Son dönemlerde şehir hayatından bunalan pek çok insan doğa içerisinde huzurlu bir hayat hayaliyle kırsal alanda ev yaparak yaşamak istiyor. Köylerde arsa alıp bina inşa etmek isteyen veya mevcut inşa edilmiş bir binayı almak isteyen kişiler bu alanların tabi olduğu imar rejimini de mutlaka dikkate almalıdırlar. Bu yazıda köy yerleşik alanı civarının tabi olduğu rejime dair bazı notlar paylaşacağız.
Hukukumuzda Köy ve Köy Yerleşik Alanı
442 sayılı Köy Kanunu’nun 2. maddesine göre; cami, ilkokul, otlak, yaylak, baltalık gibi orta malları bulunan ve toplu veya dağınık evlerde oturan insanlar, bağ, bahçe ve tarlalarıyla birlikte bir köy teşkil ederler. Diğer unsurların doğada bulunduğunu değerlendirdiğimizde, toplu veya dağınık evlerde oturan insanların Kanuna göre bir köy teşkil edebilmesi için getirilen kriterler cami ve ilkokuldur. Günümüzde okul bulunan köylerin sayısı epey azalsa da cami ve okul, köy niteliğinin kazanılması aşamasında mevzuatta aranan kriterlerdir.
Köy yerleşik alanı tabi olduğu imar hükümlerinin farkları nedeniyle büyük önem taşımaktadır. Bu durumda öncelikle mevzuatta köy yerleşik alanının kapsamının nasıl tanımlandığına bakmak gerekmektedir.
Köy yerleşik alanlarından ilk defa 1975 yılında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek 7. ve 8. Maddelerine İlişkin Yönetmelikte bahsedilmiştir.
Plansız alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinin 4. fıkrası belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarını şu şekilde tanımlar:
“Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.”
Köy Yerleşik Alanının Belirlenmesi
Köy yerleşik alanı sınırının nasıl tespit edileceği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde açıklanmıştır. Yönetmeliğe göre köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını oluşturur.
a) Yetki
Kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırları; belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararıyla, diğer yerlerde ise il genel meclisi kararıyla belirlenir. Keza İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre kırsal yerleşik alanı ve civarı sınırları; belediye sınırı il sınırı olan yerlerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararıyla, diğer yerlerde ise il genel meclisi kararıyla belirlenir.
Daha önce valiliklerince tesbit edilmiş ve İl İdare Kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerlidir.
Büyükşehirlerde İmar Kanunu’nun 8. maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edilir.
b) Köy Yerleşik Alanının Tespit Usulü
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 43. maddesine göre, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı ile kırsal yerleşik alanlar ve civarının tespiti, ilgili idarelerce birisi harita mühendisi olmak üzere en az üç teknik personelden oluşan bir komisyon tarafından 1:1000 veya 1:5000 ölçekli hâlihazır haritalar veya kadastro paftaları üzerine yapılır. Yerleşmenin ana yolları ve genişlikleri hâlihazır harita veya kadastro paftaları üzerinde belirlenir.
Mevcut binalar tespit edilerek tutanak altına alınır ve kadastral paftaya veya hâlihazır haritalara aktarılır. Tutanakla belirlenen binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından düz çizgi ile birleştirilerek bir alan oluşturularak köy ve mezraların yerleşik alanı ve kırsal yerleşik alan sınırı tespit edilir.
Bu alanın en fazla 300 metre dışından geçecek şekilde yerleşimin mülkiyet dokusu, morfolojisi ve doğal eşikleri dikkate alınarak bu alanların civarı tespit edilir.
Belirlenen sınırlar büyükşehir belediyesi olan illerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisi kararı ile diğer yerlerde il genel meclisi kararı ile onaylanır.
Köy ortak yapılarının bulunduğu mezralarda ve köye bağlı mahallelerde, yerleşik alan ve civarı tespiti, köy yerleşik alan ve civarının tespiti ile ilgili usullere uyulmak koşuluyla yapılır.
Tespit yapılacak mezranın sınırı, tespiti yapılan köye bağlı olması ve mevcut binaların en dışta olanları arasındaki mesafenin toplam 300 metreyi aşmaması durumunda köy ve mezraların yerleşik alanı sınırı birlikte tespit edilebilir. Söz konusu mesafenin 300 metreyi aştığı durumlarda ise köy ve mezraların yerleşik alanı sınırı ayrı ayrı tespit edilir.
İhtiyaç duyulması halinde köy ve mezraların yerleşik alan sınırları il genel meclislerince aynı usullere tabi olarak yeniden belirlenebilir. Yeniden sınır belirlemede, köy ve mezraların yerleşik alan sınırı genişletilebileceği gibi daraltılabilir.
Köy Yerleşik Alanı Civarı
Köy yerleşik alanın sınırı ile bu sınırın en fazla 300 metre dışından geçirilecek olan, valiliklerce tespit edilerek il genel meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan alan ise köy yerleşik alanı civarını tanımlar.
Hemen belirtmek gerekiyor ki hükümde yer alan 300 metre koşulu 2021 yılında yapılan değişiklik öncesinde 100 metre şeklinde idi ve bu koşulda yönetmeliğe 1999 yılında getirilmişti. 2021 yılındaki değişiklik 100 metre sınırını 300 metreye çekerken aynı zamanda daha önce valiliklerince tesbit edilmiş ve İl İdare Kurullarınca karara bağlanmış olan köy ve mezraların yerleşik alan sınırları geçerli olduğunu ve büyükşehirlerde İmar Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (ğ) bendi kapsamında kırsal özelliği devam eden yerleşimlerde daha evvel tespit edilmiş olan köy yerleşik alan sınırları, kırsal yerleşik alan sınırı olarak kabul edildiğini belirtmektedir.
Valilere tanınan geniş takdir yetkisi dikkate alındığında hangi köyde yerleşik alan tespitinin 300 metreye kadar çıkarılacağı hususu sadece farklı iller arasında değil aynı il içerisinde dahi farklı ve kamu güvenini sarsabilecek uygulamalara yol açmaya adaydır.
Köy yerleşik alanı civarı, imar mevzuatı bakımından köy yerleşik alanı sınırına tabidir. Yani köy yerleşik alanında hangi hükümler uyuyor ise köy yerleşik alanı civarında da aynı hükümler uygulanmaktadır.
Köy Yerleşik Alanı ve Köy Yerleşme Planı Farkı
Yukarıda açıkladığımız üzere, köy yerleşik alanı ve köy yerleşik alanı civarı bir sınırdır. Yani bu alanda bir planlama söz konusu değildir.
İmar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmaz. Ancak yer seçimi, valilikçe oluşturulan bir komisyonca hâli hazır harita veya kadastro paftaları üzerinde kesin sınırları ile belirlenir. Belirlenen alanda köy yerleşim planı yapılabilir. Ancak her tespit edilen yerleşik alanda plan yapılması zorunlu değildir. Bu konuda detaylı bilgi için bkz. (https://gayrimenkulmevzuati.com/koy-yerlesme-plani-nedir-koy-yerlesme-plani-nasil-hazirlanir-ve-onaylanir/)
Köy yerleşme planı, yerleşik alan sınırının tespitinin aksine fiziki anlamda bir planlamadır. Bu nedenle, bu planlar da imar plan türü olarak kabul edilmektedir. Ancak, bu planın diğer imar planlarından önemli bir farkı, plan hazırlanırken imar planı hazırlanmasında uyulması gereken bazı kurallara uyulmamasıdır.
Köy Kanununun 10. maddesine göre köy yerleşme alanı tespit komisyonu, köyün halihazır ve gelişme durumunu dikkate alarak konut ve genel ihtiyaçlarına göre köy yerleşme planını düzenler. Bu plan üzerinde Tarım Bakanlığı, İmar Kanunu ve bu konudaki yönetmelik hükümlerine tabi olmaksızın, parsellerin konumunu belirleyen işleri yapar veya yaptırır.
Köy yerleşme planları, 442 sayılı Köy Kanunu ve Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir. Köy Kanununun ek 9. ve devamı maddelerinde düzenlenen bu plan, esas itibarı ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan köylerin plan ihtiyacını karşılamak üzere düzenlenmiştir. Ancak, Köy Kanununun ek 14. maddesinin son fıkrasına göre, valiliğin teklifi Çevre ve Şehircilik onayı ile bu hükümler belediye ve mücavir alan sınırları içinde de uygulanabilmektedir.
İlgili mevzuat köy yerleşme planının yapımı için bazı kriterler getirmektedir. Mesela, mera vasfını kaybetmiş mera nitelikli alanlar ve Hazine adına kayıtlı tarım amacıyla kullanımı mümkün olmayan alanlar varsa bunlar da köy yerleşim alanı belirlenirken öncelikli olarak köy yerleşik alanına dahil edilir.
Köy yerleşme planı yapıldıktan sonra alan içerisinde kalan arsaların, köy nüfusuna kayıtlı ihtiyacı olan insanların barınma ihtiyaçlarının karşılanması için satılması konusunda değerlendirmeler yapılır. Köy ihtiyar heyeti hangi taşınmazın hangi şartlarda satılacağına dair listeler yapar. Bu listeler 15 gün bütün köylünün görebileceği bir alanda asılarak ilan edilir. Evi, arsası bulunmayan kişiler öncelikli kabul edilerek satışlar gerçekleştirilir. Satın alanlar 5 yıl içinde konut yapmazlarsa muhtarlık dava yoluyla satılan arsaların geri alınmasını talep edebilir.
Köy Yerleşik Alanlarında İmar Mevzuatı
Köy yerleşik alanı imar mevzuatının uygulanacağı alanın tespiti bakımından önemlidir. Başka bir deyişle köy yerleşik alanı içerisinde kalan yapılara uygulanan imar hükümleri diğer alanlara nispetle farklılık ve kolaylıklar göstermektedir.
Bilindiği üzere belediye sınırları içerisindeki yapılar için ruhsat mecburiyeti bulunmaktadır. Bu yöndeki ilk düzenleme 16.01.1957 tarihinde yürürlüğe giren 6785 sayılı ilk İmar Kanunudur. Kanunun 2. maddesi ruhsat mecburiyetini sadece belediye sınırları içerisindeki yapılarla sınırlayarak köyler de dahil olmak üzere pek çok alanı bu mecburiyetten muaf tutmuştu. Kalkınma ve şehirleşme göstergeleri dikkate alındığında kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla bu muafiyetin nedenlerini anlamak çok da zor değildir.
Belediye ve mücavir alanlar dışındaki alanların imar düzenine dahil edilmesi 6785 sayılı (mülga) İmar Kanunu’na 1065 sayılı kanunla 1972 yılında eklenen Ek 7. ve Ek 8. maddeleri ile gerçekleşmiştir. Bu çerçevede Bakanlar Kuruluna verilen yetki kapsamında bazı illerin belediye ve mücavir alanları dışındaki alanlarda 1975 yılından başlayarak 1983 yılına kadar Bakanlar Kurulu kararı ile imar düzenine geçilmiştir. İllerin imar düzenine geçirilme tarihinden önce belediye ve mücavir alan sınırları dışında inşa edilen yapılarda yapı ruhsatı/izni aranmaz. (Danıştay 14. Dairesi, E. 2014/1317 K. 2016/3790 T. 12.5.2016) Dolayısıyla imar düzenine geçilmiş olan yerler bakımından bu tarihlerden önce köylerde yapılan yapılar izin/ruhsat muafiyeti kapsamındadır ve hala ayakta olsalar dahi ruhsat almaları gerekmez.
Halihazırda yürürlükte bulunan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 9 Kasım 1985 tarihinde yürürlüğe girmesiyle bütün illerin belediye ve mücavir alan sınırları ile bu alanların dışı tümüyle ilgili mevzuat kapsamına alınmış ve köy yerleşik alanlarında uygulanacak hususlar Kanun yanında "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" ile düzenlenmiştir.
İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
a) Köy Yerleşik Alanlarında İfraz/Tevhit İşleri
Köy yerleşik alanlarında yapılacak ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır.
Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15.00 m.den, parsel derinlikleri ise 20.00 m.den az olamaz.
Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.
b) Köy Yerleşik Alanlarında Yapılaşma Koşulları
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğin 51. maddesine göre; köy ve mezraların yerleşik alanlarında bir parselde tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı % 40’ı geçemez.
Aynı Yönetmeliğin 47. maddesine göre; komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi oluşuna göre köy ihtiyar heyeti tarafından takdir ve tayin olunur. Ayrıca Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 46. maddesine göre; bina cephe ve istikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tespitine köy ihtiyar heyeti yetkilidir.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 52. maddesine göre, köy ve mezarların yerleşik alanlarında bina yükseklikleri 2 katı (6.50 m.) geçemez.
Çatı yapılması halinde, kiremit kaplamalı çatıların % 33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar, 1.20 m.yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir.
Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz. Çıkmalar, bitişik veya blok nizamda komşu sınırına 2.00 m.den fazla yaklaşamaz. Saçaklar ve 0.20 m.yi geçmeyecek çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartıyla çıkma sayılmaz.
Yönetmeliğin 50. maddesine göre; ifraz edilmedikçe bir parsel üzerine konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.
Her müstakil ev veya dairede en az; 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunması gerekir.
c) Köy Yerleşik Alanında Ruhsatsız Yapı Yapmanın Şartları
Yukarıda açıkladığımız üzere, İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak bazı yapıların ruhsat alınmadan yapılabilmesini öngörmüştür. Bu yapıların ruhsatsız yapılmasının şartları şunlardır:
a) Köyün, belediye ve mücavir alanı sınırları dışında olması gerekir. Kanun sadece belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsata tabi olmamasını öngörmüştür.
b) Köy yerleşik alan sınırı tespitinin yapılmış olması gerekir. İdari yargı kararlarına (örnek olarak Danıştay 6. Dairesi, 20.11.1989, E:1989/831, K:1989/2190) göre, köy sınırları içerisinde bulunan yapıların inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için köy yerleşik alanı sınırının tespit edilmiş olması gerekir. Eğer bu tespit yapılmamış ise, köy ihtiyar heyetinden alınacak izinle yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin iskan dışı alanlarla ilgili 6. bölüm hükümlerinin uygulanması gerekir. Yani Köy yerleşik sınırı tespit edilmemiş ise, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması gerekir. 64. maddeye göre, köy yerleşik alan sınırı tespit edilmemiş iskan dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, Tip İmar Yönetmeliğinin “Yapı Ruhsat İşleri” başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.
c) Köy yerleşme planının yapılmamış olması gerekir. belediye ve mücavir alanı sınırları dışında köylerin Köy Kanununun Ek 9. ve devamı maddeleri kapsamında yerleşim planının yapılması halinde, burada yapılacak yapılan için il özel idaresinden inşaat ruhsatı alınması, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmasını müteakiben de yapı kullanma izni alınması gerekir.
d) Yapının İmar Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan yapılardan olması gerekir. İmar Kanunu Madde 27’ye göre köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak aşağıdaki yapılar için yapı ruhsatı aranmaz:
-Konut,
-Entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar,
Köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası,
-Tanıtım ve teşhir büfeleri
-Köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar.
Ancak aynı maddeye göre etüt ve projeler valiliğe sunularak valilik onayı alınmalıdır. Ayrıca bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
e) Yapının Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartlarda olması gerekir. Bu şartları bir önceki bölümde açıklamıştık. Bu şartları taşıyan yapılar inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izninden muaftır. Bu şartları aşan yapıların (örneğin 3 kat olarak yapıların) ruhsata tabi olması gerekir.
f) Yapının tarım ve hayvancılık amaçlı olması gerekir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57. maddesine göre; sadece konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Bunun dışındaki amaçlarla yapılacak yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınmalıdır. Yönetmelik “tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıyı”; kümes, ahır, ağıl, arı hane, kömürlük, odunluk, samanlık, ticari amaçlı olmayan kiler ve yem deposu olarak belirtmiştir.