1. Önalım (şufa) hakkı nedir?
Önalım (şufa) hakkı, kişinin bir taşınmazı öncelikli satın almasını ya da üçüncü kişiye satılmışsa bile taşınmazın kendisine devredilmesini talep edebilmesini sağlayan, yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, kanundan (TMK m.732) ve sözleşmeden (TMK m.735 ve TBK m.240 vd.) doğan önalım hakkı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir:
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet niteliğine sahip bir taşınmazdaki pay sahiplerinden birinin, kendi payını paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satış yahut satışa eşdeğer bir işlemle devretmesi halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanımaktadır. Bu hak kullanıldığı takdirde, şufa hakkı sahibine, üçüncü kişiyle satıcı paydaş arasında kurulan örneğin satış sözleşmesiyle aynı hükümlere sahip bir satış sözleşmesi yapma hakkı vermektedir.
Sözleşmesel önalım hakkı, iki kişinin kendi aralarında yaptığı adi yazılı sözleşmeye bağlı olarak, bir taraf lehine sözleşmeye konu taşınmazı öncelikli satın alma hakkı tanınmasıdır. Sözleşmedeki taraflar, taşınmaz maliki ile lehine önalım hakkı tanınan kişidir. Bu önalım hakkı türünde, sözleşmeye konu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması zorunlu değildir. Taşınmaz, elbirliği ya da ferdi mülkiyet niteliğinde de olabilmektedir. Sözleşmeyle elde edilen şufa hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez niteliktedir ancak miras yoluyla hak sahibinin mirasçılarına geçebilmektedir. Yapılan önalım hakkı sözleşmesinde, söz konusu taşınmaz ve taraflar açıkça belirtilmelidir. Önalım hakkı bedelinin belirlenmesi zorunlu olmasa da önalım hakkı süresi mutlaka belirlenmelidir.
2. Önalım hakkı tapuya şerh edilmeli midir? Ne kadar süreyle şerh edilebilir?
Yasal önalım hakkı, doğrudan kanundan kaynaklanması nedeniyle tapuya şerh verilmeksizin kullanılabilmekteyken; sözleşmeden doğan önalım hakkı, niteliği gereği nispi bir hak olduğundan yalnızca tapuya şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kaydına en fazla 10 yıl süreyle şerh edilebilmektedir. Bu süre içerisinde kullanılmayan sözleşmesel önalım hakkı, hak düşürücü sürenin dolmasıyla geçersiz hale gelir.
3. Önalım hakkı ne zaman ve nasıl kullanılabilir?
Önalım (şufa) hakkı, ancak satış yahut satışa eşdeğer işlem gerçekleştikten sonra kullanılabilir hale gelmektedir. Yasal önalım hakkında taşınmaz devrinin paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye yapılmasından; sözleşmesel önalım hakkında ise devrin, sözleşmeyle lehine hak tanınan kişiden başka birine gerçekleştirilmesinden itibaren bu hak kullanılabilmektedir.
Önalım hakkı, ancak dava açılmasıyla kullanılabilen bir haktır. Önalım davası, paydaşlardan bir veya birkaçı tarafından alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılabilmektedir.
4. Önalım hakkının kullanılması hangi şartlara bağlıdır?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için;
- Taşınmazda paylı mülkiyet mevcut olmalıdır. Bunun dışında kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi nitelikler, paydaşlara önalım hakkı vermemektedir.
- Yasal önalım hakkı, ancak paydaşlar tarafından kullanılabilen bir haktır. Bu hakkın birden fazla paydaş tarafından kullanılması halinde, taşınmazdaki söz konusu pay, paydaşlar arasında payları oranında değil, eşit olarak paylaştırılır.
- Alıcının, söz konusu taşınmazda pay sahibi olmaması gerekmektedir.
- Paydaşların, söz konusu taşınmazın hangi kısmını kullandığı/kullanacağı herhangi bir şekilde fiili olarak taksim edilmemiş olmalıdır.
- Alıcı, diğer paydaşlara noter aracılığıyla satış bildiriminde bulunmamış, bildirimde bulunmuşsa bile bu kanunda mevcut hak düşürücü sürelerin sona ermemiş olması zorunludur.
5. Önalım hakkının kullanılması hak düşürücü süreye bağlı mıdır?
Önalım hakkının kullanılmasında, alıcı tarafından bildirim yükümlülüğünün yerine getirildiği durumlarda, paydaşlardan her biri veya birkaçı, satış bildiriminin kendisine tebliğinden itibaren 3 ay içerisinde önalım davasını açmalıdır.
Alıcı tarafından bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediği durumlarda ise, her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım davası açılmalıdır.
Söz konusu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup, bu sürelerin sona ermesi halinde paydaşlar, önalım (şufa) iddiasına dayalı olarak dava açamayacaktır.
6. Önalım hakkından feragat mümkün müdür?
Şufa (önalım) hakkı sahibi olan paydaşın bu hakkından feragat etmesi mümkündür. Herhangi bir satışa bağlı olmayan genel feragat, noterde resmi şekilde yapılarak tapuya şerh edilmelidir.
Belirli bir satışa bağlı olarak yapılan önalım hakkından vazgeçme ise, hukuki olarak feragat olarak nitelendirilmeyip adi yazılı şekilde yapılması mümkündür. Belirli bir satışa bağlı olarak yapılan vazgeçme sonrasında aynı taşınmazın yeniden satılması halinde paydaş, önalım hakkını tekrar kullanabilmektedir.
7. Önalım (şufa) hakkına dayalı olarak açılacak davada dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
Bağışlama, trampa, taşınmaz satış vaadi ve kamulaştırma gibi satışa eşdeğer olmayan işlemler nedeniyle önalım hakkı kullanılamayacaktır.
İcra müdürlüğü tarafından yapılan cebri satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Ayrıca önalım hakkına dayalı olarak açılan davalarda hakim, söz konusu payın davacı/davacılar adına tesciline karar vermeden önce, payın tapudaki satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarını belirlemektedir. Daha sonra mahkeme tarafından bu bedel ve masrafların belirli bir yere nakden depo edilmesi için davacı tarafa süre verilmektedir. Bu dava kapsamında alıcı, örneğin satış bedelinin tapuda düşük gösterildiğinden bahisle bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacaktır. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre bu iddia, hakkın kötüye kullanılmasını oluşturmaktadır.