Günümüzde inşaat sektörünün gelişim göstermesi ve kentsel dönüşüm uygulamasının yaygınlaşması sebebiyle ön ödemeli konutlarda (maketten) yapılan satışlarda artış görülmektedir. Ön ödemeli satış sözleşmesinde tüketicinin sahip olduğu bir diğer hak dönme hakkıdır.
Sözleşmeden dönme hakkı TKHK m.45’te düzenlenmiştir. TKHK m. 45/1 uyarınca, “Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. Burada dikkat edilmesi ilk husus kat irtifakıdır. Tüketici adına tapuda kat irtifakının tescil edilmesi durumunda artık tüketici dönme hakkını kullanamayacaktır. Maddeden de anlaşıldığı üzere tüketicinin dönme hakkını kullanması bir süreye bağlı tutulmuş ve bu süre içerisinde hangi dönemde hakkını kullandığına göre değişen bir tazminat miktarı ödemesi gerektiği düzenlenmiştir. Kanunun süre bakımından sınır getirmesi ve artan tazminat miktarları belirlemesi tüketici açısından olumsuzluklara yol açmaktadır. Dönme hakkı, nispi emredici nitelikte bir hak olduğundan, satıcı sözleşmede tüketici aleyhine düzenleme yapamayacak ve süreyi kısaltma mümkün olmayacaktır ancak lehine olacak şekilde düzenleme yapılarak sürenin uzatılmasında bir engel yoktur. Tüketicinin, dönme beyanının 24 aylık süre içerisinde satıcıya ulaşması gerekmektedir. Dönme beyanı 24 aylık süre içerisinde kullanılsa dahi satıcıya bu süre içinde varmamışsa bir hakkın varlığından söz edilemeyecektir. Dönme beyanının satıcıya ulaştığı süre önem arz etmektedir çünkü hangi sürede ulaştığına göre tüketicinin ödemesi gereken tazminat miktarı belirlenmektedir.
Dönme ve cayma hakkının kullanım şekli ön ödemeli konut satışları hakkındaki yönetmelikte düzenlenmiştir. Yönetmelik m. 8/2 : Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir. Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, cayma hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
Tüketici cayma hakkında olduğu gibi dönme hakkını da hiçbir sebep göstermeksizin kullanabilmektedir. Dönme hakkının kullanılabilmesi için cayma hakkının sona ermesi gerekmektedir. Dönme hakkının kullanılması ile birlikte artık sözleşme kesin hükümsüz hale gelir ve taraflar aldıklarını iade etme yükümlülüğü altına girer. Bu durum TKHK m. 45/3’te düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca “Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.”
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde tüketicinin dönme hakkını kullanması halinde en önemli sorunlardan biri bu hakkın kullanılmasından dolayı konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflara kimin katlanacağı ve tüketicinin dönme hakkını kullanmasından dolayı satıcının tazminat isteyip isteyemeyeceğidir. Bu konu hakkında TKHK m. 45/1, c. 2’de “ Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.” şeklinde hüküm getirilmiştir. ¹ Tüketicinin dönme hakkını kullandığı zamana dikkat etmesi gerekmektedir. Zamana göre ödenecek olan tazminat tutarı da artış gösterecektir.
Bununla birlikte, satıcının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediği durumlarda da tüketicinin konutun devir veya teslimine kadar dönme hakkının var olduğu genel hükümler dikkate alınarak (TBK m. 117 vd.) kabul edilmelidir.² TKHK m. 45/2 uyarınca “ Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.” Hükümden de anlaşılacağı üzere tüketicinin birtakım durumlarda tazminat ödemesinin önü kesilmiştir. Maddeden de anlaşıldığı üzere bu 4 halden birisinin varlığı halinde tüketici dönme hakkını kullanırsa herhangi bir bedel ödemeyecektir. İlk olarak satıcının hiç veya gereği gibi ifa etmemesi halinden bahsedilmiştir, buna göre satıcı, sözleşmeye uygun olarak yapıyı tamamlamak ve teslim etmekle yükümlüdür aksi halde dönme hakkını kullanan tüketici bir bedel ödemeyecektir. Diğer bir hal ise tüketicinin ölmesidir, burada tüketicinin, konutun devir ve tesliminden önce ölmesi durumunda bu madde geçerlidir. Tüketicinin mirasçıları herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönme haklarını kullanabileceklerdir. Üçüncü olarak tüketicinin sürekli olarak kazanç elde etmekten yoksun kalması ve ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesidir, bu durumda tüketici bir ifa güçlüğü içerisindedir. Tüketici tarafından dönme cezası ödenmesine gerek olmasa dahi vergi, harç, vb. yükümlülüklerinden doğan masrafları karşılamak zorundadır. Sonuncusu ise, tüketicinin sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesi önerisinin satıcı tarafından reddedilmesi halidir. Yönetmelik tarafından bir düzenlemeye gidilmiştir. Yönetmeliğin m. 9/4 düzenlemesi uyarınca “tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle” ibaresi eklenmiştir.
Yönetmelik m. 9/5: Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi halinde, tüketiciden ön ödemeli konut satışı nedeniyle oluşan vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel talep edilemez. Satıcının, noterde aynı taşınmaz için birden fazla kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdettiği durumlarda tüketici sözleşmeden hiçbir bedel ödemeksizin dönebilir.
Konutun bağlı kredi ile elde edilmiş olması durumu yönetmelik m. 9/2 c.2’de düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca “ Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullandığına ilişkin bilgi, satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.” Tüketicinin dönme hakkını kullandığını bildirme yükümlülüğe satıcıya bırakılmıştır.
Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur. (YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2020/12100, K. 2021/4225, T. 19.4.2021)
Yönetmelik 9/7: Konut bedelinin bir kısmının bağlı kredi ile karşılanması durumunda, tüketicinin ödediği satış bedeli, satıcı tarafından dönme bildiriminin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç yükseksen gün içinde yalnızca üçüncü fıkrada belirtilen masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir. Konut finansmanı kuruluşu söz konusu tutarı, Kanunun 37 nci maddesine uygun olarak tüketiciye derhal geri öder.
…Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesin tüm hüküm ve sonuçları ile iptaline, 157.769,20 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, 22/11/2016 tarihli Ön Ödemeli Konut Finansmanı Sistemi Kredi Sözleşmesindeki kredi sebebi ile davacının davalı Halk Bankası A. Ş.'ne borçlu olmadığının tespitine, karar verilmiştir… (YARGITAY 3. HD E. 2020/12331, K. 2021/10592, T. 1.11.2021)