COVİD-19 SALGINININ İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
GİRİŞ
Korona virüs, evrensel adıyla COVID-19 (“Korona virüs”) ilk kez 2019 yılı Aralık ayında Çin’in Wuhan şehrinde görülmüştür. Üç ay gibi bir sürede 127’den fazla ülkeye yayılmış ve bugüne kadar 5.000’den fazla insanın ölümüne sebebiyet vermiştir. Küresel bir tehdit noktasına ulaşan koronavirüs salgını, 12 Mart 2020 itibariyle Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilmiştir.
Koronavirüsün beklenmedik bir şekilde yayılması sonucu alınan önlemler, küresel çapta çeşitli sektörleri ve ticari ilişkileri olumsuz etkilemiştir. Salgının beklenmedik ve hızlı ilerleyen etkisi değerlendirildiğinde, ticari ilişkilerde olası gecikme veya ifa güçlüğü durumlarının ortaya çıkacağını söylemek pek de yanlış olmayacaktır. Diğer taraftan tedarik ve dağıtımda yaşanan aksamalar, limanların kapatılması, gümrüklerdeki aksamalar, sınır kapılarının kapatılması fabrikaların ve işyerlerinin faaliyetini durdurması, firmaları çok ciddi ekonomik sıkıntılar ile karşı karşıya bırakabilecektir.
Ticaret ile uğraşan kişilerin en büyük endişelerinden biri ise bu dönemde işlerin yavaşlaması hatta durma noktasına gelmesine rağmen kira ücretlerinin altından nasıl kalkacaklarıdır.
Bu yazımız kapsamında bu dönemde kiracıların iş yeri kira bedellerini ödemekle yükümlü olup olmadıkları hususu değerlendirilecektir.
Bu kapsamda idarenin kararı ile faaliyeti durdurulan iş yerleri ile faaliyetlerine devam eden iş yerleri bakımından ayrı ayrı değerlendirme yapılacaktır.
7226 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ 2. MADDESİNİN İŞ YERİ KİRALARINA ETKİSİ
Kanunun ilgili maddesi şu şekildedir;
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Kira sözleşmesi, kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu borç ilişkisi şahsi borç ilişkisi olup yalnızca sözleşmenin tarafları açısından hüküm ifade eder.
Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir. Kira bedelini ödemeyen kiracı için bu durum temerrüde düşme nedenidir.
Kiracının, kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine göre kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kira borcunu ifa etmesi için süre vermelidir. Kiraya verenin kiracıya verdiği bu süreye rağmen kiracı kira borcunu ifa etmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. TBK m.315/2 hükmüne göre kiraya verilene bu durumda kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
7226 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi ile getirilen düzenleme ile kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin TBK m.315’de düzenlenen fesih prosedürünü işletmesinin önü kesilmiştir.
Ayrıca, geçici 2. madde ile çatılı iş yeri kiralarında 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında işleyen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle TBK m.352/2’e dayanılarak, kiracının tahliye edilmesinin de önüne geçilmiştir.
TBK m.352/2 Hükmü şu şekildedir; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Geçici 2. Madde ile getirilen düzenlemeye göre 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında çatılı işyeri kiralarının ödenmemesi nedeniyle yapılacak ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilemeyecektir.
Şunu belirtmekte fayda var; 7226 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi ile getirilen düzenleme kira borcunu ortadan kaldıran veya kiracının temerrüde düşmesini engelleyen bir düzenleme değildir. Bu düzenleme yalnızca kiracının temerrüdü nedeniyle çatılı iş yeri kira sözleşmesinin feshini engellemektedir.
GENELGE İLE FAALİYETLERİ GEÇİCİ ŞEKİLDE DURDURULAN İŞYERLERİNE AİT KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ
Korona Virüsü Salgını nedeniyle alınan tedbirler çerçevesinde İçişleri Bakanlığı tarafından 15.03.2020 tarihli Korona Virüs Tedbirleri Genelgesi ile tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.
TBK m.301’e göre kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli hâlde teslim ve sözleşme süresince kullanıma uygun şekilde bulundurma borcu altındadır. Kiralanan teslim edildikten sonra kiralananın kullanılmasını engelleyecek bir hususun ortaya çıkması kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu doğuracaktır. Kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulabilmesi için kusurlu olmasına gerek yoktur.
Yukarıda bahsettiğimiz faaliyet kollarında geçici olarak faaliyetler durdurulmuştur. Bu durumda faaliyeti geçici olarak durdurulan iş yerlerinde kiracı olarak bulunanlar, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu yoluna gidebilmeleri mümkündür.
TBK m.306’da ayıp durumunda kiracıların sahip olduğu haklar belirtilmiştir. İçinde bulunduğumuz salgın ortamında kiracıların bu hüküm kapsamında yalnızca kira bedelinde indirim isteme hakkı ve kira sözleşmesini feshetme hakkı bulunmaktadır. Çünkü kiraya verenin zaten ayıbı giderme ve yasağı kaldırma imkânı yoktur.
GENELGE KAPSAMINDA YER ALMAYAN İŞYERLERİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ
İşyerlerinin faaliyetleri idari bir karar ile durdurulmasa bile korona salgını nedeni ile işyerlerinin üretim, iş kapasitesi ve kazancında önemli derecede azalmalar söz konusudur. Bu durumda kiracılar TBK m.138 uyarınca sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilecektir. TBK m.138 hükmüne göre kira sözleşmesinin uyarlanması söz konusu olmazsa kira sözleşmesi feshedilebilecektir.