İcra ve İflas Kanunu Madde 129
Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir.
Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.
Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.
İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
İcra ve İflas uygulamalarının para alacağına ilişkin olan kısımlarının amacı hiç şüphe yoktur ki alacaklının alacağına kavuşması ve alacaklının söz konusu borcun tahsili sürecinde borçlunun haklarına da halel getirmeyecek bir şekilde borçlu ile alacaklının menfaatlerini mümkün olduğu kadar korumaktır. Bu bağlamda İcra dairesine sunulan bir takip talebi ile başlayan hukuki süreç takibin kesinleşmesi, borçlunun malvarlığına haciz konulması, malın kıymetinin belirlenmesi ve nihayetinde hacizli malın satılarak alacaklının alacağına kavuşması para alacaklarına yönelik olarak başlatılan icra takiplerinin en önemli sonucudur.
Yukarıda İcra ve İflas Kanunu 129. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere hacizli bir malın satışı için ilanda belirtilen yer, gün ve saatte verilen en yüksek teklif üzerinden ihale başlatılmakta ve üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik olarak internet üzerinden de verilen en yüksek teklif değerlendirilmek suretiyle bedeli en çok arttıran ihale katılımcısına mahcuz mal ihale olunur.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus; mahcuz malın kıymet takdiri ile kesinleşen miktarının yüzde ellisinden ihaleye çıkarılacağının bilinmesi ve satış için ihale edilecek en az değer belirlenirken satış masraflarının da ihale miktarına eklenmesi gerektiği hususudur. Bir örnek ile durumu ifade edecek olur isek; 100.000 TL kıymet takdiri belirlenen bir taşınmazın satışa çıkarılması halinde ihale 50.000 TL ve satışa esas yapılan masraflar (ilan, tebligat, bilirkişi) ilave edilmek suretiyle tüm masrafların da 5.000 TL tuttuğunun kabulü ile 55.000 TL miktar üzerinden icra dairesinin satışa konu taşınmazı ihaleye çıkarması gerekmektedir. Örneğimizdeki taşınmaz üzerinde 200.000 TL bedelli (x) bankası lehine birinci derece ipotek alacağı olduğu varsayımında ise karşımıza iki farklı durum çıkmaktadır. Satıştan evvel icra dairesince ipotek alacaklısının alacağının devam edip etmediğine ilişkin 100 madde bilgisi sorulması ve ipotekli taşınmaz üzerindeki alacak hakkının devam edip etmediğinin, ediyor ise miktarının ve ipotek bedelinin altında satışa açıkça muvafakat edip edilmediği hususunun sorulması gerekmektedir. Bu örnek bağlamında, ipotek alacağının yukarıda gösterilen miktar yani 200.000 TL olarak devam ettiği verilen cevabi yazıdan anlaşılması üzerine yapılacak ihaleye konu taşınmaz 200.000 TL ve buna ilişkin olarak satış için yaptırılan masrafların tamamı (ilan, tebligat, bilirkişi) bu paraya eklenmek suretiyle satışın gerçekleştirilmesi aksi durumun ise ihalenin feshine açıkça sebebiyet vereceğinin dikkate alınması gerekmektedir.
İkinci bir halde ise yine aynı taşınmazı ele alacak olursak ipotek alacaklısının 100 maddeye vereceği cevap kapsamında bu kez ipotek alacaklısının 10.000 TL alacağı kalmış ise taşınmazın kıymet takdiri raporunda belirtilen ve o haliyle kesinleşen miktarının %50’si nispetinde bir kıymet ve masraflar (ilan, tebligat, bilirkişi) ile satışı yapmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Belirlenen birinci ihale gününde herhangi bir alıcı çıkmaz ise yahut belirlenen satış tutarına ulaşılamaz ise satış icra memuru tarafından geri bırakılır. Böylece ihale ikinci satış gününe kalmış olur.
İkinci ihale tarihinde belirlenen miktarı veren bir alıcı çıkar ise ihale bu alıcıya kalır. Ancak ikinci ihale tarihinde de herhangi bir alıcı çıkmaz ise satış talebi düşer ve bu durum tutanak ile zapt altına alınır.
Bazı durumlarda, somut uygulamalar kapsamında ihaleye katılacak olan ilgililerin ihale anında teminat yatırmasına rağmen pey sürmemesi önemli hak kayıplarına sebebiyet vermektedir. Nitekim ihaleyi yöneten icra memuru/müdürü katılımcıların hiçbirine herhangi bir telkin yahut yönlendirmede bulunmaz/bulunamaz. Bu nedenle ihaleye katılan ilgilinin, ihalenin açılma anından itibaren sadece icra dosyasına teminat yatırmasının herhangi bir anlam taşımadığı, ihalenin başlamasıyla katılımcının pey sürmesi (teklifte bulunması) ve bu durumun ihale arttırma tutanağına yazılması gerekmektedir. Arttırma tutanağının düzgün ve okunaklı bir şekilde tanzim olması çok önemlidir. Zira bu tutanağın tanzim edilmesiyle birlikte madde metninde açıkça belirtilen en yüksek tutarı teklif eden ihale katılımcısı artık satışa konu edilen taşınmazın yeni maliki olacaktır.
Somut uygulamada arttırma tutanağının düzgün bir şekilde tanzim edilmek zorunda olmasının bir diğer önemli yönü ise dosya borçlusu ile alacaklının haklarını telif etmektir. Nitekim borçlunun bir malı satılır iken kanunu dolanarak ihalelerde bir takım haksız kazanımlar elde etmeye çalışanlar da olabilir. Bu manada arttırma tutanağı tanzim edilirken tüm ihale katılımcılarının bizatihi tekliflerini tutanağa yazdırmaları gerekmektedir. Durumu bir örnek ile izah edecek olur isek, 800.000 TL’lik bir dosya borcu için; 1.000.000 TL değerindeki bir taşınmazın ihale edilmesi halinde, ihale bedelinin 500.000 TL ve buna ilave olarak satış masraflarının ekleneceği ve eklenen bu miktar üzerinden ihaleye çıkacağı açıktır. Örneğimizdeki ihaleye on farklı katılımcının girdiğini varsayar isek birinci ihale alıcısının 550.000 TL pey sürdüğü, ikinci sıradaki ihale alıcısının ise 1.500.000 TL pey sürdüğü bu kapsamda gerçek manada piyasa değerinin çok üstünde verilen ikinci tekliften sonra diğer pey sürecek ihale katılımcılarının herhangi bir pey sürmeden ihalenin yasal süresi içinde başkaca teklif veren olmaksızın kapatıldığını düşünelim. Bu durumda en yüksek pey süren ihale alıcısı olan ve 1.500.000 TL pey sürenin satış bedelini derhal icra dosyasına yatırması gerekecektir. Ancak icra müdürü ihale alıcısına satış bedelinin ödenmesi için on gün süre verebilir. Bu on gün süre geçmesine rağmen alıcı parayı icra dairesi kasasına yatırmaz ise ihale kararı icra müdürü tarafından kaldırılarak teminata alıkonulur. Bu durumda icra müdürünün ikinci sırada olup daha az teklif veren ihale alıcısına “ İ.İ.K 129 uncu maddenin aradığı şartlara uygun bulunması ve bu kimsenin adresinin de malum olması halinde bir muhtıra tebliğ edilerek arz ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur.” İcra ve İflas kanunu 133. maddesinin birinci fıkrası içinde yer alan bu düzenleme nedeniyle kanunu dolanan ihale katılımcıları borçlu ve alacaklının zararına hareket ederek haksız bir kazanım elde etmeye çalışabilirler. İşte bu haksız kazanımın önüne geçebilmek amacıyla (ihale) açık arttırma tutanaklarına tüm (ihale) katılımcıların –kendi tekliflerini aşan başka bir pey miktar olsa bile- ileri sürdükleri pey miktarlarını (arada kalan teklifleri) tutanağa yazdırmalarında fayda bulunmaktadır.
Yukarıda kısaca anlatılmaya çalışıldığı üzere icra ve iflas daireleri tarafından yapılacak ihalelerde (ortaklığın giderilmesi dahil), arttırmaya katılacak tüm ilgililerin mahallinde tanzim olunacak açık arttırma tutanağının düzgün ve okunaklı bir biçimde tanzim edilmesine ve ihalelerde başta dosya taraflarının (borçlu ve alacaklı) hak kayıplarının önüne geçebilmek adına açık arttırmalarda daha yüksek bir pey akçesi sürülmüş olsa bile ihale katılımcılarının ara teklif vermek suretiyle tanzim olunacak arttırma tutanağına taleplerini yazdırmaları büyük önem arz etmektedir.
İlgililerine faydalı olması dileğiyle
Mustafa Zafer
Hukukçu, (E) İcra ve İflas Müdürü