Önalım (Şufa) hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara ilgili payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyetin kurulması ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışı gerekmektedir.
Önalım hakkının kullanılması ile önalım hakkını kullanan paydaş ile payın satıldığı alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Önalım hakkı, belli şartların bir arada bulunmasıyla kullanılabilmektedir. Türk Medeni Kanunu önalım hakkı ile taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını hedeflemiş, üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırarak mevcut paydaşlar arasındaki ilişkinin bozulmasını önlemek istemiştir.
Önalım Hakkının Şartları
Önalım hakkı aşağıdaki şartların gerçekleşmesiyle kullanılır:
- Önalım Hakkı Paylı Mülkiyette Kullanılabilir: Önalım hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Önalım hakkının kullanılabilmesinin ön şartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
- Önalım Hakkı Paydaşlar Tarafından Kullanılabilir: Önalım hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Türk Medeni Kanunu md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Önalım hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar önalım hakkını kullanamaz. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması halinde hisse oranlarına bakılmaksızın önalım konusu pay önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
- Önalım Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır: Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Türk Medeni Kanunu bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.
Önalım Hakkının Kullanılması
Önalım hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi önalım davasının davalısıdır. Önalım davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
Türk Medeni Kanunu md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı önalım davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Önalım hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
Önalım davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Önalım davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Önalım hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
- Önalım hakkı sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde önalım davasının açılması gerekir.
- Önalım hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse herhalde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım davasının açılması gerekir.
Önalım hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra önalım davası açılması mümkün değildir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle de herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda taşınmazın satımı halinde önalım hakkı sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede önalım hakkının kullanılmasına dair koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak bu hak kullanılabilir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.
Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat Etme
Önalım hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği önalım hakkını yeniden kullanabilir.
Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte önalım hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
Yargıtay Kararlarıyla Önalım Hakkının Kullanılması
Sınırdaş Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkı
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14.5.2018 tarih ve 2016/159E-2018/3716K sayılı kararında ‘’Hükme esas 11.06.2015 havale tarihli bilirkişi raporu ve ekinde yer alan krokide davacıya ait 509 parselin davalı tarafça satın alınan 528 parsele komşu olduğu, 11.11.2014 tarihli resmi senede göre de; davalı tarafın bizzat kendisi tarafından 528 parselin satın alındığı anlaşılmıştır. 5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir. Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanı sıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.’’ denilmiştir. Somut olayda önalım hakkını kullanmak isteyen komşu taşınmazın malikidir. Yerel mahkemece, önalım hakkı sahibinin tapuda satış bedelini düşük göstererek satışı gerçekleştirdiği gerekçesiyle önalım hakkının kullanımına engel olunmuş ve dava reddedilmiştir. Yargıtay komşu tarımsal arazilerin birleştirilmesi için satın alınması konusunda özel bir kanun olduğu, bu arazilerde önalım hakkının kullanılabilmesi için her iki taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde olması gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur. Yerel mahkemece yapılması gereken her iki taşınmaz da tarımsal arazi niteliğindeyse önalım hakkı sahibinin satış bedeli ve masraflarını ödemesi kaydıyla önalım hakkının kabulüne karar vermektir.
Paydaşlar Arasında Önalım Hakkının Olamayacağı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.10.2012 tarih ve 2012/198E-2012/702K sayılı kararında ‘’Önalım davasının davalısı şufa hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında şufa hakkı kullanılamaz. Çünkü yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde şufa hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu kuralın davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.’’ denilmiştir. Bu kararda Yargıtay önalım hakkının taşınmazda daha önceden zaten paydaş olan kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini ifade etmiştir. Taşınmaz üzerindeki pay, önceden paydaş olan malik yerine başka bir üçüncü kişiye satılırsa o zaman önalım hakkı kullanılabilir. Örneğin 3 paydaşın olduğu bir taşınmazda, bir paydaş diğer paydaşa kendi payını satmak istediğinde üçüncü paydaş bu satışa engel olamayacak ve önalım hakkını kullanamayacaktır.
Satış Dışındaki İşlemlerde Önalım Hakkının Kullanılamaması
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin Karar: 2014/727 sayılı kararında ‘’Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Davacı da tapuda trampa şeklinde yapılan temlikin aslında satış olduğunu iddia ederek muvazaa iddiasında bulunmuştur. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlaması mümkündür. Bu konuda tanık deliline dayanmış ise de, dinlettiği tanıkları işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamışlardır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Davacılar ilk payın iktisabına ilişkin trampanın gerçekte satış olduğunu tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlayamamıştır. Bu şekilde taşınmazda paydaş haline gelen davalılar Ö. G. ve M. G.’in taşınmazda başka paylar alması paydaşa yapılan pay satışı niteliğindedir. Söz konusu paylara yönelik olarak önalım hakkı kullanılamaz. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.’’ denilmiştir. Bu kararda Yargıtay tapuda satış dışında bir işlemle payın devredildiği durumlarda bu işlemin muvazaalı olduğu önalım hakkı sahibi tarafından ispat edilemediğinde önalım hakkının kullanılamayacağını belirtmiştir. Gerçekten de paydaşlar arasında önalım hakkının kullanılabilmesi için ilgili payın üçüncü kişiye satış suretiyle devredilmesi gerekmektedir. Yapılan devir bağışlama, trampa, kat karşılığı inşaat sözleşmesine binaen avans niteliğindeyse önalım hakkının kullanılamayacağı kabul edilmektedir. Davacı ön alım hakkı sahibi eğer bu işlemin gerçekte satış olduğunu her türlü delille ispatlayabilirse bu durumda ön alım hakkını kullanabilir. Ancak somut olayda Yargıtay ön alım hakkı sahibinin yapılan işlemin muvazaalı olduğunu ispat edemediği sonucuna ulaşmıştır.
Fiili Taksim Halinde Önalım Hakkının Kullanılamayacağı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.2.2018 tarih ve 2017/1761E-2018/407K sayılı kararında ‘’Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.’’ denilmiştir. Karar incelendiğinde Yargıtay’ın taşınmaz üzerinde fiili bir paylaşım bulunması halinde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul ettiği görülmektedir. Önalım hakkının kullanılması için açılan davalarda herhangi bir adi yazılı paylaşma anlaşması veya taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşlar tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olmasının gerekmesi de şart değildir. Yargıtay’a göre fiili paylaşma için aranan şartlar şunlardır: Bunlardan ilki, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığıdır. İkincisi, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesidir. Üçüncüsü ise her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. Böyle bir anlaşma varken diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde artık diğer paydaşın bu payda önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına uymaz. Çünkü evvelden gelen bir paylaşım vardır ve her paydaş artık kendi payı üzerinde tek başına malik gibi hareket etmektedir. Paydaş önalım hakkını kullanmak istiyorduysa daha önceden fiili paylaşımı kabul etmemeli ve bu kullanma şeklini benimsememeliydi. Paylaşım benimsendikten sonra bu paylaşıma aykırı harekete etmek hakkın kötüye kullanılması olacaktır ve hukuk düzeninde de bu durum korunmaz.
Birden Çok Paydaşın Aynı Pay Üzerinde Önalım Hakkını Kullanması
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin Karar: 2016/3313 sayılı kararında ‘’Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir. Paydaşlardan birisinin davasından vazgeçmesi halinde ona isabet eden miktar davalı üzerinde bırakılmaz. Bu miktarın dahi davayı yürüten paydaşlar adına tescile karar verilir.’’ denilmiştir. Somut olayda bir paydaş paylı mülkiyete konu taşınmazda kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemektedir. Bunun üzerine diğer paydaşlar aynı pay üzerinde önalım haklarını kullanmayı düşünmüşlerdir. Diğer paydaşlar bu önalım haklarını kullanmak için dava açmışlardır. İşte bu durumda Yargıtay, önalım haklarını kullanan paydaşların sahip oldukları mevcut paylar ne olursa olsun önalım hakkına konu payda eşit oranda malik olacaklarına karar vermiştir. Paydaşlar kanunda aranan şartları sağladıkları takdirde (özellikle satışı öğrenmelerinden itibaren 3 aylık süre içinde dava açılması) payını satan paydaşın satışa konu payının önalım hakkını kullananlar arasında eşit oranda bölüneceği belirtilmiştir.
SONUÇ
Önalım hakkı paydaşlar arasında paylı mülkiyete konu eşyanın korunmasını, paydaşlık ilişkisine üçüncü kişilerin girmesinin engellenmesiyle mülkiyet hakkının devamının sağlanması için getirilen bir uygulamadır. Paylardan biri üçüncü kişiye satıldığı takdirde diğer paydaşlar kanunen kendilerine bir hak olarak tanınan önalım hakkı ile bu satışa ve bu payı kendileri alarak paylı mülkiyet ilişkisine yabancı kişilerin girmesine engel olabilir.
Önalım hakkı hem yasal hem de sözleşmesel olarak tanınabilir. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için yukarıda açıklanan şartların sağlanması çok önemlidir. Önalım hakkı sahibi tarafından açılan önalım hakkına dayalı davada mahkeme şartları re’sen inceler ve şartların gerçekleşmediğini tespit ettiğinde reddeder. Yargıtayca da hangi durumlarda önalım hakkının ileri sürülüp sürülemeyeceği ortaya koyulmuş olup haksız olarak açılan davalarda önalım hakkının kullanılamayacağı kararlara yansımıştır.