Türk Medeni Kanununun 683 üncü maddesinde mülkiyet hakkı, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olması şeklinde tanımlanmıştır. Mülkiyet hakkı, hak sahibinin adedi bakımından paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti şeklinde bir ayrıma tabi tutularak Kanunun 688 inci maddesinde paylı mülkiyet, birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması; 701 inci maddesinde elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti şeklinde tanımlanmıştır.
Ortaklığın giderilmesi kararı, işte bu paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malın ortakları arasındaki paydaşlığa son vermeyi sağlar.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin ilamlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK. m.367/2). İlamın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satış kararının infazı istenebilir.
Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK. m.322/2).
Ortaklığın giderilmesi ilamının kesinleşmesiyle satış memuru tayini aşamasına geçilir.
Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir (HMK. m.322/2). Uygulamada ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh hukuk mahkemesi kendi yazı işleri müdürünü yada zabıt kâtibini veya o yerdeki icra memurunu, icra müdür yardımcısını ya da icra müdürünü ‘satış memuru’ olarak görevlendirmektedir. Satış memurluğunun mevcut olduğu yerlerde ise satış memurluğu da görevlendirilebilmektedir.
Satış memurunun (memurluğunun) görevlendirilmesinden sonra ortaklığın giderilmesine ilişkin dava dosyası satış memuruna (memurluğuna) görevlendirilme kararı ile teslim edilir.
Dosyanın satış memuruna teslimiyle kıymet takdiri aşamasına geçilir.
Yerleşik Yargıtay kararlarına göre Ortaklığın giderilmesi davası aşamasında, dava koşulları için gerekli ve geçerli olan kıymet takdirleri ile yetinilerek satışa gidilemez. Satış memurluğunca yeniden satışa esas olmak üzere kıymet takdiri yaptırılması gerekir. Öncelikle satışa konu mal taşınmazsa tapu kaydına satışa arz şerhi konulur ve güncel tapu, çap ve imar durumu celp edilir. Akabinde satış memuru malın kıymetini bilirkişiye takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu hissedarlara ve diğer ilgililere (varsa alacaklı, şerh ve beyan sahipleri gibi) tebliğ edilir. İlgililer tebliğden itibaren 7 günlük sürede kıymet takdir raporuna ilişkin şikayette bulunmazsa kıymet kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdiri iki yıl geçerlidir. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri istenebilir.
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesinde şikayette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Sulh hukuk mahkemesinin kıymet takdirine ilişkin verdiği bu kararlar kesindir.
Kıymet takdirinin kesinleşmesiyle satış aşamasına geçilir.
Taşınır mallar satış talebinden itibaren iki ay içinde, taşınmaz mallar ise üç ay içinde satış memuru (memurluğu) tarafından açık artırma ile satılır. Bu sürelerden sonra dahi satış yapılması mümkündür. Zira uygulamada satış memurluğunun yoğunluğu ya da hissedarlardan birisinin tebliğ adresinin yurtdışında olması halinde tebligat işlemlerinin uzun sürmesi sebebiyle satış süreleri uzayabilmektedir.
Kesinleşen kıymet takdirine göre satış kararı, ilanı, şartnamesi ve diğer satış belgeleri düzenlenir.
Satış için birinci ve ikinci olmak üzere iki artırma günü belirlenir. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat daha önceden ilân edilir.
Satış şartları, ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmıyacağı (gazete ile yapılacaksa yerel veya yurt düzeyinde yayın yapan gazetede yapılıp yapılmayacağı) satış memurunca (memurluğunca) ilgililerin menfaatlerine en uygun olanı göz önüne alınarak tayin olunur.
İlânın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilân satış talebi tarihinde tirajı ellibinin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır. Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve ikinci artırmanın gün ve saati, satış şartnamesinin vesair bilginin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği, talep halinde ve ilanda gösterilen masrafı verilmek şartiyle şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği hususları yazılır. Satış memurunca (memurluğunca) yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar şartnamenin tamamını, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilirler. Ancak özel mahiyetteki bu ilan resmi işleme tesir etmez. Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır.
Taşınmaz satışlarında bahsi geçen hususları içeren şartname artırmadan önce en az on gün müddetle satış memurluğunda ya da mahkeme ilan panosunda herkesin görmesi için açık bulundurulur. Şartnameye, artırmaya iştirak edeceklerin malın kıymetinin yüzde yirmisi oranında nakit teminat veya kesin ve süresiz teminat mektubu sunmaları, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Satılığa çıkarılan malın hissedarının hissesi yüzde yirmi oranında ise artırmaya iştiraki halinde teminat istenmez.
İlanın birer sureti hissedarlara ve diğer ilgililere (varsa alacaklı, şerh ve beyan sahipleri gibi) tebliğ edilir.
Taşınmaz satışlarında İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. Taşınır satışlarında ilanın ihale tarihinden ne kadar süre önce yapılacağı hususu kanunda düzenlenmemiş olup uygulamada ilan en az yedi gün önce yapılmaktadır. İlan edilen metnin esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.
Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Taşınmaz satışlarında Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Taşınır satışlarında ise Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, malın kıymetinin yüzde yirmisi oranında teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan malın hissedarının hissesi yüzde yirmi oranında veya birden fazla hissedar birleşerek tek bir alıcı olarak satışa katılmaktaysa hisselerinin toplamı yirmi oranında ve üzerindeyse katılımcılardan teminat istenmez.
Birinci ve ikinci ihale satış memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. İhale malın kıymetinin yüzde ellisi ile paraya çevirme (kıymet takdiri, satış ve posta masrafı) ve paraların paylaştırılması masrafı eklenmek suretiyle başlatılır. Satışa çıkarılan mal tellal tarafından üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu şartlar gerçekleşmezse satış düşürülür.
Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda satış bedelinin rüçhanlı alacağı karşılaması gerekmez. (Kuru, İcra El Kitabı, sh:574, Üstündağ İcra, sh:272) (Yargıtay 12.HD.2010/26026 Esas, 2011/6045 Karar)
Satış peşin para ile yapılır. Ancak satış memuru menkul satışlarında alıcıya yedi günü, Gayrimenkul satışlarında ise alıcıya on günü geçmemek üzere bir süre verebilir.
Satılan mal, ihale kesinleşmeden tescil ve teslim olunmaz.
Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, satış memuru (memurluğu) tarafından idare olunur. Bu müddet içinde satış memurunun (memurluğunun) müsaadesi olmaksızın tapuca hiç bir tescil yapılamaz.
Taşınmaz mal ihale olunduğu kimse derhal veya verilen ödeme süresi içinde ihale bedelini yatırmazsa tek bir satış günü belirlenerek İİK. 133 üncü madde hükümlerine göre tamamlayıcı satış yapılır. Bu durumda satış memuru (memurluğu) tarafından ihale kararı kaldırılır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın satış memurluğunca tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur. Hissedarın sorumluluğu payına göre belirlenir. Teminat sorumlu bulunulan meblağa mahsup edilmek üzere alıkonulur. İhalenin kaldırılmasına sebebiyle veren ilk sıra ihale alıcısından evvel en yüksek teklifte bulunan ikinci sıra ihale katılımcısının ileri sürdüğü pey, artırma bedelinin malın kıymetinin yüzde ellisini bulması ve paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması ve bu kimsenin adresinin de malum olması halinde bir muhtıra tebliğ edilerek arzettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur. Razı olmaz veya cevap vermez veya bulunmazsa taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. Bu artırmada, teklifin, malın kıymetinin yüzde ellisini bulması ve paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması şartıyla taşınmaz ençok artırana ihale olunur.
Taşınır satışlarında İİK. 133 üncü madde hükümlerine atıf yapılmaması, benzer bir maddenin taşınır satışı hükümlerinde mevcut olmaması sebebiyle malın ihale olunduğu kimse derhal veya verilen ödeme süresi içinde ihale bedelini yatırmazsa ihale konusu mal en yüksek pey süren ikinci ihale katılımcısına teklif edilmez, birinci ve ikinci olmak üzere iki artırma günü belirlenerek yeniden satış yapılır. Ancak bu durumda dahi ihaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar, teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli (yeniden yapılan satıştaki ihale bedeli) arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın satış memurluğunca tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur.
Satış memurluğu tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini elde etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği satış memurluğu tarafından kararlaştırılır.
İhale yapılıp da bedeli yatırıldıktan sonra ihalenin kesinleşmesi beklenir. Süresinde ihalenin feshi davası açılmaması ya da açılmışsa davanın reddedilerek kesinleşmesi halinde ihale kesinleşir.
İhalenin feshini, Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinde yazılı sebepler (Kanuna veya ahlâka-âdaba -mugayir tertibatla müzayedeye fesat karıştırılmış ise her âlakadar tarafından on gün zarfında itiraz edilebilir. Bu itiraz cebri müzayadelerde icra ve iflas muamelerine nezaret eden makamlara ve diğer hallerde mahkemeye arz olunur) de dahil olmak üzere ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla Sulh hukuk mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. Talebin reddine karar verilmesi halinde Sulh hukuk mahkemesi davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahküm eder. Ancak işin esasına girilmemesi nedeniyle talebin reddi hâlinde para cezasına hükmolunamaz.
İhale konusu malı satın alanlar, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya verilen süre içinde nakden (ihale alıcısının hissedar olması halinde hissesine isabet eden miktar düşüldükten sonra kalan bedeli) ödemek zorundadırlar. Satış memuru, ödenen ihale bedelini, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli tevzi tablosuna müsteniden vergi ve yasal kesintiler dışındaki paralar varsa nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir. İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli hak sahiplerine ödenmez.
Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa ihalenin feshine ilişkin şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez. İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.
İhalenin kesinleşmesiyle tescil ve tahliye aşamasına geçilir.
İhale kesinleşince alıcıya kdv ve damga vergisi ödetilir ( Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2012/9372 Esas, 2012/16924 Karar ). Tellaliye harcı ve malın aynından doğan vergi borcu ise ihale bedelinden satış memurluğunca ödenir.
İhalenin kesinleşmesinden sonra ihale alıcısına kdv ve damga vergisinin için süre verilmesi gerekli olup verilen bu süre içinde vergilerin ödenmemesi durumunda 23.03.1995 tarihli 1/5 sayılı İBK gereğince, ihalenin satış memurluğunca kaldırılmasına karar verilmesi gerekir. Bu durumda yukarıda bahsedildiği üzere taşınmazlarda tamamlayıcı satış, taşınırlarda ise yeniden satış yapılması gerekir.
Tescile tabi taşınır veya taşınmaz mal, alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan, ihale kesinleştikten, kdv ve damga vergisi ödendikten sonra alıcı adına tescil edilmesi için ilgili kuruma tescil yazısı yazılır. Tescile tabi olmayan mal ise doğrudan alıcıya tutanakla teslim edilir. Taşınmaz hissedar tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için hissedara veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur
İhale bedelinin ödenmesi, ihalenin kesinleşmesi, kdv ve damga vergisinin de ödenmesiyle paraların paylaştırılması aşamasına geçilir.
Uygulamada genellikle paraların paylaştırılması için bilirkişi görevlendirilmektedir. Bilirkişinin görevlendirilmesinden dosya ihale bedelinden hissedarların hissesine düşen parayı ve kesintileri gösterir bir tevzi tablosu ile paraların paylaştırılması raporu düzenlemek üzere bilirkişiye teslim edilir. Bilirkişi tarafından düzenlenen paraların paylaştırılmasına dair tevzi tablosu ve rapor ilgililere tebliğ edilir. Bu raporun kesinleşmesi halinde banka hesabına yatırılan satış bedeli gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenir.
Ortaklığın giderilmesi satışlarıyla ilgili diğer hususlar ise şöyledir;
I. İHALE TEMİNATI:
Satışa katılacakların malın kıymetinin yüzde yirmisi oranında nakit teminat yada kesin ve süresiz teminat mektubunu sunması gerekir. (İİK 114/4, 124/3, 126/3-4 Md.)
Hissedarın hissesinin yüzde yirmi ve üzerinde olması halinde teminat istenmez. (İİK 114/5, 124/4, 126/5 Md.) Birden fazla hissedar birleşerek tek bir alıcı olarak satışa katılmaktaysa hisselerinin toplamı yirmi oranında ve üzerindeyse bu durumda da katılımcılardan teminat istenmez.
Eğer hissedarın hisse miktarı miktarı, yüzde yirmi teminatı karşılamaya yetmezse, bu durumda eksik kısım tamamlattırılarak ihaleye kabul edilir. (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 2010/33354 Esas, 2011/15606 Karar)
Misalen malın muhammen kıymetinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, teminat miktarı 100.000,00 TL’dir. Hisse oranı %5 olan bir hissedarın hissesine isabet eden satış bedeli 25.000,00 TL olup bu hissedarın satışa katılabilmesi için kalan 75.000,00 TL’yi teminat olarak yatırması gerekir.
II. İHALE BEDELİ:
Satış bedeli peşin ödenir. Ancak satış memuru menkul satışlarında alıcıya yedi günü, Gayrimenkul satışlarında ise alıcıya on günü geçmemek üzere bir süre verebilir. (İİK 118, 130 Md.)
İhale alıcısının hissedar olması halinde ödenecek satış bedeli, ihale alıcısı hissedarın hissesi dışında kalan yani diğer hissedarların hissesine isabet eden satış bedelidir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir.
III. MASRAFLAR:
Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/9580 Esas, 2005/10903 Karar)
Mahkemece hükmolunan harç, yargılama gideri ve vekalet ücreti ile satış memurluğunca sarfedilen kıymet takdiri, posta, gazete ilan ücreti gibi satış masraflarından hissedarlar hissesi oranında sorumludur.
İhale alıcısının hissedarlardan biri olması halinde, hissedarın ödeyeceği ihale bedeline ek olarak bu masrafları hissesi oranında ayrıca dosyaya yatırması gerekir. İhale alıcısı hissedar aynı zamanda satış isteyen ve bu masrafları tek başına yapan hissedarsa fazla ödediği kısım diğer hissedarlardan alınarak kendisine iade olunur.
Misalen satış masrafının 10.000,00 TL olduğu bir ihalede, %40 hisse sahibi hissedar taşınmazı satın almışsa 4.000,00 TL masrafı satış bedeline ek olarak yatırması gerekir.
IV. KATMA DEĞER VERGİSİ:
İhaleye konu malın KDV oranı satış ilan ve şartnamesine yazılır. Kdv oranı, Kdv Oranlarının tespiti Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Karar’a göre tespit olunur. Genel olarak net alanı 150 m²'ye kadar olan konut teslimleri % 1, bunun dışında kalan konutlar ve arsa, tarla ve dükkân satışları % 18 oranında KDV'ye tabidir. Ancak istisnalar da mevcuttur.
15 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nde, “İzale-i şuyu çerçevesinde yapılan satışlarda alıcının hissedarlardan biri olması halinde hissesinin, bu hisse için mülkiyet devri söz konusu olmadığından matrahtan indirileceği” belirtilmiştir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde ödenecek katma değer vergisi, -ihale alıcısı hissedarın hissesi dışında kalan- diğer hissedarların hissesine isabet eden ihale bedeli üzerinden ödenir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir. Bu durumda KDV ise 300.000,00 TL’lik ihale bedeli üzerinden ödenir.
Kdv sadece ihale alıcısına ait olup ihale alıcısı olmayan hissedarların hisesine düşen paradan kesilmez.
V. DAMGA VERGİSİ:
Damga Vergisi Kanunu’nun 1 Sayılı Tablo/II/2 fıkrasına göre İhale Kanunlarına tabi olan veya olmayan resmi daire ve kamu tüzel kişiliğini haiz kurumların her türlü ihale kararları binde 5,69 damga vergisine tabidir.
Damga Vergisi İhale kararının ihtiva ettiği toplam satış bedeli üzerinden hesaplanır. (Denizli Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Grup Müdürlüğü B.07.1.GİB.4.20.15.01-8-MUK-2011-569-319 Sayı ve 20/04/2012 Tarihli yazısı)
İhale alıcısı ister hissedar, ister üçüncü şahıs olsun damga vergisi ihale bedelinin tamamı (ihale alıcısı hissedarın hissesi düşülmeksizin) üzerinden ihale alıcısı tarafından binde 5,69 oranında ödenir.
Damga vergisi sadece ihale alıcısına ait olup ihale alıcısı olmayan hissedarların hisesine düşen paradan kesilmez.
VI.TAPU ALIM-SATIM HARCI:
Harçlar Kanunu’nun 4 Sayılı Tarife/I/20/a fıkrasına göre Gayrimenkulun satış bedeli üzerinden binde 20 oranında hem ihale alıcısı, hem ihalede malı satılan hissedar ayrı ayrı satış bedeli tapu harcı öder.
İhale alıcısının üçüncü şahıs olması halinde üçüncü şahıs, ihale bedeli üzerinden binde yirmi oranında tapu alım harcı öder. İhale alıcısının hissedar olması halinde ise tapu harcı diğer hissedarların hissesi üzerinden ödenir. Bu durumda ihale alıcısı hissedar -kendi hissesi hariç- sadece satın aldığı hisse üzerinden binde yirmi oranında tapu alım harcı öder. Tapu satım harcı ise hissesi satılan hissedarların hisselerine düşen ihale bedeli üzerinden binde yirmi oranında kesilerek ilgili tapu müdürlüğüne ödenir.
Misalen ihale bedelinin 500.000,00 TL olduğu bir satışta, %40 hisseye sahip hissedara malın ihale edilmesi halinde, hissedarın kendi hissesine isabet eden 200.000,00 TL düşüldükten sonra kalan 300.000,00 TL ihale bedeli olarak ödenir. Bu durumda ihale alıcısı hissedar 300.000,00 TL’nin binde yirmisi oranında tapu alım harcı öderken diğer hissedarlardan ise 300.000,00 TL’den kendi hissesine isabet eden miktar üzerinden binde yirmi oranında tapu satım harcı kesilerek ilgili tapu müdürlüğüne ödenir.
VII. İLAM HARCI:
Harçlar Kanunu’nu 1 sayılı tarife/Yargı Harçları/A/III/1/b fıkrasına göre Bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümlerden gayrimenkulün satış bedeli üzerinden Binde 11,38 harç alınır.
İlam harcı her hissedarın hissesine düşen ihale bedeli üzerinden binde 11,38 oranında kesilerek malmüdürlüğüne ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde bu miktar satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
Hissedar olmayan üçüncü şahıs ihale alıcısı ilam harcı ödemez.
VIII. ONAMA HARCI:
Yukarıda bahsi geçtiği üzere bir gayrimenkulün hissedarlar arasında satış suretiyle şuyuun izalesine dair olan hükümlerden gayrimenkulün satış bedeli üzerinden Binde 11,38 harç alınır. Harçlar Kanunu’nun 1 sayılı tarife/Yargı Harçları/A/III/1/e fıkrasına göre Bölge Adliye Mahkemeleri, Bölge İdare Mahkemeleri, Danıştay, Askeri Yüksek İdare Mahkemesi ve Yargıtayın tasdik veya işin esasını hüküm altına aldığı kararları için de aynen uygulanır.
Onama harcı, ilamı (varsa) istinaf veya temyiz eden hissedarın hissesi üzerinden binde 11,38 oranında kesilerek malmüdürlüğüne ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde bu miktar satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
Hissedar olmayan üçüncü şahıs ihale alıcısı onama harcı ödemez.
IX.TELLALİYE (TELLALLIK) HARCI:
Tellallık Harcı Belediye Gelirleri Kanunu’nun 67-71 inci Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Belediye Gelirleri Kanunu'nun 69 uncu maddesine göre, tellâllık harcının matrahı satışların gayrı safi tutarı (yani ihale bedelinin tamamı) olup bu miktardan hangi ad ile olursa olsun bir indirim yapılaz. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02/05/1985 tarih ve 4445/4216 sayılı ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 23/3/1955 gün ve 1/5 sayılı içtihatları veçhile, tellâliye harcı belediyece ihale yerinde tellâl bulundurulmak suretiyle yapılan hizmetin karşılığı olup, ihale alıcısının ihale konusu taşınmazda evvelce hissedar bulunması tellâliye harcından hissesi nispetinde tenzilat yapılmasını gerektirmez. (İzale-i Şüyu Satış Memurluğu Teftiş Önerileri)
Belediye Gelirleri Kanunu'nun 70 inci maddesinde “Tellallık Harcının nispeti, yüzde 2'dir. 100 Türk Lirasını aşan satışlarda aşan kısım için nispet yüzde 1'dir” hükmüne yer verilmekte olup bu oran uygulamada yüzde bir +1 TL olarak anılmaktadır.
Tellaliye harcı, Belediye tarafından tellal görevlendirilmesi halinde her hissedarın hissesine düşen ihale bedelinden hissesi oranında kesilerek ilgili belediye başkanlığına ödenir. Belediye tarafından tellal görevlendirilmemesi halinde bu harç ödenmez.
İhale alıcısının hissedar olması halinde bu miktar alıcı hissedarın hissesi üzerinden hesaplanarak satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
Hissedar olmayan üçüncü şahıs ihale alıcısı tellaliye harcı ödemez.
X. EMLAK VERGİSİ:
Satış tarihi itibariyle hissedarların emlak vergi borcu mevcut olup olmadığı, varsa ne kadar olduğu taşınmazın bağlı bulunduğu belediye başkanlığından sorulur. Yazı cevabına göre her hissedarın varsa emlak vergi borcu, hissesine düşen ihale bedelinden kesilerek ilgili belediye başkanlığına ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde kendisine ait emlak vergi borcu ilgili belediye başkanlığına ödetilir veya satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
İhale alıcısının üçüncü kişi olması halinde üçüncü kişi emlak vergisi ödemez.
XI. VERASET VE İNTİKAL VERGİSİ:
Maliklerden biri vefat etmişse mirasçılarına ait malın veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunup bulunmadığı, ilişik varsa hangi oranda kesinti yapılacağı hususu ilgili vergi dairesinden sorulur. Oran Veresat ve intikal vergisi kanununa göre ilgili vergi dairesince tespit olunarak satış memuruna (memurluğuna) bildirilir. Veraset ve intikal vergisi ilişiği varsa, bildirilen orana göre veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunan hissedarın hissesine düşen ihale bedeli üzerinden kesilerek ilgili vergi dairesine ödenir.
İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri KDV ve Diğer Vergiler Grup Müdürlüğünün 66813766-160[17-2014/20]-289 Sayılı, İzale-i şuyu yoluyla yapılan satışlarda gayrimenkullerin alıcılar adına tescili hk. konulu ve 18/06/2015 tarihli yazısında “İzale-i şuyu suretiyle yapılan satışlarda, gayrimenkullerin alıcılar adına tesciline izin verilebilmesi için;
a) Veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmiş olmasına rağmen kesin tarhiyat yapılmamış ise teminat alınmış olması,
b) Veraset ve İntikal vergisi beyannamesi verilmiş ve kesin tarhiyat yapılmış ise satışı istenilen gayrimenkullere isabet eden verginin tahsil edilmiş olması veya Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 19 uncu maddesine göre teminat gösterilmiş olması gerekmektedir.
Ancak, mirasçıların tespit edilememesi veya mirasçılar tespit edilmekle birlikte beyanname verilmemiş ise satış bedelinin tamamı üzerinden, Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 16 ncı maddesinde yer alan vergi tarifesi matrah dilim tutarlarının veraset yoluyla intikallere ilişkin azami haddi olan % 10 oranında hesaplanacak tutarın vergiye karşılık olarak adi emanet hesabına alındıktan sonra, gayrimenkullerin alıcılar adına tapuya tesciline izin verilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.”denilmektedir.
XII. MOTORLU TAŞITLAR VERGİSİ:
İhale konusu malın araç olması halinde araca ait motorlu taşıtlar vergisi borcu olup olmadığı, varsa ne kadar olduğu ilgili vergi dairesinden sorulur. MTV, Motorlu taşıtlar vergisi kanununa göre tespit olunur.
Yazı cevabına göre her hissedarın varsa motorlu taşıtlar vergisi borcu, hissesine düşen ihale bedeli üzerinden kesilerek ilgili vergi dairesine ödenir.
İhale alıcısının hissedar olması halinde kendisine ait motorlu taşıtlar vergisi borcu satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır.
İhale alıcısının üçüncü kişi olması halinde üçüncü kişi motorlu taşıtlar vergisi ödemez.
XIII.TAHLİYE VE TESLİM MASRAFI:
Tahliye ve teslim masrafları ihale alıcısına aittir. Gereği halinde nakliye ve hamal gibi tüm tahliye masraflarını ihale alıcısı öder.
XIV. BORÇLAR:
Hissedarların hissesi üzerinde haciz, rehin, ipotek vb. bir borç varsa bu miktar hissedara satıştan düşen paradan kesilerek ilgilisine ödenir.
İhale alcısının hissedar olması halinde borç miktarı satış bedeline ek olarak ayrıca dosyaya yatırılır. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2011/4276 Esas, 2011/20866 sayılı kararı ile "Şikayetçi haciz alacaklısı tarafından ihale alıcısı, borçlu hakkında başlatılan icra takibi üzerine borçlunun ihale konusu taşınmazdaki miras hissesine ihale tarihi öncesinde haciz şerhinin işlendiği hususu tartışmasızdır. Bu durumda ihale alıcılarından borçlunun kendi hissesine düşen ihale bedelini dosyaya ödemesi zorunlu” olduğuna hükmedilmiştir.
XV. SATIŞIN DURDURULMASI:
İzale-i Şüyu Satış Memurluğu Teftiş Önerilerinde “Yargıtay İİD'nin 18/06/1957 gün ve 3836/4142 sayılı içtihadına göre, ihale safhasından önce bütün hissedarların muvafakati olmadan, satış isteyen hissedarın şüyuun giderilmesi talebinden sarfınazar etmesiyle dosyanın işlemden kaldırılamayacağı, ihale aşamasında ise Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 07/07/1975 tarih 3782/6601 sayılı kararına binaen İcra ve İflas Kanunu'nun 115 ve 129. maddelerinde belirtilen hadlere ulaşılması halinde artırma zaptına imza koyanların açık muvafakatleri olmadan satış isteyen hissedarın tek taraflı isteği ile satışın durdurulamayacağı” bildirilmiştir.
Fatih KABADAYI
(Bakırköy) İcra Müdür Yardımcısı