GİRİŞ
Takip talebi, ödeme emri, itiraz, itirazın iptali veya kaldırılması, haciz, satış ve paraların paylaştırılması icra hukukun temel aşamalarıdır. Tüm bu aşamalarda alacaklının amacı, borçlunun haczi kabil mallarının satılarak paraya çevrilmesi vasıtasıyla alacağını alabilmektir. Ancak haciz ve sonrasında satış, borçlunun mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren, deyim yerindeyse ağır işlemler olduğundan bunların icrası kanunda detaylı, taraf ve üçüncü kişilerin menfaatlerini gözetir biçimde düzenlenmiştir. Bu nedenle, satış aşamasındaki işlemlerin taraf vekillerince iyi bilinmesi elzemdir. Aksi halde avukatın bir satış aşamasına gelene kadarki tüm emekleri zayi olabilecek, alacaklı da alacağına kavuşamamış olacaktır. Bu itibarla çalışamızda,meslektaşlarımız için satış kılavuzu hazırlamayı uygun gördük. İşbu kılavuz, gerek kanundan gerekse gerekse de uygulamadaki tecrübelerimizden yola çıkarak hazırlanmıştır. Detayları her başlıkta ayrı ayrı incelemeyi uygun gördük. Uygulamaya ışık tutacağına inanıyoruz.
1-ÖDEME EMRİNİN TEBLİĞİ VE KESİNLEŞME
Ödeme emri; ilamsız takiplerde alacaklı veya vekili tarafından kanunda öngörülen şartlara göre düzenlenecek takip talebine uygun olarak icra müdürlüğünce hazırlanan ve borçluya yöneltilen, tebliğden itibaren 7 gün içinde borcun icra dairesine ödenmesi veya yine tebliğden itibaren varsa borca itirazın 7 gün içinde müdürlüğe bildirilmesi veya aynı müddet içinde İİK 74 gereğince mal beyanında bulunulması hususlarını içeren resmi bir belgedir. Türkiye’de, ödeme emri süreci İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenir. Bu süreçte, ödeme emri tebliğine itiraz süresi ve takibin kesinleşmesi aşamaları oldukça önemlidir. Ödeme emrinin borçluya tebliği prosedürü, alacaklının icra dairesine başvurmasıyla başlar. İcra dairesi, alacaklı veya vekili tarafından sağlanan ve kanunen takip talebinde bulunması zorunlu olan bilgilere dayanarak bir ödeme emri düzenler ve şayet var ise takibe dayanak belgeleri de işbu ödeme emrine ekler. Bu aşamada, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır. Düzenlenen ödeme emri, İcra ve İflas Kanunu’nun 61. maddesi uyarınca 3 gün içerisinde borçluya tebliğe çıkarılır. Tebliğ ile birlikte borçluya, borcunu ödemesi için 7 günlük süre tanınır. Bu süre zarfında borçlu, borcunu ödeyebilir veya ödeme emrini düzenleyen icra müdürlüğüne itirazda bulunabilir. Eğer borçlu, kendisine tebliğ edilen süre içerisinde itiraz ederse, takip durur. Borçlunun ödeme emrine itiraz hakkı İcra ve İflas Kanunu’nun 62. Maddesinde düzenlenmiştir. İtiraz, borcun mevcut olmadığına dair olabileceği gibi borcun belli bir kısmı için de yapılabilir. Kısmi itirazlarda borcun hangi kısmına itiraz edildiğinin açıkça beyan edilmelidir, aksi takdirde itiraz hükümsüz kalacaktır. Borçlu eğer itiraz etmezse veya itiraz akabinde alacaklı tarafın lehine sonuçlanan bir itirazın iptali ilamı müdürlüğe ibraz edilirse, takip kesinleşir. Takibin kesinleşmesi akabinde derdest olan icra dosyası ile cebri icra yoluna devam olunur.
2- TEBLİĞDEN İTİBAREN 1 YIL İÇİNDE HACİZ TALEBİ
İcra ve İflas Kanunu’nun 78/2. maddesi, bu süreci düzenler. Ödeme emri tebliğ edildikten sonra borçlu, belirtilen süre içerisinde (7 gün) borcunu ödemezse veya geçerli bir itirazda bulunmazsa, alacaklı icra dairesine başvurarak borçlunun mal varlığı üzerinde haciz işlemi başlatılmasını talep edebilir. Önemli olan, 78. Madde uyarınca, alacaklının bu haciz talebini ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapması gerektiğidir. Bu 1 yıllık haciz isteme süresi ancak itiraz ve dava halinde veya alacaklıyla borçlunun icra dairesinde taksit sözleşmeleri yapmaları halinde taksit sözleşmesinin ihlaline kadar durur. Belirtilen durumlar söz konusu değil ise ve; alacaklı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde haciz talebinde bulunmazsa, dosya takipsizlikle işlemden kaldırılacaktır ve bu durumda alacaklı, borcunu tahsil edebilmek dosyayı tekrar derdest hale getirmek isterse yenileme harcı yatırmak durumunda kalacaktır. Bu 1 yıllık süre, alacaklının haklarını kullanabilmesi için tanınan maksimum süredir ve bu süre zarfında herhangi bir haciz işlemi başlatılmaması, alacaklının ilgili talepte bulunmamış olduğunu gösterir. Bu nedenle alacaklıların bu süreci dikkatlice takip etmeleri ve haklarını zamanında kullanmaları büyük önem taşır.
3- TAKYİDAT RAPORUNUN İNCELENMESİ
İcra hukukunda takyidat raporu, icra sürecindeki satış işlemleri öncesinde taşınmazın durumunu incelemek açısından önemli bir yere sahiptir. İcra dosyası kesinleştikten sonra ve borçlu adına kayıtlı bir taşınmaz için haciz talep edildikten sonra, taşınmazın kaydına icra dairesinin ilgili tapuya yazacağı bir müzekkere ile taşınmazın kaydına haciz şerhi işlenecektir. Takyidat raporu ise taşınmaz kaydında mevcut olan ve mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhlerin, beyanların, irtifak haklarının ve rehin haklarının ( özetle taşınmaz ayrıntılarının ) bulunduğu rapordur. Bununla birlikte bahsettiğimiz, diğer alacaklıların ve hacizli malın bilgilerini içeren bu rapor, genellikle; haciz listesi veya alacaklılar listesi olarak da uygulamada bilinmektedir . İcra dosyasında, borçlu hakkında başlatılan icra takibinde, borçlunun mal varlıklarına konulan hacizler ve bu hacizlerle ilgili diğer alacaklıların bilgileri, bu listede bulunur. Genellikle haczin kesinleşmesi ile sorgulama portalının da açılması ile birlikte ‘Takbis’ sorgulama ekranında kolaylıkla ulaşılabilen bu rapora bazı durumlarda ulaşılmak zor olabilmektedir. Örneğin itiraz edilmiş ve halen itirazın iptali süreci üst yargı merciinde devam etmekte olan bir ‘Rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip’ dosyasında itiraz ile takip durdurulduğundan sorgulama ekranına ulaşılamayacaktır. Çünkü uyap portal sadece kesinleşmiş takipler için takyidat sorgusu yapılmasına izin vermektedir. Bu noktada takyidat bilgisine , icra hukukunda en önemli noktalardan biri olan icra müdürlüğünden talep etme sureti ile ulaşılabilecektir. Takyidat raporu incelendiğinde haczedilen malın bilgisi , alacaklıların ve diğer haciz alacaklılarının bilgisi , güncel haciz şerhleri , irtifak hakları, ipotek bilgilerine ulaşılabilecektir ve kıymet takdiri-satış aşamasında çok önemli bir nokta olan İ.İ.K. 100.maddeye yarar bilgilerin haciz ve ipotek/rehin alacaklarından toplanması sürecinde bizlere ışık tutacaktır.
Bu liste veya rapor, tüm alacaklıların ve borçlunun, süreç hakkında şeffaf ve açık bilgi almasını sağlar. Ayrıca, malın satışından elde edilen ihale bedelinin adil ve hukuka uygun bir şekilde dağıtılmasına yardımcı olur. Bu belge, alacaklıların kendi aralarındaki rüçhan haklarını, kamu alacaklarını anlamalarını ve alacaklarını takip etmelerini sağlar. Aynı zamanda, borçlunun da hangi alacaklıların hacizli mal üzerinde hangi sıradan hak iddia ettiğini bilmesine olanak tanır.
4- TAKYİDAT İLGİLİLERİNDEN İİK 100.MD YARAR BİLGİLERİN İSTENMESİ
Türk icra hukukunda; uygulamada 100. madde bilgisi cevabı olarak bilinen kavram, İcra ve İflas Kanunu’ nun 100. maddesinden kaynaklanır. İcra takibinde hacizli taşınmazın kaydında bulunan haciz ve ipotek alacaklılarının açmış olduğu icra takiplerinin güncel durumları hakkında (alacaklı bilgileri, borç miktarı, dosyanın derdest olup olmadığı hususu) bilgi edinilmesine olanak sağlar. İlgili dairelerden gelen İİK 100.maddeye yarar cevap yazıları icra müdürlüğü tarafından dosyanın içine alınır.
İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddesi şöyledir özeti şöyledir ;
Madde 100: Alacaklı, borçlunun, üçüncü kişiler nezdindeki hak ve alacaklarını, borçlu nezdindeki mallarını ve gelirini öğrenmek amacıyla, icra dairesinden, borçluya, borçlu adına mal veya gelir bulunan üçüncü kişilere veya resmi dairelere sorma yazısı yazılmasını isteyebilir. Bu madde uyarınca, alacaklı, borçlu hakkında daha fazla bilgi edinmek için icra dairesine başvurabilir ve hacizli taşınmaz kaydında bulunan haciz ve ipotek alacakları, üçüncü şahıslar nezdindeki hakları gibi konularda bilgi talep edebilir. İcra dairesi, bu talebi değerlendirir ve taşınmaz kaydında bulunan ilgili icra dairelerine İ.İ.K. 100.maddeye yarar bilgi sorma müzekkeresi göndererek gerekli bilgileri talep eder.
100 madde bilgisinin talep edilmesinin nedenleri şunlardır:
Borçlu adına kayıtlı hacizli taşınmaz üzerinde bulunan haciz ve ipotek alacaklarının tespiti, icra takibinin etkin bir şekilde yürütülebilmesi için kritik öneme sahiptir. Alacaklı, borçlunun hacizli taşınmaz durumu hakkında yeterli bilgiye sahip değilse, bu madde kapsamında gerekli sorgulamaları başlatabilir. Satışı talep edilecek taşınmaza dair detaylı bilgiler, alacaklının haciz ve satış sürecini planlamasına ve yürütmesine yardımcı olur. Taşınmazın mülkiyet hakkını kısıtlayacak şerhlerin veya satışa engel olabilecek bir şerhin net bir şekilde tespit edilmesi, alacaklının alacağının tahsil edilme olasılığını artırır. Hacizli taşınmazın doğru bir şekilde incelenmesi borçlu nezdinde, alacaklı alacağının tahsilatı için daha stratejik ve hedef odaklı adımlar atabilir. Yine borçlunun üçüncü şahıslar nezdindeki hak ve alacaklarının tespiti, bu şahısların da hukuki süreçte korunmasına yardımcı olur. Alacaklı ve borçlu arasındaki işlemlerin şeffaflığı, üçüncü şahısların da olası haksız talep veya hacizlerden korunmasını sağlar. Bu süreç, alacaklının haklarını etkin bir şekilde koruma altına alırken, borçlunun da mal varlığı ve finansal durumu üzerinde adil ve hukuka uygun işlemlerin yapılmasını sağlar. Ayrıca, alacaklının tahsilat sürecini daha etkili ve verimli bir şekilde planlamasına yardımcı olur. Yukarıda takyidat raporunun incelenmesi isimli başlığımızda da belirttiğimiz gibi raporun ihtimamla incelenmesi 100 madde bilgisi istenecek tarafların tespiti açısından ve taşınmazın güncel durumunun analiz edilmesi açısından son derece önemlidir.
5- TAKYİDAT İLGİLİLERİ ARASINDA İPOTEK ALACAKLISI VAR İSE MUVAFAKAT İSTENMESİ
İcra hukukunda, özellikle gayrimenkul gibi taşınmaz malların satışı söz konusu olduğunda, ipotek alacaklısının rolü önemlidir. İpotek, genellikle bir borcun teminatı olarak gayrimenkul üzerinde kurulan bir ayni hak türüdür ve bu hakkın sahibi olan ipotek alacaklısının, taşınmazın icra yoluyla satışında haciz alacaklarından farklı olan bazı rüçhanlı hakları bulunmaktadır.Bu süreçte ipotek alacaklısından haciz alacaklısı tarafından yapılacak olan satış ile ilgili olarak muvafakat (onay) alınması gerekir. Haciz alacaklısı tarafından gerçekleştirilecek olan satış işlemine ipotek alacaklısı muvafakat verdiğinde, süreç devam edecektir. Fakat ipotek alacaklısının işbu satışa muvafakat vermemesi halinde, taşınmaz satılırken ipotek alacaklısının ipotek alacağı tutarından daha aşağıda bir tutara satılmamalıdır. Başka bir deyişle ipotek alacaklısının alacağı güvence altına alınmalı, satışta artırma ipotek alacağı tutarından başlamalıdır.
İpotek alacaklısının muvafakatının gerekmesinin sebepleri:
1. İpotekli Taşınmazın Korunması: İpotek hakkı; alacaklıya, borçlu borcunu ödemezse, taşınmazın satılması yoluyla alacağını tahsil etme hakkı verir. Dolayısıyla, icra yoluyla bir satış gerçekleştiğinde, ipotek alacaklısının bu hakkı korunmalıdır. İpotek alacaklısından muvafakat alınmadan yapılacak bir satış, ipotek alacaklısının haklarını zedeleyecektir.
2. Satış Koşullarının Belirlenmesi: İcra yoluyla satışı, taşınmazın mevcut piyasa değerinin altında bir fiyatla gerçekleşebilir. İpotek alacaklısı, satıştan elde edilecek tutarın kendi alacağını karşılamayacağından endişe edebilir. Bu durumda, alacaklı, satış koşullarının belirlenmesinde söz sahibi olmak için muvafakatin gerekli olduğu bir durum yaratabilir.
3. Alacakların Önceliği: Birden fazla ipotek alacaklısı varsa veya taşınmaz üzerinde başka haklar mevcutsa (örneğin, kira, intifa hakkı vb.), bu alacakların ve hakların önceliği, satış sürecini etkileyebilir. Hangi alacaklının öncelikli olduğu ve satıştan elde edilen tutardan alacaklarının hangi sırayla ödeneceği, muvafakat ile düzenlenebilir.
İpotek alacaklısından muvafakat alınması, yukarıda belirtilen nedenlerle satış sürecinin hukuki meşruiyetini güçlendirir. İpotek alacaklısının muvafakatı olmadan yapılan satışlar, ileride hukuki itirazlara ve ihtilaflara neden olabilir. Bu nedenle, ipotekli taşınmazların icra yoluyla satışında, ipotek alacaklısının muvafakatının alınması, sürecin hukuka uygun ve sorunsuz bir şekilde yürütülmesi açısından önem taşır.
İcra ve İflas Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlarda, bu süreçlerin nasıl işlediği, hangi durumlarda ipotek alacaklısından muvafakat alınması gerektiği gibi konular detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. İpotek alacaklısının haklarının korunması ve icra sürecinin adil yürütülmesi için bu kurallara uyulması esastır.
6- KIYMET TAKDİRİNİN TALEP EDİLMESİ VE RAPORUN İLGİLİLERE TEBLİĞİ
İcra hukukunda, bir borç nedeniyle haczedilen taşınır veya taşınmaz malların satışı öncesinde, malların adil ve gerçekçi bir değerinin belirlenmesi gereklidir. Bu değere icra müdürlüğü tarafından belirlenecek bilirkişiler marifetiyle yapılacak olan kıymet takdiri sonrasında ulaşılacaktır ve icra sürecinde kritik bir rol oynar. İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri, bu süreci düzenler.
Kıymet takdirinin talep edilmesi, genellikle şu aşamalarda gerçekleşir:
1. Kıymet Takdiri Talebi: Alacaklı, haczedilen malın gerçek değerinin belirlenmesi amacıyla icra dairesine başvurarak kıymet takdiri talebinde bulunabilir. Bu talep, satış aşamasından önce ve satışa esas olarak yapılır.
2. Bilirkişi Atanması: Kıymet takdiri talebi alındığında, icra dairesi, konusunda uzman bir veya birden fazla bilirkişi atar. Bilirkişiler, taşınır veya taşınmaz malın bulunduğu yerde gerekli incelemeleri yapar ve objektif bir değerlendirme yapmak üzere bilgi ve belgeler toplar. Tüm bu keşif süreci icra memuru tarafından hazırlanacak bir tutanak hazırlanır ve tutanak dosya içine alınır.
3. Kıymet Takdir Raporunun Hazırlanması: Bilirkişiler, incelemelerini tamamladıktan sonra, malın piyasa koşullarına, durumuna ve benzer kriterlere göre adil piyasa değerini belirleyen bir rapor hazırlarlar. Bu rapor, kıymet takdir raporu olarak bilinir ve icra dairesine sunulur. Raporun geçerlilik süresi mücbir sebepler hariç olmak üzere 2 yıldır.
4. İtiraz ve Değerlendirme: Kıymet takdir raporu, ilgili taraflara (alacaklı, borçlu, Haciz ve ipotek alacaklıları) tebliğ edilir. Taraflar, raporun tebliğ edilmesinden itibaren 7 gün içinde icra dairesinin bulunduğu yer icra mahkemesinde rapora itiraz edebilirler. Kıymet takdirine itiraz hukuki niteliği itibariyle bir şikayettir. İcra mahkemesi şikayet üzerine itirazı değerlendirir ve kabul edilmesi halinde yeni bir bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verir. İcra mahkemesinin kıymet takdirine itiraz üzerine verdiği kararlar kesindir.
5. Satış Süreci: Kıymet takdiri raporu kesinleştiğinde satış süreci başlayacaktır. Satış için açık artırma haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden ve satış masrafları da eklenerek belirlenecek tutardan başlatılır.
Kıymet takdirinin doğru bir şekilde yapılması, satış sürecinin adil ve şeffaf olmasını sağlar. Ayrıca, malın çok düşük bir fiyatla satılmasını önleyerek borçlunun ve diğer ilgililerin haklarının korunmasına yardımcı olur. Özellikle taşınmaz mallar söz konusu olduğunda, doğru bir kıymet takdiri, sürecin tüm tarafları için adil sonuçlar doğuracak şekilde yapılan bir satışı mümkün kılar.
7- KIYMET TAKDİRİ RAPORUNUN İLGİLİLERE TEBLİĞİNDE SÖZ KONUSU İLGİLİLER KİMDİR?
İcra ve İflas Kanunu’nda, haciz işlemi ve satış sürecindeki prosedürler detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Kıymet takdiri ve bu takdirin tebliği ile ilgili olarak, özellikle 3. kişiler ve diğer ilgililerin durumu Kanunda ele alınmaktadır. İcra İflas Kanunu Madde 128 ve devamına göre Kıymet takdirinin tebliğ edileceği ilgililer şunlardır:
1. Borçlu ve Alacaklı: Kıymet takdiri raporu, doğrudan icra sürecinin temel tarafları olan borçlu ve alacaklıya tebliğ edilir. Bu tebliğ, onların rapora itiraz etme hakkını kullanabilmeleri için gereklidir.
2. Üçüncü Şahıslar: Haczedilen malın mülkiyeti, rehni veya diğer ayni hakları bakımından ilgili üçüncü şahıslar da bu süreçte ilgili taraf olarak kabul edilir. Eğer mal üzerinde üçüncü bir kişinin hakkı varsa bu kişilere de kıymet takdiri raporu tebliğ edilir.
3. Diğer İlgililer: İpotek alacaklıları, rehin alacaklıları veya diğer hak sahipleri gibi, süreçten etkilenebilecek diğer tüm taraflar.
Bu madde uyarınca, kıymet takdiri sürecinde ve raporun tebliği aşamasında, borçlu, alacaklı ve diğer ilgililerin sürece dahil edilmesi esastır. Bu kişilere, bilirkişi incelemesinin zamanını bildiren bir çağrı yapılır ve rapor tebliğ edilir. Tarafların bu süreçte haklarını bilmesi ve itirazlarını ilgili süre içerisinde yapabilmeleri için bu tebliğler kritik öneme sahiptir.
8-RAPORUN KESİNLEŞMESİ VE SÜRESİ
Yukarıda açıklanan süreçlerden ve kıymet takdirinin ilgililere tebliğ edilmesinden sonra raporun kesinleşmesi süresi beklenir. Kıymet takdirinin tebliğini İcra İflas Kanunu Madde 128/A düzenlemiştir;
Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Söz konusu kanun metnine göre tebliğden itibaren alacaklı vekili sık sık kıymet takdirine itiraz olup olmadığını denetleyecek ve itiraz olması durumunda olaya ve duruma göre manevralar yapacaktır.
9-103 DAVETİYESİ NEDİR KİME GÖNDERİLİR VE NE ZAMAN KESİNLEŞİR?
İ.İ.K. 103.maddesi ile düzenlenen ve uygulamada ‘ 103 davetiyesi’ olarak geçen, icra dairesi tarafından borçlu gıyabında yapılan hacze ilişkin bir diyeceğinin olup olmadığının 3 gün içinde icra müdürlüğüne bildirilmesi için borçluya gönderilen muhtıradır. 103 davetiyesi hem borçlu hem de vekili bulunmadığı durumda, Tebligat kanun hükmüne uygun olarak gönderilmektedir. Alacaklı ve borçluya üç gün süre tanınarak gıyapta yapılan hacze söyleyecekleri konuları bildirmelerine esas olmak üzere gönderilmektedir. 103 davetiyesi, adresinde bulunmayan borçlunun yokluğunda haciz işlemi konusunda vekil aracılığıyla bilgilenmesini sağlayan davettir. Borçlu kişinin yapılan haciz işlemine bir diyeceğine bir diyeceği bulunuyorsa, 103 davetiyesi tebliğinden sonra 3 gün içinde bildirmelidir. Diğer bir görüş kıymet takdiri raporunun tebliğinin 103 davetiyesi yerine geçtiği yönünde olsa da ileride karşılaşılabilecek büyük bir problem olan borçlunun ‘meskeniyet iddiası’ açısından son derece önemlidir.
10- SATIŞ TALEBİ VE SATIŞ AVANSININ YATIRILMASI ( HACİZ TALEBİNİN KABUL TARİHİNDEN İTİBAREN 1 YIL İÇİNDE )
İcra İflas Kanunu 106. Maddesi gereğince; Alacaklı veya borçlu, haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur. Satış avanslarının belirlenmesinde 08.03.2023 tarihi Resmi Gazetede yayımlanan satış giderleri tarifesi esas alınır. İlgili tarifeye göre bir taşınmaz için haciz tarihinden itibaren1 yıllık yasal süre içinde yatırılması gerekli olan satış avansı tutarı 11.600-TL’dir ve avans dosyaya depo edilirken satış avansı olduğu belirtilmelidir. Buradaki yasal 1 yıllık sürenin başlangıcı icra müdürünün haciz talebini kabul ettiği tensip tarihidir. Borçlunun üçüncü şahıslardaki alacağı da bu hükme tabidir. Bir yıllık süre içinde satışı istenip de artırma sonucu satışı gerçekleştirilemeyen taşınmaz hakkındaki satış isteme süresi, satış isteyen alacaklı bakımından birinci fıkrada belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren bir yıl daha uzar. Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur. Aksi takdirde Alacaklı haczettirdiği taşınmaz için yasal süresi içerisinde satış istemez yahut satış istemekle masrafını depo etmez ise hacizler borçlunun talebi ile kalkabilir. Yine ek bilgi olarak eklememiz gereken bir bilgi de şudur ki haciz dosyalarında yasal süre içerisinde satış istenmediğinde hacizler kalkarken rehinli ve ipotekli dosyalarsa satış istenmediğinde ipotek alacağının baki kalacağı fakat doğrudan takibin yani dosyanın düşeceğidir.
11- SATIŞIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ
İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında, satış işlemleri için belirlenen usul ve esasları düzenleyen maddeler bulunmaktadır. İcra müdürü, satışa ilişkin kararları bu kanun hükümlerine göre verir. Şayet icra müdürü dosyada satış için herhangi bir eksiklik kalmadığından bahisle kabul kararı verirse, taşınmazın satışına geçildiğini ilgili tapuya bildirir ve taşınmazın kaydına satış şerhi işlenir. İcra ve İflas Kanunu’nun satış işlemleri ile ilgili maddeleri arasında, müdürün satış kararını almasına ilişkin özel bir madde bulunmamaktadır. Ancak, genel olarak satış işlemleri İİK’ nın Taşınırın Satışı başlıklı 114. maddesinden başlayarak 124. maddeye kadar olan bölümde düzenlenmiştir. Bu maddeler arasında, taşınırın satışına ilişkin usul ve esaslar, satış şartlarının ilanı, satışın ne şekilde yapılacağı, satışın ne zaman ve nerede gerçekleştirileceği gibi konular detaylı bir şekilde ele alınmıştır. Özetle, icra müdürünün satış kararı alması, İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen satış usul ve esaslarına uygun olarak gerçekleşir. Bu karar, alacaklının talebi, borçlunun malvarlığının yetersizliği veya diğer sebeplerle borcun tahsil edilememesi durumunda, borçlunun malvarlığının satışa çıkarılmasına ilişkindir. Bu süreç, icra müdürünün satışa ilişkin ilanları hazırlaması, satış şartlarını belirlemesi ve satışın gerçekleştirilmesi adımlarını içerir.
12-İCRA MÜDÜRÜNÜN SATIŞI HAZIRLAMASI VE İHALE SÜRECİ
Haciz tarihinden itibaren 1 yıllık yasal süresinde satışı talep edilen ve satış avansı yatırılan taşınmaza ilişkin müdürlüğün kabul tensibi ile birlikte satış süreci başlamış olur. İcra Müdürlüğü eksiklikler tamamlandıktan ve satış talebini kabul ettikten sonra resen taşınmazın satışını hazırlayacaktır. Yine müdürlükçe resen hazırlanan satış ilanı İ.İ.K. m.127 gereğince borçluya, alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Satış hazırlıkları müdürlükçe tamamlandıktan ve ihale günü verildikten sonra taşınmazın ihalesi Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalında açık artırma suretiyle yapılır. Artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırma başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. Teklif verme süresi ise ihale gününden 7 gün önce başlayacaktır. 3. Kişilerin ihaleye katılabilmeleri için İCRA VE İFLÂS KANUNU UYARINCA ELEKTRONİK ORTAMDA YAPILACAK SATIŞLARIN USULÜ HAKKINDA YÖNETMELİK m.7 hükmü uyarınca taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onu oranında nakit teminat veya banka teminat mektubunu tevdi etmeleri gerekmektedir. Teklif verme süresi bittikten sonraki ilk iş günü İcra müdürü artırma sonuç tutanağı hazırlar ve UYAP sisteminden ilan eder. İşbu tutanakta İhale alıcısının adı ve soyadı, İhalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, İhale bedeli,İhale edilen malın muhtevası, Şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği,İhale bedelinin tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödenmesi gerektiği, Şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı hususları yazılır.
15-SATIŞIN YAPILIP BEDELİN DOSYAYA DEPO EDİLMESİ
Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmez. Öncelikle satış masraflarına mahsup edilir. Teminat bedelinin kalması hâlinde Kanun hükümlerine göre belirlenecek hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini satışı yapan icra dairesi hesabına ödemek zorundadır. En yüksek teklif veren, kalan ihale bedeli tutarını süresinde dosyaya depo edilmezse icra müdürü bu durumu bir tutanakla tespit eder. Bu hâlde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen gün ve saatte başlar.
16 SIRA CETVELİ İÇİN TEKRAR 100 MADDE BİLGİSİNİN TOPLANMASI
İhale gerçekleştikten ve en yüksek teklif veren dosyaya kalan ihale bedelini dosyaya depo ettikten sonra, icra müdürlüğü ihalenin gerçekleştiği günden itibaren 7 gün sonra bulunduğu yer icra mahkemesine ihalenin feshi davası açılıp açılmadığını bir müzekkere ile soracak başka bir deyişle ihalenin kesinleşip kesinleşmediğini teyit edecektir. Zira ihale gerçekleştikten sonra ilgililer tarafından ihalenin feshi davası açma süresi 7 gündür. Buradaki ilgililer satış isteyen alacaklı, borçlu, takyidat raporundaki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihale katılanladır. Şayet ihalenin feshi davası açılmış ise icra müdürü tarafından ihale bedeli nemalandırılır. Belirtmek gerekir ki icra iflas kanununda nemlandırılması hükme bağlanan tek tutar, ihale bedelidir. Fakat icra mahkemesinden gelecek olan cevap yazısında ilgili ihalenin feshine dair herhangi bir dava açılmadığı bildirilse ihale kesinleşecektir. İhale bedelinden ödenecek ve ihale alıcısı tarafından ödenmesi gerekenler ( vergiler, masraflar v.s.) ödendikten sonra; kalan ihale bedelinin ilgililer arasında paylaştırılması aşamasına geçilecektir.
Bu aşamaya gelindiğinde, ihalesi gerçekleşen taşınmazın satış tarihi itibariyle takyidat kaydında bulunan ilgilerden bu defa sıra cetveline esas olmak üzere İ.İ.K. 100.maddeye yarar bilgiler icra müdürlüğü tarafından toplanacak ve haciz-rehin alacaklıların satış tarihi itibariyle alacak tutarları, takiplerin nevi, dosyaların derdestlik durumu tespit edilecektir.
17-SIRA CETVELİ HAZIRLANMASIVE PARALARIN PAYLAŞTIRILMASI
Sıra cetveli hazırlanması İcra İflas Kanunu m.140’ da düzenlenmiş olup, şayet ihale bedeli satış tarihi itibariyle taşınmaz kaydında bulunan ilgililerin tamamının borcunu ödemek için yeterli olmazsa, icra müdürlüğü tarafından bir sıra derece kararı hazırlanır ve ihale bedeli işbu karara göre ilgililer arasında paylaştırılır. İİK m.140/2 hükmü ile İİKm.206‘ya atıfta bulunulmuş, ilgililerin iflas halinde hangi sıraya girmeleri lazım geliyorsa o sıraya göre sıra cetveli hazırlanılması hüküm altına alınmıştır.
İİK m.206 da ise birinci sıradaki alacaklılar İşçilerin, iş ilişkisine dayanan ihbar ve kıdem tazminatları dahil alacakları ile iflâs nedeniyle iş ilişkisinin sona ermesi üzerine hak etmiş oldukları ihbar ve kıdem tazminatları, İşverenlerin, işçiler için yardım sandıkları veya sair yardım teşkilatı kurulması veya bunların yaşatılması maksadıyla meydana gelmiş ve tüzel kişilik kazanmış bulunan tesislere veya derneklere olan borçları, nakden ifası gereken aile hukukundan doğan her türlü nafaka alacakları bulunmaktadır. İkinci sırada velâyet ve vesayet nedeniyle malları borçlunun idaresine bırakılan kimselerin bu ilişki nedeniyle doğmuş olan tüm alacakları vardır. Üçüncü sırada ise Özel kanunlarında imtiyazlı olduğu belirtilen alacaklar bulunduğu belirlenmiştir. İcra müdürü resen hazırlayacağı sıra derece kararına ilgili kanun hükmünü ve kamu alacağı, ipotek alacağı gibi rüçhan hakkı bulunan alacaklıları da göz önünde bulundurarak, lazım görürse ihale bedelini garameten ( alacak oranlarında ) paylaştırarak sıra cetvelini hazırlar. Hazırlanan sıra cetveli alacaklıya ve ilgililere tebliğ edilir. Uygulamada borçluya da sıra derece kararı tebliğ edilmekle beraber borçlunun hukuki yararı bulunmadığından sıra cetveline itiraz davası açma hakkının bulunmadığını da belirtmek gerekir. Şikayet sebebi alacağın esas ve miktarına yönelik ise dava genel mahkemelerde, yalnız sıraya dairse dava icra mahkemesinde açılmalıdır.
Önemle belirtmek gerekir ki bu yazımızda hacizli bir taşınmazın haciz aşamasından ihale bedelinin paylaştırılması aşamalarına kadar olan süreç genel bir çerçeve ile anlatılmış olup; somut olaylarda dosya ve taşınmaz durumlarına göre farklı detaylar mevcut olabilir, süreç farklı ilerleyebilir ve dikkat edilmesi gereken başkaca eksiklikler olabilir.