I. GİRİŞ
Kira hukuku, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) kapsamlı şekilde düzenlenmiştir. Günümüzde en çok uygulama alanına sahip hukuk dallarından birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya verenler ile kiracılar arasında kira ilişkisinin başlangıcı oldukça kısa ve kolay olmakla birlikte kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi süreçleri bir o kadar zor ve sancılı olabilmektedir.
Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracının kiralananı teslim borcu doğmaktadır. Bu borcu usulüne uygun şekilde yerine getirmeyen kiracılar, kira bedelinin ödenmemesine dayalı icra takiplerinin muhatabı olabilmektedir. Bu yazımda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralananı teslim borcunu ne şekilde yerine getirmesi gerektiği konusunda değerlendirme yapacağım.
II. KONUT ve ÇATILI İŞYERİ KİRALARI SONA ERME HALLERİ
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme bildirim ve dava olmak üzere iki şekilde sona ermektedir. Bildirim yolu kiraya veren ve kiracı için ayrı şartlara tabi tutulmuştur. Dava yolu kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler şeklinde ikiye ayrılmıştır. Sona erme halleri ve sebeplerine ilişkin detaylı açıklama yapılmayacak olup kısaca değinilecektir.
1. Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK 347)
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK 347’te düzenlenmiştir. Maddde’de kiracı ve kiraya veren bakımından ikili ayrıma gidilmiştir. Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiracı, sadece bildirimde bulunmak suretiyle kira ilişkisini sona erdirebilmektedir.
Kiracıya sözleşmeyi sadece bildirim yoluyla sona erdirme hakkı kiraya verene aynı şekilde tanınmamıştır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkına sahip olabilir. Buradan anlaşılan 10 yıllık uzama dönemi içerisinde kiraya veren kanunun aradığı haklı nedenler olmaksızın kira ilişkisini bildirim yoluyla son veremeyecektir.
2. Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi
Kanun koyucu, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdiği halleri kiraya veren ve kiracıdan kaynaklı sebepler olarak ikiye ayırmıştır. Kiraya verenden kaynaklı sebepler, TBK 350 İhtiyaç Sebebi ve Yeniden İnşa ve İmar, TBK 351 Yeni Malikin Gereksinimidir. Kiracıdan kaynaklı sebepler TBK 352/1 Tahliye Taahhüdü, TBK 352/2 İki Haklı İhtar ve TBK 352/3 Kiracı veya Eşinin Aynı İlçe veya Belge Sınırları İçinde Konutu Bulunmasıdır. Bu sona erme halleri konut ve çatılı işyeri kiraları ayrımı başlığı altında düzenlenmiştir.
Bu haller dışında kira genel hükümleri kapsamında olan ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulama alanı olan bazı hükümlerde kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. TBK 315 Kiracının Temerrüdü, TBK 316 Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu bu durumlara örnektir.
Son olarak genel hüküm kapsamında olan TBK 325 Kiralanın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi hükmü gereği de kira ilişkisi sona ermektedir. Ancak burada somut olayın şartlarına göre, kiralanın kiraya verene geri verilmesinden sonra kira bedeli ödeme yükümlülüğü bir süre devam edebilmektedir. Bu durumlardan ayrı olarak kiraya veren ve kiracı her zaman birbirlerinden herhangi bir talepte bulunmaksızın kira sözleşmesini sona erdirebilir.
III. KİRACININ KİRALANANI İADE BORCU
Kira ilişkisi kanunda sayılan haller kapsamında veya tarafların kira sözleşmesinin bu sayılanlar dışında başka bir sebeple sona ermesi konusunda anlaşması durumunda kiracının kiralananı kiraya verene iade borcu doğmaktadır. Bu aşamada kiralanın sadece fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiracının bu borcunu tam ve gereği gibi yerine getirdiğini ispatı için dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Teslim borcunun yerine getirilme şartları, bu borcun tanıkla ispatlanıp ispatlanamayacağı ve kiraya verenin teslim almaktan kaçınması hali gibi hususlar yargıtay kararlarıyla yanıt bulmuştur.
“Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 200 ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve davacı kiraya verenin açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek veya Notere tevdii ederek ve durumu kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.”[1] Aynı yönde bknz; T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.10.2014 T. 2014/1324 E. 2014/11550 K.
Kiracı, kiralananı fiilen boşaltsa üstelik yeni bir konut ya da işyeri kiralasa dahi anahtar teslim borcunu yukarıdaki şartlar dahilinde yerine getirdiğini ispat edemedikçe kira ilişkisi devam edecektir. Bunun sonucu olarak kiraya veren, kira bedelleri ödenmediği gerekçesiyle işlem yapabilecektir. Uygulamada basit olarak görülen bu husus; usulüne uygun şekilde yerine getirilmediğinde kiracılar, hiç ummadıkları taleplerle karşılaşabilecektir.
IV. SONUÇ
Kiracının kira sözleşmesi devam ettiği anda temel borcu kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kira bedeli ödeme borcu, kiralananın kiraya verene iadesi borcuna dönüşmektedir. Kiracı, teslim borcunu yerine getirdiğini ispat edemedikçe kira ilişkisi ve kira bedeli ödeme borcu aynen devam edecektir. Bu nedenle kiracının teslim borcunu yerine getirdiğini ispatı için kiraya verenle birlikte anahtar teslim tesellüm tutanağı düzenlemesi ve birlikte imzalanması ispat açısından yerinde olacaktır.
----------------
[1] T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 11.04.2017 Tarih, 2017/342 Esas, 2017/5029 Karar sayılı ilam.