ÖZET
Bu yazımızda, Covid-19, Coronavirus salgını nedeniyle aşırı ifa imkânsızlığı içerisinde olan ticari işletmelerin kira sözleşmelerinin uyarlanması ile ilgili açılan davalar ve bu davaların güncel uygulamada ortaya çıkarmış olduğu sorunlar incelenecektir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVASI NEDİR?
Uyarlama davalarının temel hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun ‘’Aşırı İfa Güçlüğü’’ başlıklı 138. Maddesidir. Söz konusu kanun maddesi uygulanabilmesi için özet olarak,
-Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun (Doğal afet, salgın hastalık, ekonomik kriz, savaş hali vb.), borçludan (iş bu yazımız gereği kiracı) kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması,
-Ortaya çıkan durum gereğince sözleşmenin kurulduğu esnada taahhüt edilmiş olunan yükümlülüklerin borçludan istenmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi,
-borcun henüz ifa edilmemiş yahut ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
Yukarıda sayılan tüm şartların birlikte oluşması halinde, kiracı sıfatında bulunan kişiler, iş bu kanun maddesi gereğince kira sözleşmesinin uyarlanması davasını açabilmektedirler.
COVİD-19 SALGINI ÖZELİNDE KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI GEREKLİLİĞİ NASIL İSPATLANIR?
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de Covid-19 (coronavirüs) pandemisi ile mücadele edilmektedir. İçerisinde bulunduğumuz salgın hastalık, TBK m.138 kapsamında olağanüstü bir durumdur.
Ülke ekonomisinde rol alan pek çok sektör salgın hastalıktan etkilenmiştir. Ancak bu olağanüstü durumun, bu davayı açabilecek tüm kişiler yönünden özel olarak incelenmesi gerekir. Zira salgın hastalık olsa dahi, süpermarketler, dezenfektan ve maske üreticileri-satıcıları gibi işletmeler açısından kanun maddesinde belirtilen ifa güçlüğüne düşmemişlerdir. Bununla beraber özellikle düğün salonları, kıraathaneler, spor salonları, sinema salonları gibi pek çok sektör söz konusu salgın hastalıktan son derece etkilenmiştir. Dolayısı ile yalnızca salgın hastalıktan etkilenen sektörlerden birisinde faaliyet gösterdiğini ispat eden şahıslar bu davayı açabileceklerdir.
Söz konusu salgın hastalıktan etkilenen bu işletmeler, kira sözleşmesi gereğince taahhüt etmiş olduğu kira ödeme, kira teminatı verme gibi yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması yahut yerine getirdi ise dahi aşırı ifa imkânsızlığından doğan haklarını saklı tutmak kaydı ile bu borçlarını ifa etmiş olması gerekmektedir. Örneğin, kira bedeli ödemesi yaparken işlemin açıklama kısmına ihtirazi kayıt konulması gerekmektedir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise mecurun bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA HAKKINDAN FERAGAT EDİLMİŞ OLMASI HALİNDE DE DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Kira sözleşmesi içerisinde, tarafların olağan üstü durumlarda sözleşmenin uyarlanmasını talep etmeyecekleri kararlaştırılsa, diğer bir ifade ile taraflar, sözleşme boyunca uyarlama davası açma haklarından feragat etse dahi iş bu dava açılabilecektir. Nitekim kira sözleşmesinde olumsuz uyarlama kaydına rağmen yine de kira sözleşmesinin değişen şartlara göre uyarlanması Yargıtay içtihatlarında da kabul görmüştür. (Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/2141 Esas 2018/4334 Karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/6433 Esas 2017/10426 Karar, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/1566 Esas 2015/2519 Karar)
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI DAVASININ ÜLKEMİZDEKİ UYGULAMASI NEDİR?
Yukarıda arz edilen şartları taşıyan tarafların, kira sözleşmelerinin uyarlanması için açmış oldukları davada hakim, gerekli görürse konu ile ilgili mecurda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptıracak, davacı tarafın, salgın hastalıktan ne derece etkilendiğini ve sözleşmenin niceliksel anlamda hangi miktarlarda uyarlanması gerektiğini belirleyecektir. Şahsi kanaatimizce ülkemiz şartlarında iş bu yargılama en azından 1 yıl sürecektir. Dolayısı ile zaten aşırı ifa (ödeme) güçlüğü içerisinde olan kiracı, yargılama sürecinin bitip kesinleşmesine kadar sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda kalacak, bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde mecurdan tahliyesi riski ortaya çıkacaktır. Böyle bir olumsuzluğun meydana gelmesi halinde ise davacı kiracının, söz konusu dava ile murad ettiği faydaya ulaşamayacağı, tahliye işleminin gerçekleşmesinden sonra kira sözleşmesinin uyarlanması kararının alınmasının hiçbir kıymet ifade etmeyeceği açıkça ortadadır. Bu sebeple iş bu zarardan kaçınmak maksadı ile uyarlama davası açılırken aşağıda tafsilatını izah edeceğimiz ihtiyati tedbir talebinde bulunmak doğru olacaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR UYGULAMASI NEDİR?
Kira sözleşmesinin uyarlanması talebi ile dava açılırken davacı kiracı, yapılacak yargılama süresince yukarıda arz edilen zararların ve imkânsızlıkların ortaya çıkmaması için ihtiyati tedbir talebinde bulunabilecektir. Covid-19 pandemisinin ilk başlarında tarafımızca açılan davalarda ilk derece mahkemeleri (Sulh Hukuk Mahkemesi) ‘’iş bu davalarda istenilen ihtiyati tedbirin, davanın esası çözer nitelikte ve yargılamayı gerektirmesi nedeniyle reddine’’ karar vermekte idi.
Konu ile ilgili Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi 2020/1103 E. 2020/1008 K. Sayılı 28/09/2020 tarihli kararında, son derece yerinde gerekçeler ile Davacının kiracısı ve davalının kiraya vereni olduğu restaurantın aylık 23.000,00-TL olan kira bedelini, yargılama süresince tedbiren 11.500,00-TL olarak ödenmesi için ihtiyati tedbir kararı vermiştir.
Buna karşılık Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, iş bu uyarlama davalarında, ihtiyati tedbir kararının, yargılamayı gerektirmesi ve dava sonunda istenen şeyin ihtiyati tedbir ile elde edilemeyeceği gerekçeleri ile ihtiyati tedbir taleplerinin reddine karar vermekte idi.
Son olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021-3452 E. 2021-6001 K. Sayılı 09.04.2021 Tarihli ilamı ile Bursa ve Ankara BAM daireleri arasında meydana gelen uyuşmazlığın giderilmesi hakkında kararını vermiş ve '’Salgın (Pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 Vd. Hükümlerine uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi'nin, kira bedelinin uyarlanması davasında, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir.'' gerekçesi ile uyuşmazlığı gidermiş olup yukarıda arz etmiş olduğumuz tüm şartları taşıyan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiği açıkça hüküm altına alınmıştır.
Dolayısı ile gelinen son durum itibari ile pandemi nedeniyle ekonomik anlamda zor duruma giren kimseler, açmış oldukları uyarlama davası ile birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunarak, nihai kararın verilip kesinleşmesini beklemeden önce, ihtiyati tedbir kararı ile rahat bir nefes alabilecektir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI TALEBİ, HANGİ DÖNEMLER İÇİN İSTENEBİLİR?
Uyarlama davasında, geçmişe dönük kira bedellerinin ve diğer yükümlülüklerin uyarlanması talep edilemez. Yalnızca dava tarihinden sonra doğan yükümlülükler bakımından sözleşmenin uyarlanması istenebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI TALEBİ HANGİ YÜKÜMLÜLÜKLER BAKIMINDAN İSTENEBİLİR?
Yukarıda arz edilen şartları taşıması halinde, sözleşmede aşırı ifa imkânsızlığına düşen taraf, bu imkânsızlığı etkileyecek tüm yükümlülükler bakımından sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilecektir.
YARGILAMA SONUCU İLK DERECE MAHKEMESİNCE VERİLEN KARAR KESİNLEŞMEDEN İCRA EDİLEBİLİR Mİ?
Kira sözleşmesinin uyarlanması davalarında verilen nihai karar, kesinleşmeden icraya konulamaycaktır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI DAVALARINDA HARÇ NEYE GÖRE BELİRLENİR?
Uyarlama davalarında, 492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince uyarlama istenen bedel ile mevcutta ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç ödenir.