç, yalnızca yolların, alanların ve parsellerin yeniden düzenlenmesi değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının yeniden tanımlandığı, kamu yararının bireysel haklarla dengelendiği kritik bir noktadır. Parselasyon, bireylerin mülk üzerindeki tasarruf yetkilerini yeniden şekillendirirken, toplumsal düzenin ve adaletin mekânsal temellerini belirler.
Bu süreç, kentleşmenin yalnızca fiziksel değil, aynı zamanda sosyal ve hukuki bir dönüşüm olduğunun ifadesidir. Bireysel mülkiyetin sınırları, parselasyonla birlikte yeniden çizilirken, bu sınırların ötesinde kamusal alanların doğması, özel hakların kamu yararına tahsis edilmesi gibi kavramlar devreye girer. Ancak burada sorulması gereken temel soru şudur: Mülkiyetin kamu yararına dönüştürülmesi ne kadar adildir ve bu dönüşüm hangi hukuki ilkelerle sınırlıdır?
Bu çalışmamızda arazi ve arsa düzenlemesinin (parselasyonun) temel ilkeleri, Danıştay kararları ışığında ve idari işlemin unsurları (yetki, şekil, konu, sebep ve amaç) dikkate alınmak suretiyle irdelenecektir.
1) Muvafakat Aranmaksızın Birleştirme, Dağıtma ve Tescil Yetkisi
Danıştay kararlarına göre, parselasyon işleminin muvafakat aranmaksızın birleştirme, dağıtma ve tescil yetkisi ile ilgili ilkeler şunlardır:
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve araziler, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın belediyeler tarafından düzenlenebilir. Mücavir alan dışında kalan yerlerde bu yetki, valilik (il özel idaresi) tarafından kullanılır. Belediyeler, düzenleme sonrası oluşturulan parsellerin tescil işlemlerini re’sen yaptırabilir.
Büyükşehirlerde bu yetki ilçe belediyeleri tarafından kullanılır. Danıştay 6. Dairesinin, 15.4.2019 tarihli ve E:2015/1171, K:2019/2591 sayılı kararında “kanun tarafından yetki devrine cevaz verilmediği sürece, yetkiyi kullanan kişi veya makam yetkisini bir başka kişi veya makama devredemez; yetkili kılınan makam veya kişi haricindeki makam veya kişiler o yetkiyi kullanamaz. Yasa ile büyükşehir belediye sınırları içinde bulunan ilçe belediyelerine verilmiş olan yetkinin ilçe belediye encümeni kararıyla büyükşehir belediyesine devredilemeyeceği açıktır. Büyükşehir belediye encümen kararı ile tesis edilen parselasyon işleminde yetki yönünden yasa ve hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşıldığından dava konusu işlemde hukuka uygunluk görülmemiştir…” gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur. Keza, Danıştay 6. Dairesinin E: 1999/2255 K: 2000/3230 sayılı kararında “İlçe belediyesine ait parselasyon yetkisi plan değişikliği adı altında büyükşehir belediyesince kullanılamaz.” ifadelerine yer verilmiştir.
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve araziler, malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın belediyeler tarafından düzenlenebilir. Yani parselasyon yapılabilmesi için parsel maliklerinin muvafakatine gerek yoktur. Konu hakkında Danıştay 9. Dairesinin E: 1999/670 K: 2000/39 sayılı kararında “Şuyulandırma işleminin imar Kanununun 18. maddesi uyarınca belediyenin isteğe bağlı olmaksızın yapmaya zorunlu bulunduğu asli görevi olması ve tapu harcı ismi altında herhangi bir bedel talep etmenin dayanağının bulunmaması karşısında tapu tahsis ücreti istenmesine ilişkin işlemde isabet yoktur.” ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay kararlarına göre bir parselasyon planının yapılmasının gerekip gerekmediği hususu idarenin takdir yetkisi kapsamına girmektedir.
Danıştay 6. Dairesinin 12.6.2023 tarihli ve E:2019/13756, K:2023/5824 sayılı kararında “belediyelerin parselasyon yapma konusunda takdir hakları bulunduğundan yargı kararıyla parselasyon yapmaya zorlanamayacağı gibi yapılan parselasyonun yargı kararıyla iptal edilmesi halinde belediyelerin yargı kararının uygulanması kapsamında iptal edilen uygulamadan önceki hukuki duruma dönme yönünde işlem yapmak zorunda olduğu, ancak geri dönüş yaptıktan sonra yeni bir parselasyon planının yapılmasının gerekip gerekmediği hususu idarenin takdir yetkisi kapsamına girmekte ise de, dava konusu taşınmazların bulunduğu alanda yapılan ve yukarıda anılan yargı kararı ile iptal edilen parselasyona yönelik olarak hazırlanan geri dönüş cetvelinin tescili başvurusu doğrultusunda işlem yapılması gerekirken anılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.
c) Müstakil veya Hisseli Tescil
Belediyeler; arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirebilir ve bunları imar planına uygun parsellere ayırarak hak sahiplerine dağıtabilir. Bu işlemler müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre yapılabilir.
Ancak temel kural, müstakil parsel verilmesidir. Danıştay 6. Dairesi, 20.3.2019 tarihli ve E:2015/3848, K:2019/1511 sayılı kararında “Davacının müstakil olarak mülkiyetine sahip olduğu parsele karşılık 6478 m2 lik imar parselinden hisse tahsisi yapıldığından davacıya müstakil imar parseli tahsis etme imkanının olup olmadığı araştırılmadan dava hakkında karar verilmiştir.
Öte yandan, düzenleme sahasının bütününü gösteren sınır haritası ile uygulama imar planının incelenmesinden, yol ekseninden geçirilmesi gereken düzenleme sınırının imar adalarını bölerek geçirildiği anlaşılmıştır.” gerekçesiyle mahkeme kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi, 18.10.2018 tarih ve E:2016/8026, K:2018/8235 sayılı kararında “Bu durumda, davacının hisselerinin 3 ayrı imar parseline dağıtılmak yerine tek bir imar parselinde toplanmasının mümkün olup olmadığı, davacıya aynı yerden imar parseli tahsis edilmesi hukuki ve teknik olarak mümkün olmamakla beraber imar uygulaması öncesinde kullanımında olan alana daha yakın yerde oluşturulan imar parselinden hisse tahsis edilmesinin mümkün olup olmadığı, dava konusu parselasyonun davacının taşınmazına ilişkin kısmının imar mevzuatına ve dağıtım ilkelerine uygunluğu hususlarının, bilirkişilerden ek rapor alınarak veya gerekli görülürse yeni oluşturulacak bilirkişi heyetinin katılımıyla mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenecek bilirkişi raporu ile tespit edilerek yeniden değerlendirilmesi ve elde edilecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesinin E: 1998/2676 K: 1999/2714 sayılı kararında ise “Parselasyon işlemi sırasında aynı düzenleme alanın bulunan davacıya ait parsellerin birlikte değerlendirilmesinde ve parsellerin toplam yüzölçümleri üzerinden düzenleme ortaklık payı alınarak imara uygun parseller oluşturulup eski yerlerinden tahsis yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı” ifade edilmiştir.
2) Parselasyon İşleminin Amacı: İnşaata Elverişli Parsel Üretmek
Parselasyon işleminin amacı; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır.
Düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amaç plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır. (Danıştay 6. Dairesinin 27.01.2016 tarih ve E:2014/8070, K:2016/229 sayılı kararı, Danıştay 6. Dairesinin 10.02.2020 tarih ve E:2015/3556, K:2020/1267 sayılı kararı, Danıştay 6. Dairesinin, 10.01.2024 tarih ve E:2022/2327, K:2024/143 sayılı kararı)
Danıştay 6. Dairesi E: 1996/3408 K: 1997/1148 T: 03/03/1997 sayılı kararında “3194 sayılı yasanın 18. maddesinde yer alan parselasyon işlemiyle amaçlanan imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, arazinin kullanma şekli mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu” ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi, 19.3.2018 tarih ve E:2016/1008, K:2018/2357 sayılı kararında “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmazın da içinde bulunduğu birtakım taşınmazlar 17.06.2010 tarihli, 496 Sayılı büyükşehir belediye meclisi kararıyla kamulaştırma programına alınmış ise de kamulaştırmanın yapılmadığı, İdare Mahkemesince ve Dairemizce yapılan ara kararlarına verilen cevapta dava konusu işlemle taşınmazın bulunduğu yerdeki ana arter niteliğindeki bulvarın açılmasının amaçlandığının belirtildiğinin anlaşılması karşısında, Yönetmelikte belirtilen esaslara göre düzgün imar parselleri oluşturulması amacıyla yapılmadığından ve esasen taşınmazın kamulaştırma yoluyla elde edilmesi gerektiğinden dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Konu ile ilgili birkaç Danıştay kararına aşağıda yer veriyoruz.
Danıştay 6. Dairesi E: 2003/3573 K: 2003/4330 T: 17/09/2003: “Parselasyonun amacına aykırı olarak davacıya yapılaşabileceği bir imar parseli yerine imar planında ağaçlandırılacak alan olarak belirlenen yerde oluşturulan parsellerden tahsis yapılmasının hukuka aykırı olduğu”
Danıştay 6. Dairesi E: 2001/4035 K: 2002/5721 T: 28/11/2002: Parselasyon işleminin amacının imar planına uygun, düzgün imar parselleri oluşturmak olduğu, idare mahkemesince bu işlemin amacının yeteri kadar arsayı konut yapımına hazır hale getirmek olduğundan yalnızca kamu tesis alanını kapsayan sahada parselasyon yapılamayacağı gerekçesinde isabet bulunmadığı ancak dava konusu işlemle kapanan kadastral yolların belediyeye ait kadastral parsel olarak düzenleme alanına dahil edilmesi ve belediye adına müstakil ya da hisseli parsel oluşturmasında hukuka uyarlık görülmediği”
Danıştay 6. Dairesi E: 1997/384 K: 1998/438 T: 21/01/1998: “3194 sayılı yasanın 18. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağı”
3) Parselasyon İşleminin Sebebi: Sadece İmar Planı Bulunan Alanlarda Parselasyon Yapılabilmesi
Parselasyon işlemi, imar planlarının uygulanmasının bir aracı olduğu için sadece uygulama imar planı bulunan alanlarda ve bu plana uygun olarak parselasyon işlemi yapılabilir. Yani, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.
Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi E: 2003/1709 K: 2004/26 sayılı kararında “Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayalı olarak yapılacağı, ancak 1/1000 ölçekli uygulama işleminin dava konusu edilmemesi halinde, parselasyon işleminin 3194 sayılı imar kanununun 18. maddesi ile ilgili yönetmelik hükümleri ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ve parselasyon ilkelerine uygun yapılıp yapılmadığının irdelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği” ifadelerine,
Danıştay 6. Dairesi E: 2002/1904 K: 2003/3599 sayılı kararında ise “Parselasyon yapılan bir alanda sonradan imar planı değişikliği yapılmasının parselasyonun dayanağını ortadan kaldıramayacağı” ifadelerine yer verilmiştir.
b) İmar Planına Uygun Olma Zorunluluğu
Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olması zorunludur. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi, 10.01.2024 tarih ve E:2022/2327, K:2024/143 sayılı kararında “Parselasyon işlemi, uygulama veya ıslah imar planının bir uygulaması niteliğindedir. Parselasyon işleminin, dayanağı olan imar planına uygun olarak yapılması bir zorunluluktur. Durum böyle iken, dava konusu parselasyon işleminin avan projeye dayanılarak tesis edilmesi hukuka aykırıdır.
Yukarıda da açıklandığı üzere, avan proje ile taşınmaza imar planından farklı bir kullanım kararı getirilemeyeceği ve parselasyon işleminin dayanağının avan proje değil imar planı olması gerektiği hususlarının göz ardı edilmesindeki hukuka aykırılığın parselasyon işlemi yapıldıktan sonra imar planı tadilatı ile taşınmaza ticaret fonksiyonu verilerek giderilemeyeceği açıktır.
Bu itibarla, yürürlükteki imar planına aykırı olarak yapılan dava konusu parselasyonun iptaline karar verilmesi gerekirken, parselasyon işlemi yönünden davanın reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir” ifadelerine yer verilmiştir.
c) İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı
Planların kademeli birlikteliği ile plan hiyerarşisi ilkeleri uyarınca bir bölgede ilk defa uygulama imar planı yapılırken yasal tanıma ve mevzuata göre öncelikle nazım imar planının yapılması, bu plana uygun olarak yapılacak uygulama imar planına göre de parselasyon işleminin tesis edilmesi gerekmektedir (Danıştay 6. Dairesinin 06.10.2021 tarih ve E:2019/16706, K:2021/10819 sayılı kararı).
Parselasyon işlemi bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile bazı ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir (Danıştay 6. Dairesinin 13.7.2010 tarih ve E:2010/1948, K:2010/7586 sayılı kararı).
Danıştay 6. Dairesi E: 1999/1215 K: 2000/1847 T: 4.4.2000 sayılı kararı: “Parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir. Bu durumda, imar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bulunmadığı gibi yapılan parselasyon işleminden sonra bir parselden hisse satın alan kişiye davacının parselinden hisse verilmesi amacıyla parselasyon yapılması da hukuka aykırıdır.”
Parselasyon yapılmış bir alanda tekrar parselasyon yapılabilmesi için; söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptaline karar verilmesi, alanda yeni bir plan yapılması ya da mevcut parselasyon planında maddi hatanın bulunması gerekmektedir. (Danıştay 6. Dairesinin 28.11.2022 tarih ve E:2019/17818, K:2022/10217 sayılı kararı)
a) Düzenleme Sınırın Belirlenmesi
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesine göre imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı; iskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan, düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde, park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Danıştay 6. Dairesi, 04.01.2022 tarih ve E:2018/1442, K:2022/66 sayılı kararında “parselasyona ilişkin düzenleme sınırının iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, iskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, ibadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilmesi gerekirken dava konusu 2003 yılı parselasyon işleminde yapı adalarının kısmen uygulamaya dahil edildiği, yol ekseninin dikkate alınmadığı, birbirinden bağımsız iki düzenleme alanının belirlendiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davanın reddine ilişkin mahkeme kararının bu kısmına yapılan istinat başvurusunun reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir…” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
b) Beş Yıl İçinde Tamamlama Zorunluluğu
Belediyeler, imar planlarının kesinleşmesinden itibaren parselasyon işlemlerini beş yıl içinde tamamlamalıdır.
c) Müstakil İmar Parseli Verme Zorunluluğu
Danıştay 6. Dairesi, 16.4.2008 tarih ve E:2006/2217, K:2008/2361 sayılı kararında;“... Dosyanın incelenmesinden, daha önce parselasyon işlemi yapıldığından plan değişikliği üzerine yapılan ikinci parselasyon işleminde davacıdan düzenleme ortaklık payı alınmadığı, ancak davacıya parselasyonun amacına aykırı olarak, yapılaşabileceği bir imar parselinden hisse verilmeksizin düzenleme ortaklık payından oluşturulması gereken ağaçlandırılacak alandan tahsis yapıldığı anlaşılmaktadır…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Uygulama imar planında hüküm bulunmuyorsa yönetmelikte belirtilen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
Danıştay 6. Dairesi, 04.02.2021 tarih ve E:2017/8225, K:2021/1326 sayılı kararında “Diğer taraftan, hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının 156.519,72 m2 yüzölçümlü taşınmazının yurtların bulunduğu 150.520,13 metrekarelik kısmının ayırma çapı düzenlenerek düzenleme sınırı dışında bırakıldığı, taşınmazın 5.99959 metrekarelik kısmının düzenleme sınırına dahil edildiği, düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra 4.224,46 m2 tahsis alanının kaldığı, imar planı hükümleri uyarınca düzenleme alanında 5000 metrekareden küçük imar parseli oluşturulamadığı, bu nedenle davacıya müstakil parsel tahsis edilemediği belirtilmiş ise de, davacının kadastral parsel yüzölçümünün oldukça geniş olduğu, davacının taşınmazının daha fazla kısmının parselasyon düzenleme sınırına dahil edilmesi durumunda davacıya müstakil imar parseli tahsis edilebilme imkanının doğabileceği görüldüğünden, uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilirken ayrıma çapıyla davacının taşınmazının daha fazla kısmının parselasyon düzenleme sınırına dahil edilip edilemeyeceğinin de araştırılması gerekmektedir” ifadelerine yer verilerek Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
e) Aynı Yerden Parsel Verme Zorunluluğu
Arazi ve arsa düzenlenmesiyle ilgili esaslar hakkında yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü gereği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanması gerekir.
Danıştay 6. Dairesi E: 1997/810 K: 1998/460 sayılı kararında “Davacının payının, kadastral parselinin bulunduğu yerde oluşturulan imar parselinde değerlendirilmesi gerekirken herhangi bir hukuki ve teknik bir zorunluluk bulunmadığı halde başka bir adada oluşturulan parsellerden pay verilmesinin hukuka aykırı olduğu” ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi, 18.01.2024 tarih ve E:2019/15947, K:2024/484 sayılı kararında “Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacının hissedarı olduğu parsellerin çok büyük bir kısmının kamuya terk edilmesi gereken ilköğretim alanı, park alanı ve imar yollarına rastladığı, bu nedenle anılan parsel maliklerine başka alanlarda yer verilmesi gerektiği, dava konusu düzenleme işleminde teknik/hukuki zorunluluktan dolayı tüm hak edişlerinin kendi yerlerinde verilmesi olanağının bulunmadığı şeklinde tespitlere yer verilmiş ise de; davacının parsellerine en yakın eşdeğer nitelikte olandan öncelikle müstakil, yoksa hisseli olarak tahsis yapılıp yapılamayacağının araştırılması suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, davacının bu husustaki iddiası yeteri kadar araştırılmadan eksik incelemeyle hazırlanan bilirkişi raporuna dayanılarak karar verildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, yukarıda belirtilen hususun teknik bir zorunluluktan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, parselasyon teknikleri ve dağıtım ilkeleri bakımından uygun olup olmadığının açıklığa kavuşturulması amacıyla bilirkişilerden bu hususa ilişkin ek rapor alınarak elde edilecek sonucun değerlendirilmesi suretiyle uyuşmazlık hakkında yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi E: 1998/426 K: 1999/479 T: 28/01/1999: “İmar kanunun 18.maddesi uyarınca yapılacak arazi ve arsa düzenlenmesiyle ilgili esaslar hakkında yönetmeliğin 10/a maddesi hükmü gereği parselasyon işlemi ile oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisinin sağlanacağı”
f) Korunmasında Sakınca Olmayan Yapıların Tek Bir İmar Parselinde Bırakılması
İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 9. fıkrasında “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmaya bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir.” hükmü yer almaktadır.
Danıştay 6. Dairesi E: 1999/1445 K: 2000/91 T: 17.1.2000: “Üzerinde yapı bulunan taşınmazların parselasyon işlemine tabi tutulması halinde bu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere giren kısımlarının ve bitişiğinde düzgün imar parseli oluşturmak için bahçesinden gerekli miktar düzenleme ortaklık payı olarak alınabileceğinden, dava konusu parselden belirtilen yerlere giren kısımlarının bulunmaması nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınmaması ve aynen korunması gerektiği.”
Danıştay 6. Dairesi E: 1998/7510 K: 2000/88 T: 17.1.2000: “Üzerinde yapı bulunan taşınmazların parselasyon işlemine tabi tutulması halinde bu parsellerin yol, meydan, otopark ve yeşil alan gibi yerlere giren kısımları ile bitişiğinde düzgün imar parseli teşkil etmek için bahçelerinde gerekli miktarın düzenleme ortaklık payı olarak alınabileceği”
Taşınmaz maliklerine mümkünse düzenleme alanındaki taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakın eşdeğer alandan tahsis yapılır.
Danıştay 6. Dairesi, 20.11.2013 tarih ve E:2012/128, K:2013/7181 sayılı kararında “uyuşmazlığa konu taşınmazı da kapsayan alanın 1/5000 ölçekli nazım imar planında kentsel ve bölgesel spor alanında kaldığı, bu taşınmazın da içinde bulunduğu 80043.07 m!'lik alanın 1/1000 ölçekli uygulama imar planında da spor alanında kaldığı gözönüne alındığında bu büyüklükteki bir alanın tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı olması sebebiyle kamu ortaklık payından karşılanması gerektiği açıktır.
Bu nedenle, kamu ortaklık payından karşılanacak bir alandan imar parseli oluşturularak, tahsis yapılması mümkün olmayıp, davacıya teknik ve hukuki olarak mümkün olduğunca kadastral parsele yakın ve eşdeğer yer tahsisi gerekmektedir.” gerekçesiyle Mahkeme kararının parselasyon işlemine ilişkin kısmını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi, 18.10.2018 tarih ve E:2016/8026, K:2018/8235 sayılı kararında “Uyuşmazlıkta, davacının kadastral parseldeki hisselerinden düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan kısmının küçük parçalar halinde 3 ayrı imar parseline dağıtıldığı ve davacıya kadastral parselde kullanımında olan alanın uzağında oluşturulan imar parsellerinden tahsis yapıldığı anlaşılmakla beraber, idare mahkemesi kararına esas alınan bilirkişi raporunda, davacının hisselerinin farklı imar parsellerine dağıtılmasına ilişkin olarak herhangi bir değerlendirmeye yer verilmediği, yanı sıra davacıya uzak yerde oluşturulan imar parsellerinden tahsis yapılmasına ilişkin olarak da, kadastral parselde kullanımında olan alanın enerji nakil hattı ve park alanında kalması nedeniyle aynı yerde imar parseli tahsis edilmesinin mümkün olmadığına yönelik yetersiz bir ifade dışında herhangi bir değerlendirme bulunmadığı görülmüştür.
Bu durumda, davacının hisselerinin 3 ayrı imar parseline dağıtılmak yerine tek bir imar parselinde toplanmasının mümkün olup olmadığı, davacıya aynı yerden imar parseli tahsis edilmesi hukuki ve teknik olarak mümkün olmamakla beraber imar uygulaması öncesinde kullanımında olan alana daha yakın yerde oluşturulan imar parselinden hisse tahsis edilmesinin mümkün olup olmadığı, dava konusu parselasyonun davacının taşınmazına ilişkin kısmının imar mevzuatına ve dağıtım ilkelerine uygunluğu hususlarının, bilirkişilerden ek rapor alınarak veya gerekli görülürse yeni oluşturulacak bilirkişi heyetinin katılımıyla mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenecek bilirkişi raporu ile tespit edilerek yeniden değerlendirilmesi ve elde edilecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekmektedir…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi, 25.01.2021 tarih ve E:2017/8142, K:2021/413 sayılı kararında “davacının kadastral parselinin bölgedeki ulaşım kademelendirmesinde önemli bir yere sahip olduğu görülen yola cepheliyken imar planında 25 metrelik Hicri Sezen Caddesinde ve kısmen yeşil alanda kalması nedeniyle davacıya yerinden tahsis yapılamadığı, bu durumda davacıya mümkün olan en yakın yerden tahsis yapılmasının yukarıda yer verilen Yönetmelik hükümlerinin gereği olduğu, ancak dava konusu işlem neticesinde davacıya tahsis edilen parselin kadastral parselden uzakta ve kadastral parsele göre değersiz olduğu görülmektedir.
Bu durumda, idare mahkemesince, uyuşmazlık hakkında karar verilebilmesi için imar planında yol ve yeşil alanda kalan dava konusu taşınmaz için kadastral parsel yakınından ve eşdeğer tahsis olanağı bulunup bulunmadığı ve dava konusu parselasyonda … Büyükşehir Belediye Başkanlığı ve … Belediye Başkanlığı hisseleri bakımından ayrıcalıklı tahsis yapılıp yapılmadığı hususları açıklığa kavuşturulmak üzere yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşıldığından eksik incelemeye dayalı temyize konu karar isabetli bulunmamıştır…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi, 18.3.2022 tarih ve E:2018/7415, K:2022/3303 sayılı kararında “Dava dosyasında yer alan bilirkişi raporunda, davacıya ait yapıların bitişik parselde olması nedeniyle kısmen kadastral parselinin bulunduğu ve kısmen de bitişik konumda bulunan … ada, … sayılı parselden tahsis yapıldığı, bu yapıların imar parselinde korunması için yapılan bu tahsisin zorunlu olduğunun belirtildiği, ancak … ada, … sayılı imar parselinin üzerinde oluşturulduğu kadastral parselin … isimli şahsa ait olduğu ve üzerinde bulunan davacıya ait yapıların ruhsatsız olduğu anlaşıldığından, yukarıda aktarılan yasa maddesi uyarınca korunması gereğinin bulunmadığı, diğer taraftan davacıya ait …. ada …. sayılı kadastral parselin boş durumda olduğu ve kadastral parsel dışındaki şahıslara burada oluşturulan imar parselinin tahsis edildiği anlaşılmıştır.
Ayrıca, davacıya ait kadastral parsel ile tahsis edilen imar parselinin 10 metrelik yola cepheli ve eşdeğer oldukları tespitine yer verilmişse de davacıya ait kadastral parselin 10 metre genişliğindeki yolların kesişim noktasında köşebaşı parsel olduğu ve burada oluşan imar parselinin daha değerli olduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davacıya kendisine ait kadastral parsel üzerinde oluşturulan imar parselinden hisse tahsis etme imkanı bulunmasına karşın kadastral parseli dışında oluşturulan imar parselinden hisse verilmesi nedeniyle İmar Kanununun 18.maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesine aykırı olarak belediye encümeninin 04/10/2012 tarih ve 940 Sayılı kararıyla onaylanan parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır…” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
Hisseli arsa ve araziler, hisse sahiplerinin muvafakati veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hale getirilebilir. İmar Kanunu 18. maddeye 7181 sayılı Kanunla eklenen fıkrayla, ferdileştirme (hisse çözümü) yasal dayanağa kavuşturulmuştur. Bu hükme göre, düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir. Benzer bir hüküm Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. maddesinde yer almıştır.
i) Kesinleşmiş Mahkeme Kararları Sonrası İşlemler
İptal edilen parselasyon işlemleri sonrası yapılacak işlem, kök parsellere dönüş sağlanmasıdır.
Kök parsellere dönüş yaptıktan sonra yeni bir parselasyon daha yapılabilir. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin E: 1998/4313 K: 1999/4953 sayılı kararında “Davacının taşınmazını da kapsayan alanda yapılan parselasyon işleminin iptali yolunda verilen karardan sonra makul bir süre içinde yeniden bir parselasyon işlemi tesis edilmesi gerektiğinden yeniden parselasyon işlemi yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise davacının yapısının yapılan bir parselasyon işlemi kapsamında korunup korunmayacağı hususunun göz önünde bulundurulması suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekir.” ifadelerine yer verilmiştir.
İptal edilen parselasyon işlemleri sonrası kök parsellere dönüş sağlanamıyorsa, hak sahiplerine uygun yer tahsis edilir veya rayiç bedel üzerinden değer ödenir.
5) Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ile İlgili Hükümler
a) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı
Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan alanın yüzölçümünün %45’ini geçemez. Daha önceden %35 olan DOP oranı, 2003 yılında çıkarılan 5006 sayılı Kanunla %40 olarak, 4.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanun ile de %45 olarak değiştirilmiştir. Bu oranın hatalı hesaplanması, parselasyon işleminin iptal nedenidir.
Danıştay 6. Dairesi, 06.4.2021 tarih ve E:2019/1523, K:2021/5057 sayılı kararında “dava konusu parselasyon işleminin iptali istemiyle başka bir parsel maliki tarafından açılan Bursa 1. İdare Mahkemesi'nin E:2016/944 esas sayılı dosyasında, İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda yer alan; düzenleme ortaklık payı hesabının hatalı yapıldığı ve dava konusu parselasyon işleminin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca yapılmasına rağmen söz konusu parselasyon işleminde hisseli olan parsellerde hisse taksimi yapıldığına yönelik tespitlerin aynı parselasyon işleminin iptal edilmesi istemiyle açılan bu davada da hükme esas alınabilecek nitelikte genel iptal sebepleri olduğu anlaşıldığından bu gerekçelerle dava konusu işlemin iptali yolunda karar verilmesi gerekirken aksi yönde verilen idare mahkemesi kararında isabet bulunmamaktadır…” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
b) Kapsam ve Kullanım Alanları:
Düzenleme ortaklık payları şu amaçlar için kullanılabilir:
• Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alanlar.
• İbadet yeri, karakol, eğitim tesisleri, sağlık tesisleri.
• Pazar yeri, spor alanları, toplu taşıma istasyonları.
• Mezarlık, sosyal ve kültürel tesisler, ağaçlandırılacak alanlar.
Bu alanlar dışında başka bir amaçla kullanılamaz. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi E: 2000/5490 K: 2001/6098 sayılı kararında “Düzenleme sahası içinde imar planında pazar alanına ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken bir kamu tesisi niteliğinde bulunmadığı halde 18. madde uygulama yönetmeliğinin 12. maddesi uygulanarak pazar yerinde davacılara hisse verilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.
c) Kapanan Yolların Düzenleme Ortaklık Payından Düşülmesi
Düzenleme alanında kapanan imar ve kadastro yolları, düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülür. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin E: 2001/6013 K: 2002/6006 sayılı kararında “Dava konusu parselasyon işleminde; DOP’nın eşit olmadığı, DOP alanlarına tahsisi gereken yoldan ihdasların belediye adına tescil edildiği, uygulama yönetmeliğinin 12.maddesine göre kamu ortaklık payının eşit alınmadığı anlaşıldığından dava konusu işlemde mevzuata uyarlık bulunmadığı” ifadelerine yer verilmiştir.
d) DOP Kesintilerinin Eşitliği
Tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranlarda düzenleme ortaklık payı kesilir. Kamuya veya Hazineye ait taşınmazlarda da aynı kurallar geçerlidir.
Danıştay 6. Dairesi, 16.01.2019 tarih ve E:2014/560, K:2019/312 sayılı kararında “Uyuşmazlıkta, dereden ihdas edilmek suretiyle oluşturulan mülkiyeti hazineye ait taşınmazların özel mülkiyete konu olmayan ve kamunun ortak kullanımına ayrılan 1255 ada, 1 parsel sayılı kanal vasıflı taşınmaza tahsisinin yapıldığı, kapanan dereden ( arktan ) ihdas edilerek hazine adına oluşturulan diğer hazineye ait taşınmazların bir kısmının imar planında okul alanında kalan 1229 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza tahsisinin yapıldığı, kalan hazine taşınmazlarının da DOP kesintisi yapılmaksızın 1237 ada, 9 Sayılı parsel, 1249 ada, 3 Sayılı parsel, 1231 ada, 7 Sayılı parsel ve 1240 ada, 8 Sayılı parsel olarak arsa vasıflı yapılaşmaya açık taşınmazlardan tahsis edildiği, ayrıca mülkiyeti Kayseri İl Özel İdaresi ve Yahyalı Belediye Başkanlığına ait taşınmazlardan DOP alınmaksızın arsa vasıflı taşınmazlara hisse tahsis edildiği görülmektedir.
Bu durumda, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kapanan dere yatağından ihdasen oluşturularak hazine adına tescili yapılan taşınmazlardan dava konusu parselasyon işlemi ile düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan kısmın imar parseli olarak hazine adına tahsisinin yapılması ve planda kamu kullanımına ayrılan alanlara rastlayan taşınmazların düzenlemeye giren tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanması gerektiği açıktır.
Öte yandan, taşınmazların özel ya da kamu mülkiyetinde bulunması ya da taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden ihdasen hazine adına kazandırılan alan olması arasında farklılık gözetilmeksizin düzenlemeye giren tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda düzenleme ortaklık payı alınması gerekmekte iken bu hususa riayet edilmeksizin hazine, il özel idaresi ve belediyeye ait taşınmazlardan DOP kesintisi yapılmamasında hukuka uyarlık bulunmadığı gibi, düzenleme ortaklık payından karşılanması gereken okul alanının hazineye tahsis edilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
e) Birden Fazla Kesinti Yasağı
Aynı parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı kesilmez. Ancak, yapılaşma koşullarında veya nüfusta artış olması durumunda önceki oran %45’e tamamlanabilir.
İmar Kanunu 18. maddenin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı.
Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
f) Düzenleme Ortaklık Payının Yeterli Olmadığı Durumlarda Kamulaştırma ve Alternatif Çözümler
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre, düzenleme ortaklık payının yeterli olmadığı durumlarda eksik kalan alanlar;
o Tescil harici alanlardan,
o Muvafakat alınarak kamuya ait taşınmazlardan,
o Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır.
Bu yöntemlerle karşılanamıyorsa kamulaştırma yoluna gidilir. Kamulaştırılması gereken yerlerde, maliklerin muvafakati ile belediye veya valilik; yapı yapılabilir alanlardan maliklere yer tahsis edebilir.
g) Düzenleme Ortaklık Payında Bedel Dönüştürme ve Takdir
İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, mevcut yapılar nedeniyle parseller-den düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.
Burada iki husus dikkat çekmektedir: Birincisi, DOP’un bedele dönüştürülebilmesi için düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle DOP’un alınamaması gerekir. Üzerinde yapı bulunup da DOP alınamayan parseller için bu şart kendiliğinden gerçekleşmiş demektir. DOP alınmasının önünde herhangi bir engel bulunmamasına rağmen, sadece belediyeye kaynak yaratmak amacı ile DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkün değildir.
İkinci husus, bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmaz malikinin/maliklerinin muvafakatine ihtiyaç duyulmamasıdır. Daha önceki uygulamanın aksine, 7181 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra DOP’un bedele dönüştürülmesi için malikin muvafakatine gerek yoktur.
Planlı gelişim, imar mevzuatının temel ilkesidir. İmar planları tamamlanmadan ve bu planlara uygun parselasyon işlemleri yapılmadan yapı ruhsatı düzenlenmesi mümkün değildir. Parselasyon, imar adalarının biçiminden yapılaşma koşullarına, arazinin kullanım şekillerinden mülk sınırlarına kadar birçok unsuru bir araya getirerek, yapılaşmaya elverişli alanlar oluşturmayı hedefler.
Bu süreç, yalnızca bir teknik uygulama değil, aynı zamanda kamu yararının gözetildiği, bireysel hakların yeniden tanımlandığı bir düzenleme pratiğidir. Düzenleme ortaklık paylarıyla kamusal alanların bedelsiz şekilde kamuya kazandırılması, bu sistemin merkezinde yer alır. Ancak nihai amaç, imar planına uygun, düzenli bir kentsel çevre inşa etmektir.
Parselasyon işlemlerinin, dayanağı olan imar planlarına tam uyum içinde yapılması zorunludur. Kök parsellerin bulunduğu alanda hak sahiplerine öncelik verilmesi, dağıtım ilkelerinin bir gereğidir. Taşınmazlar, mümkünse mülk sahiplerine yakın, eşdeğer alanlardan tahsis edilmelidir.
Danıştay’ın yerleşik kararlarına göre, kapanan kadastral yollar gibi unsurlar düzenleme ortaklık payının dışında tutulmalı, özel mülkiyet arazilerinden aşırı kesintiler yapılmamalıdır. İmar süreci, adalet, eşitlik ve toplumsal düzen ilkeleriyle şekillenmeli; kamu ve birey yararı arasında bir denge kurulmalıdır.