Şüphesiz virüsün yayılmasını önlemek için geçici iş yeri kapatma kararının alınması gerekmekteydi. Geçici olarak iş yeri kapatma önlemi beraberinde hukuki uyuşmazlıkları da getirmiştir. Uygulamadan en çok etkilenen grup, kapatılan iş yerlerinde kiracı olarak bulunan kişiler olacaktır.
Bu sebeple de şu aşamada kiracının sahip olduğu hakları ve bu hakları kullanabilmesi için ne gibi şartların gerektiğine ilişkin bilgi notunu hazırlama gereği duyduk.
İncelememizi Genelge kapsamında kapatılan işyerleri ve diğer işyerleri açısından kira ilişkisine etkisini ayrı ayrı inceleyerek başlayacağız.
1. İçişleri Bakanlığı Genelgesi Kapsamında Kapatılan İş yerleri Bakımından Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
Öncelikle belirtmek gerekir ki kira ilişkisinin tarafları, yapmış oldukları sözleşme ile mücbir sebep veya buna benzer bir halin ortaya çıkması halinde sahip olacakları hakları veya sözleşmenin akıbetinin ne olacağını kararlaştırmış olabilirler. Bu takdirde emredici hukuk kuralları, kamu düzeni ve ahlak kurallarına aykırı olmaması halinde kararlaştırılan sözleşme hükümleri uygulanacaktır.
Yapacağımız açıklamalar ise taraflar arasında herhangi bir sözleşme olmaması veyahut sözleşme olmasına rağmen mücbir sebebe ilişkin bir düzenleme bulunmaması halinde uygulanacaktır.
İhtimallere göre uygulanabilecek hükümler şu şekildedir.
A) Sonraki İmkansızlık
TBK’nın 136. İfa İmkansızlığı başlıklı maddesinde düzenlenen hükmün uygulanmasının şartları şöyledir.
- Borcun doğumundan sonra ifa imkansızlığı ortaya çıkmalı
Dikkat edilmesi gereken husus taraflar arasında kira sözleşmesi akdedilmiş olacak ve sözleşmenin kurulduğu sırada imkansızlık söz konusu olmayacaktır. Aksi halde sözleşme hiç kurulmamış gibi kesin hükümsüz olacak ve hükümsüzlük herkes tarafından ileri sürülebilecektir. Dolayısıyla genelgenin yayım tarihi olan 16.3.2020 tarihinden önce kira ilişkisinin kurulduğu işyerleri bu kapsam dahilindedir.
- Borçluya yüklenemeyecek sebepten dolayı borcun ifası imkansızlaşmalı
Kira ilişkisinde kiraya verenin asli borcu kiralananı, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve kira ilişkisi süresince de bu durumu sağlamakla yükümlüdür. kiracının asli borcu ise kira bedelini ödemektir. Para borcu çeşit borcu olması sebebiyle telef olmaz diğer anlatım ile kiracının borcu imkansızlaşmaz. Güncel problem (salgın sebebiyle iş yerlerinin kapatılması) kapsamında değerlendirmemiz halinde kiraya veren hiçbir kusuru olmaksızın – idari karar sonucu - kiralananı kullandırmaya uygun bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememektedir.
Sonraki İmkansızlığı’nın Sonuçları
Yukarıda ifade edilen şartların birlikte bulunması halinde borç ilişkisi sona erecektir. İmkansızlığın ortaya çıkması ile birlikte Borçlu’nun kira bedelini ödeme borcu sona erecektir.
Ne varki güncel probelem kapsamında düşüdüğümüz takdirde hükmün uygulanması risk taşımaktadır. Şöyle ki:
Tespit etmemiz gereken husus imkansızlığın sürekli nitelikte olup olmadığıdır.
Virüsün etkisinin ne kadar daha devam edeceği bilinmemektedir. İçişleri Bakanlığı Genelge’sinde de iş yerlerinin geçici süre ile kapatıldığı ilan edilmiş olup, iş yerlerinin hangi tarihte açılacağına ilişkin bir tarih verilmemiştir.
Kanımızca, şu aşamada borcun ifasının sürekli şekilde imkansızlaştığını ileri sürebilmek mümkün görülmemektedir. Günümüz teknolojisi ve bilimin geldiği seviye de göz önünde bulundurulduğunda virüsün etkisini azaltan veya tamamen ortadan kaldıracak ilacın bulunması mümkündür. Bu sebeple ifa imkansızlığının sürekli olduğunu belirterek borcun sona erdiği iddiasıyla tespit etmek mümkün görülmemektedir.
Ancak; iş yeri sezonluk faaliyet gösteren iş yeri kapsamında ise bu iş yerleri açısından imkansızlığın sürekli olduğu ifade edilebilecektir.
B) Kısmi İmkansızlık
TBK’nun 137. Maddesinde düzenlenen “Kısmi İmkansızlık” başlıklı maddenin uygulanma şartları şu şekildedir:
Sonraki imkansızlıktan farklı olarak borç, borçluya yüklenemeyecek sebepten dolayı borç kısmen imkansızlaşmaktadır. İmkansızlığın şu aşamada sürekli nitelikte olduğunu iddia etmenin riskli olduğunu daha önce ifade etmiştik. Güncel problem kapsamında değerlendirdiğimizde kiralayan, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun şekilde teslim ve sözleşme boyunca da ugunluğu sağlama borcunu geçici olarak yerine getirememektedir. Kanunda geçici imkansızlığa ne kadar katlanılabileceğine ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır ve bu konuda açıklık bulunmaması da beraberinde tarafların sözleşme ile ne kadar bağlı kalabilecekleri sorununu getirecektir. Bu eksiklik Doktrin ve Yüksek Mahkeme kararlarıyla giderilmeye çalışılmış ve bu kapsamda tarafların sözleşme ile bağlı kalabileceği süreye “ akde tahammül süresi “ şeklinde ifade edilmiştir. Tahammül süresini tespit ederken dürüstlük kuralı çerçevesinde her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Kısmi İfa İmkansızlığının Sonuçları
Yukarıda sayılan şartların sağlanması halinde;
- Borçlu, borcunun sadece imkansızlaşan kısmından kurtulur
- Kısmi imkansızlık önceden görülseydi taraflarca böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı
açıkça anlaşılırsa, borcun tamamı sona erer.
Güncel problem kapsamında değerlendirdiğimiz takdirde; kiracının borcu bölünebilir edim olmaması sebebiyle 137/3 son cümle uyarınca tam imkansızlık hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
C) Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama
TBK’nın 138. Maddesi şartları şu şekildedir:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada borcun ifası taraflarca öngörüleyem veya öngörülmesi de taraflarca beklenemiyor olan olağanüstü durumun meydana gelmesi
Yine yukarıda da açıkladığım üzere borcun ifa edilmesinin imkansızlığı kira akdi kurulduktan sonra meydana gelmiş olması gerekmektedir.
- İmkansızlık borçludan kaynaklanmıyor olmalı
- Olağanüstü durum borcun ifasını imkansız hale getirmeli veya aşırı ölçüde güçleştirmeli
Borçlu borcunu ifa ederken dürüstlük kuralı gereğince borcunu ifa etmesi kendisinden beklenemiyor olması gerekmektedir. Ancak bu imkansızlık borçlunun iflasına ve aczine sebebiyet verecek kadar ağır olması gerekmemektedir. Borç ilişkisinin dengesizleşmesi veyahut bir taraf lehine aşırı aleyhe bir durum oluşturması halinde de bu şartın varlığı kabul edilecektir. Güncel problem kapsamında düşündüğümüz takdirde iş yerinin kapalı, ticari faaliyette bulunulmuyor olması ve bu sebeple kazancının ortadan kalkması bu şartın sağlanması için yeterlidir.
- Borç henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesi sonucu doğan hakların saklı tutulması kaydıyla ifa edilmiş olmalı
Şayet borçlu edimlerin aşırı şekilde dengesizleştiğini iddia etmesine rağmen kira bedeline temerrüt işlemesini engellemek amacıyla haklarını saklı tuttuğu belirterek borcunu ifa edebilir. Bu takdirde yine de borcun ifasının güçleştiğini iddia edebilecektir.
C1) Aşırı İfa Güçlüğü Hükümlerinin Sonuçları
- Sözleşmenin Uyarlanması Talep Edilebilir
Borçlu mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını ve imkansızlık sebebiyle edimler arasındaki dengesizliğin giderilmesini talep edebilir. Güncel problemimiz açısından baktığımız takdirde ise kira bedelinin indirilmesi, sözleşme süresinin kısaltılması şeklinde uyarlamalar yapılabilecektir.
Hakim talep ile bağlı kalmayıp sözleşmenin nasıl uyarlanacağını kendisi de takdir edebilecektir.
- Sözleşmenin Feshi
Dürüstlük kuralı gereğince sözleşme şatlarının uyarlanması mümkün değilse sözleşme ileriye etkili olarak fesh edilebilecektir. Bunun da sonucu olarak taraflar fesh tarihinden sonra ifa borcu sona erecek ve ifa tarihine kadar ifa ettikleri edimlerin iadesini talep edemeyecektir.
2) Genelge Kapsamında Olmayıp Ticari Faaliyetlerine Devam Eden İş yerlerine İlişkin Olarak Kira Sözleşmesinin Akıbeti
İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelge kapsamında olmayan iş yerleri ise esnek çalışma saatlerine geçmişlerdir.
Bu kapsamda iş yerlerinin genelge kapsamında olmaması sebebiyle yukarıda bahsedilen sonraki imkansızlık ve kısmi imkansızlığın hükümleri söz konusu iş yerleri bakımından uygulama alanı bulamayacaktır.
Gerek 65 yaş üstü ve 20 yaş altından bulunan insanlar için alınan sokağa çıkma yasağı gerekse de insanların virüsün yayılmasını önlemek amacıyla evden çalışmaya geçmiş olması ve bu sebeple de evden çıkmamaları sebebiyle açık olan işletmelerin ticari faaliyetlerini büyük ölçüde sekteye uğratmıştır.
Bu durumda da ticari faaliyetlerin olağan şekilde işlemeye devam ettiğini düşünmek ve sırf genelge kapsamında olmadığı için kiracıya imkanlar tanınması beklenmemelidir. Bu sebeple TBK 138. Maddede ifade edilen sözleşmenin uyarlanması hükümlerinin söz konusu iş yerlerinde Kiracı olarak bulunanlara uygulanması gerekecektir.
SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında Kiracı’nın sözleşmeyi fesh hakkı veya sözleşmede uyarlama talep hakkı doğabileceği ifade edilmişse de taraflar arasında mutabakata varılmadan bu hakların kullanılması halinde uyuşmazlığın yargıya taşınması yüksek ihtimaldir.
7226 Sayılı Kanun Kanunu kapsamında dava açma süresinin 30.4.2020 tarihine kadar durduğu da hatırlanacağı üzere ve halihazırda mevcut yargılama hızında hakka erişimin uzun sürdüğü de göz önünde bulundurulduğu takdirde uyuşmazlığın mahkemeye taşınması süreci oldukça fazla uzatacaktır. Tüm bu açıklamalar ışığında; ucuz, hızlı ve pratik yol olarak tarafların aralarında anlaşmalırıdır. Bu şekilde her iki taraf için de makul bir yol bulunmuş olacaktır.
7226 Sayılı Kanun Kapsamında İş Yeri Kirasına İlişkin Olarak Getirilen Düzenleme
Korona virüs ile mücadele kapsamında 26.3.2020 tarihinde kabul edilen torba yasa ile birlikte kira sözleşmesinin konusunu iş yeri oluşturan kira sözleşmelerinde 01/03/2020 – 30/06/2020 tarihine ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshini ve tahliyesini gerektirmeyecektir. Geçici maddenin uygulanması için aranan şartlar şu şekildedir:
- Kiralanan’ın niteliği iş yeri olacak
- Yalnızca 01/03/2020 – 30/06/2020 dönemlerine ait iş yeri kira bedellerinin ödenmemiş olması
Ancak önemle belirtmek gerekir ki; söz konusu kira bedellerinin ödenmemesi halinde borçlu temerrüde düşmüş olacaktır. Bunun sonucunda da akdi veya yasal faiz uyarınca kira borcuna faiz işlemeye devam edecektir.
Stj. Av. Nurican Erkaya
---------------------------------
[1] tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri