Kültür ve Turizm Bakanlığının 23.09.2022 tarihinde yayınladığı yönetmelik, orman gibi Anayasa ve Orman Kanunu ile özel olarak korunan alanlara şahıslarca lüks çadırlar ve bunlara bağlı hizmet yapıları kurulmasını ve bunlara işletme ruhsatı verilmesini mümkün hale getirdi. Ormanlarla birlikte diğer hazine taşınmazları ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden tescili mümkün olanlar artık kiralanarak lüks çadır tesisi olarak işletilebilecek. Özel mülkiyete tabi taşınmazlar, Milli parklar ve Tabiat parkları da tesis yapılabilecek yerler arasında sayıldı.
Yönetmelikte hazine taşınmazları bakımından imar planı kapsamında değerlendirilen ve yapı olarak nitelendirilen imalatlar için imar planı muafiyeti getirildi.
Bu yazıda yönetmeliğe konu çadırlar ve tesisler ile bunların kurulacağı alanların nitelikleri, getirilen kriterler kısaca açıklanacaktır. Ayrıca düzenlemede dikkate değer gördüğümüz hususlar ile bunların olası sonuçları üzerinde değerlendirmelerde bulunulacaktır.
1-) TESİSLERİN KURULABİLECEĞİ ALANLAR VE İMAR PLANI ŞARTI
A) HAZİNE TAŞINMAZLARI VE TESCİLİ MÜMKÜN OLAN DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFUNDAKİ YERLER:
Hazine taşınmazları, kamu malları ve hazine özel malları olarak ikiye ayrılırlar.
Hazinenin özel mallarının vatandaşın özel mallarından bir farkı yoktur. Sadece bu mallar hakkında satış, kiralama gibi işlemler yapılırken ihale, ilan vs. gibi kamu hukuku kuralları uygulanır. Yönetmeliğe göre hazinenin özel mülkiyetindeki alanlar lüks çadır tesisleri kurulmaya uygun yerlerdendir.
Hazineye ait kamu malları niteliğindeki taşınmazlar da; hizmet malları, orta malları, sahipsiz mallar olarak üçe ayrılır. Hizmet malları kamu hizmetine tahsis edildiklerinden düzenlemenin dışındadır.
Orta malları da kendi içlerinde mera, yaylak, kışlak, yol, meydan, park olarak ayrılırlar ve sınırları çizilip parsel numarası alsalar da tapuya tescil edilmezler. Yönetmelik tescil şartı aradığından orta malları da düzenlemenin dışında bırakılmıştır.
Kıyı alanları da devletin hüküm ve tasarrufu altında olsalar da tescil edilmediklerinden dolayı düzenlemenin dışındadır.
Bu kısa değerlendirmeden lüks çadır tesislerinin ağırlıklı olarak hazinenin özel malı niteliğindeki taşınmazlarında, orman vasıflı alanlarda, idari yoldan tescil edilen/edilecek yerlerde ve özel mülkiyete konu alanlarda yapılacağı sonucu çıkmaktadır.
Anayasamızın 169. Maddesi:”Devlet, ormanların korunması ve sahalarının genişletilmesi için gerekli kanunları koyar ve tedbirleri alır. Yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir, bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz. Bütün ormanların gözetimi Devlete aittir.” hükmünü içerdiğinden yanan orman alanlarında lüks çadır tesisi yapılmasının Anayasaya aykırı olacağını söyleyebiliriz. Orman Kanununun 2. Maddesinde de yanan orman alanlarında irtifak tesis edilemeyeceği belirtilir. Bu hükümler yanan orman alanlarının lüks çadır tesisi olarak kiralanamayacağı şeklinde yorumlanabilir.
Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan alanlarda, orman vasıflı alanlarda ve devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan tescile tabi diğer alanlarda lüks çadır tesisi kurulabilmesi için imar planında yer alma zorunluluğu bulunmamaktadır. Tesislerin niteliklerine dair yönetmelikte belirtilen kriterlerin karşılanması yeterli olacaktır.
Hazinenin mülkiyetinde olan sit alanları ile trampa yoluyla hazinenin mülkiyetine geçen sit alanlarında tesis kurulabilmesi imkan dahilinde olsa da sit alanlarına ilişkin düzenlemelerdeki yapılaşma yasakları buna engel olacak gibi duruyor. Yönetmelik hükümleri muafiyet olarak yorumlanmazsa 01.07.2022 tarihli ve 113 sayılı Doğal Sit Alanları Koruma Ve Kullanma Koşulları İlke Kararı uyarınca doğal sit alanlarında lüks çadır tesisi yapmak mümkün olmayacaktır. Bu ve benzer durumlarda Koruma Kurullarının tavırları belirleyici olacaktır.
B) ÖZEL MÜLKİYETE KONU ALANLAR:
Özel mülkiyete konu alanlarda da lüks çadır tesisi kurulması mümkün ancak bu alanlarda imar planında yer alma şartı aranmaktadır.
Lüks Çadır Tesisi yatırımları ekseriyetle meskun mahalden uzak yerler olacağından mevcut planda değişiklik yapılmasından ziyade ilk defa İmar Planına konu olacağını söyleyebiliriz.
İmar hakkı bulunan yerlerde çadır kurmak yerine bina yapmak tercih edileceğinden, yapılaşmanın çok sınırlı olduğu ya da yapılaşmaya tamamen kapalı sit alanı gibi koruma alanlarında ‘Koruma Amaçlı İmar Planlarıyla’ lüks çadır tesisi fonksiyonu getirilebilir. Yönetmelik milli park ve tabiat parkı sınırları içerisindeki alanlarda da lüks çadır tesisi yapılabileceğini düzenlemiştir.
2634 Sayılı Kanun Kapsamındaki Turizm Koruma ve Gelişme Bölgelerinde imar planı yapmak çok fazla kriter içeren uzun bir süreci gerektireceğinden, tek işletme için böyle bir külfete katlanmak makul görülmemektedir.
2-) ÇADIRLARIN VE TESİSLERİN NİTELİKLERİ
Yönetmelikte:
A) Lüks Çadırların:
⁃ Temelsiz ahşap profil üzerine doğal ışık alan, doğanın etkilerine, sese, suya karşı koruma sağlayan ve yangına dayanıklı olduğu akreditasyon kuruluşlarınca sertifikalandırılmış nitelikte olması gerektiği belirtilmiştir.
⁃ Konaklamaya ayrılan her bir çadır ayrı bir konaklama birimi olarak değerlendirilir ve standart konaklama ünitesi iki kişiliktir. Suit odaların yatak kapasitelerinin hesabında, banyo alanı dâhil altmış metrekareye kadar olanlar iki yataklı, banyo alanı dâhil altmış metrekare üzerinde ve birden fazla yatak odası bulunanlar dört yataklı olarak değerlendirilir. Suit odaların oturma bölümlerinde içecek ve basit yiyecek ihtiyacını karşılayabilecek kapsamlı olmayan mutfak nişi düzenlenebilir. Suit odalar, oturma bölümlerinin yatak odası şeklinde düzenlenmesi halinde aile odası olarak adlandırılır.
B) Tesislerin:
⁃ Doğa ile uyumlu, kalıcı yapı içermeyen, temelsiz ve güvenlik tedbirleri alınmış aralarında en az 20 metre mesafe bulunan ve en fazla 49 çadırdan oluşabileceği,
⁃ Mutfak, çamaşırhane, atık biriktirme ekipmanları, atık geçici depolama alanı, ahır alanları, kompost alanları ve benzeri hizmet ünitelerinin her birinin; en fazla 50 metrekare ve prefabrik, sökülüp takılabilir çelik profil yada konteynerden yapılabileceği,
⁃ Enerji temininde esas olarak yenilenebilir enerji kaynaklarının tercih edileceği,
⁃ Katı atıklar açısından; sıfır atık yönetmeliği doğrultusunda atıkların türlerine göre en az ikili biriktirilmesi ve geçici depolanmasına yönelik sıfır atık yönetim sisteminin kurularak sıfır atık belgesinin alınması zorunlu olduğu ve Çevre düzenlemelerinde beton, çimento, tuğla, seramik, plastik ve asfalt kullanılamayacağı, açık alanda kullanılan ekipmanların ahşap ve/veya metal malzeme olacağı gibi doğal uyumluluğu ve hassasiyeti esas alan kriterler getirilmiştir.
Yönetmelikte dikkat çeken diğer bir husus ise tesislerde müşteri yatak kapasitesinin en az %50’sine denk gelen sayıda personel istihdamının zorunlu kılınmasıdır. Bu da tek yataklı 49 çadırdan oluşan bir tesiste en az 24-25 kişinin çalıştırılmasının zorunlu olduğu anlamına gelmektedir. Lüks çadır tesislerinin benzeri bungalov tarzı konaklama tesislerinde çalışanların sayısının bu sayının çok altında olduğu düşünüldüğünde lüks çadır tesislerinin istihdam oluşturma amacı taşıdığı da değerlendirilebilir. Ya da bu hüküm süreç içerisinde değişikliğe uğrayacaktır.
3-) FAALİYETE BAŞLAMA
Lüks çadır tesislerinin yapılabileceği alanların ihale bilgileri Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından ilan edilir. Yönetmeliğe göre gerekli belgelerle başvurularak 20 yıla kadar kiralama yapılabilir. İhaleyi kazanan yatırımcının turizm belgesi alma zorunluluğu da bulunmaktadır. İhaleyi alan yatırımcıya plan, tasdik ve şirket kurulması gibi işlemler için ilk olarak altı aya kadar bedeli mukabilinde ön izin verilir. Bu süre içerisinde eksiklikler tamamlanarak planın bakanlığa sunulması gerekir. Bakanlığın onayından sonra kiralama işlemi gerçekleştirilir.
Bu işlemler tamamlandıktan sonra iki yıla kadar bir süre için turizm yatırımı belgesi verilir. Turizm yatırım belgesi bulunan lüks çadır tesisi kısmen veya tamamen işletmeye açılırsa turizm yatırımı belgesi süresi gözetilmeksizin hükümden kalkar ve turizm işletme belgesi veya kısmi turizm işletme belgesine ilişkin süreç başlar ve bu sürece ilişkin işlemler tamamlanıp faaliyet sürdürülür. (Daha fazla ayrıntı için bkz. https://gayrimenkulmevzuati.com/turizm-sektorunde-yatirimcilara-hazine-tasinmazlarinin.)
SONUÇ :
Lüks Çadır Tesisleri Nitelikler Yönetmeliği, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununu dayanak alarak çıkartıldı. Bir alanın 2634 sayılı Kanun kapsamına girmesi için Turizm Koruma ve Gelişme Bölgesi olarak belirlenmesi/tahsisi gerekir ve kanun kapsamına alınan yerlerde yapılacak imar planlarında özel planlama kriterleri uygulanır. Ancak yönetmeliğin metninden 2634 sayılı Kanun kapsamı dışındaki alanlarda da uygulanacağı anlamı çıkabilmektedir. Lüks çadır tesislerinin 2634 sayılı Kanun Kapsamına alınması için Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişme Bölgesi olarak belirlenmesinin ya da tahsisinin zorunlu olup olmadığı, zorunlu ise işlemlerin nasıl yapılacağı, sadece tesisin bulunduğu parsel için mi belirleme yapılacağı konularının netleştirilmesi gerektiği kanaatindeyim. Yine bu Yönetmelikten kaynaklı imar planı gerektiren durumlarda 2634 sayılı Kanundaki planlama kriterlerinin mi yoksa genel kuralların mı uygulanacağı konusu da karışıklıklara neden olacağa benziyor.
Lüks çadır tesislerinde çalıştırılması zorunlu olan personel sayısı da üzerinde durulması gereken bir husus. Müşteri yatak kapasitesinin en az %50’sine denk gelen sayıda personel istihdamının zorunlu kılınması, turizmin sezonluk oluşu ve personel maliyetlerinin yüksekliği göz önüne alındığında pek uygulanabilir gibi durmamaktadır.
Özel mülkiyette bulunan alanlarda imar planı zorunluluğu getirilmesi ve birden çok bakanlığın yetki paylaştığı bir alanda imar planı yapmanın külfetleri düşünüldüğünde, tek parsel için bu külfete girmek makul olmayacağından tesislerin ağırlıklı olarak orman vasıflı alanlarda ve milli park ve tabiat parkı alanlarındaki hazine taşınmazlarında yoğunlaşacağını şimdiden söyleyebiliriz.
Hazine arazilerinde şahısların konaklama işletmeleri açmalarının denetimde ve takipte zorluklara neden olabileceği de üzerinde durulması gereken bir husustur.
Yönetmelikte kalıcı yapıların yasaklanması ve doğa hassasiyetinin ön planda tutulması yönündeki hükümlere yer verilmiştir. Orman ve diğer koruma alanlarında, yönetmelikte izin verilen imalatlar dışındaki yapıları yapanların diğer alanlara göre daha ağır yaptırımlarla karşılaşacağı gözden uzak tutulmamalıdır.
Yanan orman alanlarında bu tesislerin kurulmasının yönetmelik ile yasaklanması anayasal bir duruş olması bakımından daha şık ve isabetli olurdu. Çünkü yeni orman yetiştirilecek yerlerin en azından ağaç büyüklüğü belli bir seviyeye gelinceye kadar bu tip faaliyetlere açık olmaması gerekir.
Birden fazla bakanlığın yetki paylaştığı multidisipliner bir uygulamada kritik sayılabilecek konuların tam olarak netleştirilmemesi ve uygulanabilirliği sorgulanabilir katı hükümler içermesi lüks çadır tesisleri mevzuatında eklemeler ve değişikliklere ihtiyaç duyulacağını göstermektedir.