Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak kabul edilen ve dünyada ve ülkemizde hala kontrol altına alınamayan yeni Kovit -19 Koronavirüs virüs sebebiyle virüsün yayılmasını engellemek ve vatandaşları korumak amacıyla İçişleri Bakanlığı tarafından Mart ayından itibaren birtakım tedbirler alınarak bu tedbirlere ilişkin genelgeler 81 il valiliğine gönderilmiş idi. Bakanlık tarafından yayınlanan genelgelerin ilkinde “Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini artıracağı sebebiyle pavyon, diskotek, bar, gece kulüplerinin geçici süreliğine faaliyetlerini durdurulacağı belirtilmiş ve uygulanmış idi. Akabinde yine İçişleri Bakanlığının Sağlık Bakanlığı ile yapmış olduğu değerlendirme sonucunda yayınlanan ek genelgeler ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin ,berber, kuaför ve güzellik merkezlerinin faaliyetleri de geçici süreliğine durdurulmuş idi.
Alınan tedbir ve önlemler çerçevesinde bakıldığında koronavirüsün dünya ve ülkemizi hem sağlık hem de ekonomik anlamda olumsuz etkilediği aşikardır. Ekonomiyi etkilediği gibi tedbirler çerçevesinde işyerlerini kapatmak durumunda kalan öncelikle işyeri ve akabinde konut kiracıları da bu olağanüstü durumdan etkilenmiştir. Keza okulların da tedbirler çerçevesinde kapatılması sebebiyle okul ücretleri, yurt konaklama ücretlerinin ödenmesi , ödenmiş ücretlerin iadesi bakımından da birçok mağduriyet doğmuştur.
Bu oluşan pandemik durum ve alınan tedbirler kapsamında devam eden sözleşmelerin akıbeti ne olacaktır? Tarafların sözleşmeden doğan hak ve borçları sözleşmede kararlaştırıldığı haliyle devam edecek midir? konularına ilişkin birtakım soru işaretleri oluşmuştur.
Butür olağanüstü hallere ilişkin yasal mevzuata bakmak gerekirse öncelikle TBK ‘nun 480/2.madde hükmü dikkat çekmektedir. Madde de “ Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.” düzenlemesine göre eser sözleşmelerinde sözleşmenin düzenlendiği aşamada başlangıçta öngörülmeyen veya öngörülebilip de taraflarca gözönünde tutulmayan hallerde yüklenicinin hakimden yeni oluşan koşullara göre sözleşemeye müdahalede bulunmasını talep edebileceği hak olarak sunulmuştur. Günümüz koşullarında da yükleniciler bu madde hükmünden yararlanarak hakimin iş sahibi ile aralarında akdettikleri eser sözleşmesine müdahalesini talep edebilirler.
Yazımızın ana konusu olarak Koronavirüs sebebiyle alınan tedbirler çerçevesinde oldukça olumsuz etkilenen işyeri kira sözleşmelerine ilişkin durumu değerlendirecek olursak; gelinen noktada kira sözleşmelerinde kararlaştırılan özel şartların ne kadar önem arzettiği de ortadadır.
Özellikle AVM kapsamında yeralan işyerlerinin kira sözleşmelerine baktığımızda sigorta yaptırılmasına ilişkin kiracıya yüklenen yükümlülüklere yerverildiği görülmektedir. Kiracı tarafından yaptırılacak risk sigortası ile riskin gerçekleşmesi halinde işyerinde faaliyetin tamamen veya kısmen durması halinde kira kaybını teminat altına alan risk sigortaları tarafları bir nebze olsun rahatlatmış olacak, özellikle kira parasının ödenmesi noktasında mağduriyetlerin önüne geçebilecektir. Avukat meslektaşlarımızın bundan sonra düzenleyecekleri kira sözleşmelerinde bu tarz sigorta yükümlülüğüne ilişkin sözleşmeye hüküm ilavesi her iki tarafı da koruyucu bir etki yaratacaktır.
Öncelikle İki tarafa borç yükleyen kira sözleşmelerinde kiracı kiralananı alınan tedbirler çerçevesinde kapatmak durumunda kaldığından veya faaliyetleri durma noktasına geldiğinden bunun sonucunda da edimler arasında bir dengesizlik oluşacağından kiracıdan kira bedelini istemek dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edebilecektir.Kira sözleşmeleri açısından yasal düzenlemeler noktasında konuya değinmek gerekirse; Sayın Hocamız Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu’nun da ifade ettiği gibi alınan tedbirler çerçevesinde işyerlerini kapatmak durumunda kalan, faaliyetlerini yürütemez duruma gelen küçük esnaf ve büyük ölçekli işyeri kiracıları, AVM işyeri kiracıları TBK.nun 138 .maddesinde “ aşırı ifa güçlüğü” başlığı altından düzenlenen maddeden hareketle sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak borcunu ifa etmiş olursa borçlu kiracı , hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme veya sözleşmeyi fesih hakkına sahip olabilecektir. Kanunun bu maddesi ile kira sözleşmesinin taraflarından biri, sözleşmede değişiklik yapılması için hakimin müdahalesini isteme yoluna gidebilecektir. Hakimin yapacağı uyarlama ile de aşırı ifa güçlüğü ortadan kalkmış olacaktır.
Yaşanan bu olağanüstü dönem ilelebet sürmeyeceğinden ve tedbirler yetkililerce halk sağlığı dikkate alınarak belirlenecek süre sonunda sona erdirileceğinden işyeri kiracıları kira sözleşmelerini feshetme alternatifini kullanmak istemeyebileceklerdir. Ülke ekonomisinin ayakta kalması ve canlanması açısından bu talepleri de yerinde olacaktır.
TBK 138 maddesi kapsamında yargıya müracaat edilen durumlarda ne konuda (kira bedelinin indirilmesi, vade, taksitlendirme, peşin ödemede indirim gibi) uyarlama talepedilmiş ise mahkemeler hem kiracı hem de kiralayan açısından hak ve nesafete uygun kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin bir karar verecektir.
Şu noktayı da atlamamak gerekir; hernekadar 25.03.2020 tarihinde Resmi gazetede yayınlanan 7226 Sayılı kanunun geçici 2.maddesi ile 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin yasal düzenleme getirilmiş ise de bu düzenleme kira paralarının işlemeyeceği, kiralayan tarafından talep edilmeyeceği anlamına gelmeyecektir.
Uyarlama talebini salt eser sözleşmeleri, kira sözleşmeleri ile de sınırlı tutmamakta lazım gelir. Pandemik durum sebebiyle iş hayatında her sektör bundan etkilenmiş ve zarar görmüştür. Bu noktadan bakıldığında taşıma, ulaşım, alım satım sözleşmeleri,konaklama kapsamında düzenlenen sözleşmeler kapsamında da şayet aşırı ifa güçlüğünden bahsediliyorsa hakimin yine bu sözleşemelere müdahalesi de dava yoluyla talep edilebilecektir.
Yine bilindiği üzere 26.03.2020 tarihli Resmi gazetede yayınlanan 7226 sayılı kanun ile Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla; Dava açma, icra takibi başlatma, başvuru, şikâyet, itiraz, ihtar, bildirim, ibraz ve zamanaşımı süreleri, hak düşürücü süreler ve zorunlu idari başvuru süreleri de dâhil olmak üzere bir hakkın doğumu, kullanımı veya sona ermesine ilişkin tüm süreler 13/3/2020 tarihinden, 15.06.2020 tarihine kadar durdurulmuştur.
Bu yasal düzenleme ile birlikte Kira sözleşmesinin tarafları yargı yoluna başvurup dava açmadan biran önce sorunun çözümü için alternatif çözüm yöntemi olan arabuluculuktan faydalanabilecek midir?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 2.maddesinde de belirtildiği gibi “ arabuluculuk tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde uygulanmaktadır. “ Kira sözleşmelerinden doğan ihtilaflarda tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edeceği uyuşmazlıklardan olması nedeniyle kira sözleşmesinin tarafları arabuluculuk yoluna başvurarak ta yaşadıkları uyuşmazlıkları karşılıklı olarak çözüme kavuşturabileceklerdir.
Arabuluculuk sürecinde kira sözleşmesinin tarafları birlikte de Adalet bakanlığına bağlı arabuluculuk daire başkanlığı nezdinde tutulan arabulucular sicilinde kayıtlı bir arabulucuya başvurabilecekler veyahut sözleşmenin taraflarından birisinin arabulucuya başvurusunu sözleşmesinin diğer tarafının kabul etmesi halinde arabuluculuk sürecini başlatabileceklerdir. Taraflar resmi arabulucu nezdinde yürütülecek müzakereler neticesinde karşılıklı olarak kira sözleşmesinin özel şartlarını askıya alabilecek, kira parasını vadelendirebilecek, kira parasının ödenmesi şeklini yeniden düzenleyebilecek, kira bedelinde indirim yoluna gidebilecek, yıllık peşin ödenmesi şartını ihtiva eden kira sözleşmelerine göre ödenmiş kira paralarına rağmen kiracının kiralananı kullanamamasından dolayı sözleşme süresini yeniden revize edebileceklerdir. Dolayısıyla bu süreçte taraflar tarafsız ve bağımsız bir arabulucu nezdinde iradelerine ve menfaatlerine uygun olan bir çözüme de kendileri kavuşmuş olacaklardır.
Arabuluculuk ile çözüm yönteminin bu aşamada taraflara sağlayacağı bir diğer fayda içeriğinin tamamen tarafların iradesi ve mutabakatı ile oluşan anlaşma belgesinin taraflar ve arabulucu varsa vekilleri tarafından imzalanması sonucunda iş bu anlaşma belgesi taraflar açısından yasal açıdan bağlayıcı olacaktır.Taraflar artık anlaştıkları konulara ilişkin sonrasında dava yoluna gidemeyecektir. Yine iş bu anlaşma belgesine taraflardan birisi görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi aldığı taktirde de mahkeme ilamı mahiyetinde bir belge niteliği kazandırmış olacaktır. Arabuluculuk sürecinin önemli ilkelerinden olan gizlilik ilkesini de taraflar bu süreçte kullanarak kira sözleşmesinden kaynaklı iş bu uyuşmazlıklarının çözümünde anlaşmalarında da yervererek yaptıkları anlaşmaların diğer kira uyuşmazlıklarına, başka kiracılara emsal olunmasının önüne de geçmiş olabileceklerdir.
Arabuluculuk çözüm yöntemine başvurmalarının taraflara sağladığı bir diğer fayda da yargı sürelerinin durdurulduğu bu dönemde uyuşmazlıklarına çok kısa sürede, az bir maliyetle çözüm sağlayabileceklerinden dolayı kira sözleşmesinin tarafları bu olağanüstü dönemi rahatlıkla atlatıp ekonomik açıdan da ayakta daha rahat kalabileceklerdir.
İnşirah suresinde de belirtildiği gibi “her zorluk arkasında bir kolaylık vardır”. Ülkemizin bu olağanüstü dönemi birlik, dayanışma ve barış içinde, hukuki uyuşmazlıklarını da elbirliği ile çözüme kavuşturacaklarına inanıyor, bu zorlu sürecin en az hasarla atlatılmasını diliyor ülkemiz ve dünya insanlarına sağlıklı günler temenni ediyorum…