Kişilerin ölümüyle birlikte miras hukuku hükümleri ışığında mirasçıların hepsinin içinde yer aldığı bir “miras ortaklığı” kurulduğu bilinmektedir. Bu ortaklıkta mirasçılar kalan tüm mallara elbirliği ile sahip olurlar. Bunun sonucunda mirasçılar için hem hukuki bir durum hem de bir takım ilişkilerin oluşması zorunluluğu gündeme gelmektedir. Birkaç istisnai hal ve kanundan doğan durumlar hariç olmak üzere mirasçılar miras bırakanın mal ve hakları üzerinde birlikte tasarruf etmek zorunda kalmaktadırlar.
Yazımızda ele alacağımız husus mirasçılar arasında kira sözleşmesinin feshi ve ecrimisil alacağı olacaktır. Mirasçılara intikal eden malvarlığı üzerinde mirasçılar pay sahibi olsalar da oranları belli olmadığından bu mal üzerindeki hakları elbirliği mülkiyetidir. Payları üzerinde tasarruf edebilmeleri elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevrilmesiyle oluşmaktadır. Veraset ilamıyla belirlenen pay oranlarından önce yapılacak herhangi bir tasarrufta yazımızda örneği verilen Türk Medeni Kanunu 692. Maddesinde yer alan kiralama gibi olağan üstü işlemler bütün mirasçıların intikalini gerektirmektedir. Mirasçılardan birinin tek başına yapacağı bir kira sözleşmesi geçersiz olmakla birlikte, eğer yapılmış ve de bundan kira geliri elde edilmişse yapılan kiralama işleminde habersiz olan ya da muvafakat vermeyen mirasçılar kira sözleşmesinin fesihle birlikte feshe kadar olan geçmiş dönem kira gelirlerinden ecrimisil talep edebilecektir. Fakat mirasçıların zımmi kabul veya kira alacağının bir kısmını alması hali kira sözleşmesinin feshinde iyi niyeti ortadan kaldırır. Nitekim Yargıtay ‘ın konuya dair birçok kararında “elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazla ilgili kira sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için tüm ortakların sözleşmeye katılması zorunludur. Tüm ortakların katılmadığı kira sözleşmesi geçersizdir. Somut olayda, kira sözleşmesi sadece mirasçılardan biri ile yapılmıştır. Kira sözleşmesine diğer mirasçıların icazet verdiği iddia dahi edilmemiştir. Bu durumda davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.” denilmektedir.
Miras ortaklığının bitirilmesi isteğine karşılık, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilerek mirasçıların payları üzerinde tasarruf edebilmelerinden önceki aşamalarda miras hukukunda sıkça karşılaşılan bir durum olan aile üyeleri arasında husumet olmaması adına dava açmama durumunda ise mahkemeden talep edeceğiniz bir temsilci ile bu sorunu çözebilmeniz mümkündür. Bir diğer yol ise doğrudan mirasa konu malvarlığının kiracısıyla muhatap olmanızdır. Bu durumda kiracıya göndereceğiniz bir ihtarname ile kira bedeli üzerinde hak sahibi olduğunuzu belirtebilirsiniz. Noter aracılığıyla çekilen ihtarnamenin bir örneğinin de kiralananı kiraya veren mirasçıya da göndermeniz faydanıza olacaktır. Kiracının, kiraya verene göndermiş olduğunuz ihtarnameden bahsedeceği kuşkusuz olacaktır çünkü. Çekilen ihtarnameden bir süre sonra notere gidip ihtarnamenin ulaşıp ulaşmadığını öğrenerek, tebliğ şerhi koydurmanızda da yine büyük yarar vardır.
Somutlaştırmak adına;
Mirasçı sıfatı olarak sadece 4 kardeşin bulunduğu bir miras ortaklığında her bir kardeşin payı 1/4 olur. Diyelim mirasçılardan birinin yaptığı kira sözleşme bedeli 1000 TL olsun. Bu durumda her bir mirasçının kira gelirinden 250 TL lik hakkı oluyor. Yazımıza konu durumda kardeşlerden birinin mirasa konu evde kendisi otursa da başkasına kiraya da verse diğer kardeşlerin haklarına zeval gelmeyeceği açıktır. Tüm kira gelirini tek başına alan kardeşe karşı diğer mirasçı kardeşler hakları olan 250 TL lik bedeli talep edebilir. Diyelim kiraya veren mirasçı şimdiye kadar 10.000 TL kira bedeli elde ettiyse 2500 TL geçmiş kira bedelini dahi talep etmeniz mümkündür.
Ecrimisil davası açmaya karar verdikten sonra dikkat etmeniz gereken diğer bir husus ise intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğidir. İntifadan Men, mirasçılardan birinin mal varlığını haksız olarak elinde bulunduran mirasçıya; mal varlığının gelirinden kendisinin de yararlanmak istediğini bildirmesidir. Fakat söz konusu malın kamu malı olması, kira geliri getirmesi, tarım ürünü geliri getirmesi, daha önce bir davaya konu olması ve taşınmazın tamamında hak iddia edilmesi halinde intifadan men koşulu aranmaz. Yazımızda değindiğimiz kira geliri intifadan men şartının aranmadığı hallerdendir. Noterden gönderilen ihtarname delili intifandan men şartı için elzemdir. Talep edilecek bedel, koşulun gerçekleşmesi anından dava tarihi anına kadar geçerli olacak şekilde belirlenir. Mirasçılar arasındaki ecrimisil davasında intifadan men koşulu her türlü delille ispat edilebilir.
Ecrimisil davası için tüm mirasçıların bir araya gelmesine gerek yoktur. Her biri tek tek ecrimisil davası açabilir. Dava zamanaşımı süresi 5 yıl olup dava sonucu alınacak karar icra ile talep edilebilmektedir.
Tüm açıklamalarımız nezdinde görülecektir ki birbirine alternatif, birden fazla hukuki yol ve şartlar mevcut. İçlerinden sizin için en yüksek marjinal faydayı sağlayacak olan yolun aşamaları için konusunda uzman bir hukukçudan hukuki yardım almanızı tavsiye ederim.
KAYNAKÇA:
DURAL. MUSTAFA, ÖZ.TURGUT. TÜRK ÖZEL HUKUKU-MİRAS HUKUKU,FİLİZ KİTAP
OĞUZMAN, SELİÇİ,OKTAY-ÖZDEMİR, EŞYA HUKUKU,FİLİZ KİTAP
ÇETİN. AYŞE, ÇALIŞKAN. ALPER, POLAT. HALİL, ADALET YAYINLARI
ERMAN. HASAN, D&R YAYINLARI