Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 kapsamında düzenlenmiştir.
“MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hükme göre, kiracı tarafından kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanan ve kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma taahhüdünü içeren yazılı taahhütnameye dayalı olarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya veren tarafından kiracıya karşı icraya başvurarak yahut dava açarak taşınmazın tahliye edilmesi talep edilebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tarafından imzalanan yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için birtakım şartların mevcut olması gerekmektedir.
A. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları:
1. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmalıdır:
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmiş olması gerekmektedir. Zira yukarıda yer verilen TBK m. 352/1 hükmünde yer verilen “…yazılı olarak üstlendiği…” ibaresine dayalı olarak tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinin yazılı şekilde düzenlenmiş olmasına bağlandığı açık bir şekilde görülmektedir.
Tahliye taahhütnamesi bakımından geçerlilik şartı olarak düzenlenen yazılı şekil şartı, tahliye taahhütnamesinin adi yazılı olarak düzenlenmesini mümkün kılmaktadır. Bu kapsamda, tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından adi yazılı şekilde düzenlenebilmekte olup noter nezdinde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığının sağlanması bakımından noterde düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkündür.[1]
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için yazılı şekil şartının bizzat kiracı tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, kiracı dışında bir kişi tarafından imzalanan tahliye taahhütnamesinin kiracı bakımından bağlayıcı olmayacağını vurgulamak gerekir.[2]
Bir diğer önemli husus, aile konutu niteliğindeki konutlar bakımından tahliye taahhütnamesinin geçerliliğidir. Yargıtay’ın uygulamasına göre, aile konutu niteliğini haiz bir konut bakımından kiracı eş tarafından imzalanan yazılı tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için diğer eşin açık rızasının alınması gerekmektedir. Keza 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194/1 uyarınca aile konutunda eşlerden birinin diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu üzerindeki hakları sınırlandıramayacağı hükme bağlanmıştır.
“Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Bu kapsamda, aile konutu niteliğini haiz konut kirasında diğer eşin açık rızasının alınmaması durumunda kiracı eş tarafından imzalanan yazılı tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir.
YARGITAY HGK. 2005/676 E. 2005/600 K. 26.10.2005 KT.
“…aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir...”
2. Tahliye Tarihi Açık Bir Şekilde Belirlenmiş Olmalıdır:
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için aranan şartlardan bir diğeri de tahliye taahhütnamesi kapsamında tahliye tarihinin açık bir şekilde belirlenmesidir. Keza yukarıda yer verilen TBK m.352/1 hükmünde yer alan “…kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı…” ifadesi ile tahliye tarihinin tahliye taahhütnamesinde bulunması gerektiği düzenlenmiştir.
Bu kapsamda, tahliye tarihinin tahliye taahhütnamesinde açık bir şekilde düzenlenmesi gerekmekte olup şarta bağlı olarak belirlenecek şekilde yahut belirsiz bir tarih olarak düzenlenmesi durumunda tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilecektir.
YARGITAY 12. HD. 2020/1175 E. 2020/2309 K. 09.03.2020 KT.
“Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.”
3. Tahliye Taahhütnamesi Kiralanan Taşınmazın Teslim Edildiği Tarihten Sonraki Bir Tarihte Düzenlenmiş Olmalıdır:
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için kiralanan taşınmazın kira sözleşmesi kapsamında teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekmektedir. Keza yukarıda yer verilen TBK m. 352/1 hükmünde yer alan “…kiralananın teslim edilmesinden sonra…” ibaresi ile tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bu kapsamda, tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmemiş olması durumunda hukuki açıdan geçersiz kabul edileceği vurgulanmalıdır.
B. Kiraya Verenin Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Hakları:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı tarafından hukuka uygun şekilde düzenlenmiş ve imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesinin mevcudiyeti durumunda, kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yer verilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. Keza yukarıda yer verilen TBK m. 352/1 hükmünde yer alan “…kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” ibaresi ile kiraya verenin işbu haklara sahip olacağı düzenlenmiştir.
Bu kapsamda, taşınmazın tahliyesini talep hakkı bir aylık hak düşürücü süreye bağlı olup bu hakkın kiraya veren tarafından bir aylık süre içerisinde kullanılmaması durumunda tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye talep etme hakkı sona erecektir.[3] İşbu bir aylık süre hak düşürücü niteliği haiz olduğundan hakim kamu düzenine ilişkin olup hakim tarafından re’sen nazara alınmaktadır.
Bir aylık süreye ilişkin olarak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272 kapsamında da açık bir düzenlemeye yer verilmiştir.
“Madde 272 – Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.”
Ek olarak, tahliye talepli davanın kiraya veren tarafından açılması gerekmektedir. Zira TBK m. 352/1 kapsamında tahliye talep etme yetkisi kiraya verene verilmiştir.
YARGITAY 6. HD. 2010/5484 E. 2010/10090 K. 30.09.2010 KT.
“… Taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayan durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiralayanın halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir…”
-----------------
[1] Mehmet Akçaal, “Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri”, SDÜHFD, 12/2, 2022, s. 955.
[2] Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınevi, 2. Baskı, Ankara 2022, s. 1340.
[3] İpek Sağlam, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11/1, Temmuz 2023, s. 34.