Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un “Ön Ödemeli Konut Satışı” başlıklı dördüncü bölümü altında düzenlenmiştir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun “Amaç” başlıklı maddesinde kanunun amacı açıklandıktan sonra “Kapsam” başlıklı 2. Maddesinde “Bu kanun, her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsar.” Hükmüne yer verilmiştir. Mezkur kanunun 40. Maddesi “ (1) Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. (2) Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. (3) Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.” hükmünü amirdir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin 41. Maddesi ise “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Bu sözleşmelerde tüketici tarafı konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin ya da taksitle ödemeyi taahhüt eder. Satıcı tarafı ise bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlenir. Uygulamada genellikle müteahhitlerden alınan konut satışlarında bu sözleşmelere sıklıkla rastlanmaktadır. Buradaki bedel peşin veya taksitlerle ödenebilir. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılabilmesinin ön koşulu yapı ruhsatının alınmış olmasıdır.
Şekil şartı bakımından kanunun 41. maddesinde “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” şeklinde düzenleme yapılmıştır. Ancak kanun koyucu 6502 Sayılı Kanun'da ön ödemeli konut satış sözleşmeleri yönünden şekil şartına uyulmaması hâlinde sözleşmenin geçersiz olduğu iddiasının tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri sürülemeyeceğini de öngörmüş, bu suretle tüketicilerin mağduriyetlerinin önüne geçebilmek için kesin hükümsüz müeyyidesi yerine geçersizliği ileri sürme hakkını sadece tüketiciye tanımıştır.
Kanun koyucu burada tüketiciyi korumak maksadıyla teslim süresine de bir sınırlama getirmiştir. İlgili kanunun 44. Maddesinden sözleşmenin imzalanmasından itibaren süre 36 ay ile sınırlandırılmıştı. Ancak 24/3/2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7392 sayılı kanunun 6. Maddesi ile büyük projelerdeki ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde inşaatın çok uzun süre alabildiği gözetilerek bu süre 48 aya çıkarılmıştır.
Tüketici, 14 günlük süre içerisinde herhangi bir sebep bildirmeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir. Tüketici sözleşmenin yapılmasından itibaren 24 ay içinde konut teslim edilmemişse sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ayrıca sözleşme koşullarını ödeyemeyecek derecede kazanç elde etmekten yoksun hale gelen tüketici de sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. 6502 sayılı kanunun 45. Maddesine göre sözleşmeden dönülmesi halinde tüketiciye iade edilmesi gereken ve tüketiciyi borçlandıran belgeler, bildirimin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içerisinde tüketiciye geri verilmelidir. Satıcının bu bedel ve belgeyi tüketiciye iade etmesinden itibaren 10 gün için tüketici edinimlerini satıcıya iade etmek zorundadır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava dosyasında davalı satıcının sözleşmeden doğan borcunun ifa edip etmediği, davacıya fiilen bir teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği, dava konusun konutun oturulabilir olup olmadığı, taahhüt tarihinde davalı satıcının konutu teslim edip etmediği konuları önem taşımaktadır. Ayrıca belirtmeliyiz ki teslim süresinin geçmesi durumunda müspet zarar niteliğinde kira tazminatının da mutlaka talep edilmesi gerekmektedir.
Av. Fırat ACAR - (E)Huk. Bnb. Ferhat ÇALIŞKAN