I. GİRİŞ
Türk borçlar hukukuna hâkim olan ilkelerden bir tanesi sözleşme serbestisi/özgürlüğüdür. Bu ilke, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 26’da “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmüyle düzenlenmiştir. Bu ilke, sözleşme yapıp yapmama, sözleşmenin karşı tarafını seçme, içeriğini ve tipini belirleme, şeklini belirleme, içeriği değiştirme ve sözleşmeyi ortadan kaldırma özgürlüğünü ihtiva etmektedir.
Her ilkenin istisnası olabileceği gibi sözleşme özgürlüğü ilkesinin de sınırları vardır. Bu sınırlar TBK 27’de hüküm altına alınmıştır. TBK’da düzenlenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme serbestisi söz konusu iken kira bedeli artışında aynı ilke sınırlamaya tabidir.
II. KİRA SÖZLEŞMESİNDE SÖZLEŞME SERBESTİSİ
TBK madde 299 kira sözleşmesi tanımını yapmıştır. Tanıma göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kiracının temel borcu kira bedeli ve varsa yan giderleri ödeme borcundan ibarettir. Taraflar kira sözleşmesini kurarken sözleşme süresi, kira bedeli, ödeme şekli ve zamanı, sözleşmenin yapılış şekli (adi yazılı, noterde imza tasdiki veya resen düzenleme) vs. gibi konularda serbesttir.
Taraflar kira bedelinin aylık ya da yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılabilir. Kira bedeli, bir kira dönemi için belirlenebileceği gibi yenilenecek kira dönemlerinde geçerli olabilecek şekilde belirlenebilir. Kiracı belirlenen kira dönemi boyunca kararlaştırılan kira bedelini ödeyerek borcunu ifa edecektir. Kira bedelinin belirlenmesinde taraflar sözleşme serbestisine göre hareket edebilir.
Bu sözleşme serbestisi kira ilişkisi kurulurken daha geniş bir uygulama alanına sahip iken yenilenen kira dönemi bakımından aynı serbestlikten bahsetmek mümkün değildir. Nitekim TBK 343 hükmü gereği yenilenen kira dönemlerinde taraflar sadece kira bedelinin belirlenmesinde değişiklik yapabilecek olup bunun dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Farklı bir ifadeyle kira sözleşmesinin sadece kira bedeline ilişkin olan kısmı kiracı aleyhine değiştirilebilecek olup bunun dışındaki kiracı aleyhine olan değişikler hüküm ifade etmeyecektir.
Yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi TBK 344’te düzenlenmiştir. Buna göre; kira bedeli tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma yapıp yapmamasına göre farklı şekilde belirlenecektir. Bu yazımda sözleşmede yenilenen kira döneminde artış olacağına ve artış oranına dair hüküm içeren durumlar bakımından değerlendirme ve açıklama yapılacaktır.
a. Genel Artış Kuralı ve Sınırı
Taraflar arasında imzalanan sözleşmede yenilenen kira döneminde kira bedelinin ne şekilde artacağı düzenlenebilir. Uygulamada bu hüküm kira artış maddesi olarak bilinmektedir. Tarafların sözleşme serbestisi, kira artışı noktasında kanun koyucu tarafından sınırlandırılmıştır. Şöyle ki, TBK 344/1 hükmüne göre, “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (”TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”
Tarafların belirlediği kira artış oranının geçerliliği bu hüküm kapsamında incelenecektir. Kanun koyucu, kira artış oranına üst sınır getirmiş olup bu sınır on iki aylık TÜFE ortalamasından ibarettir. Tarafların belirlediği artış oranı on iki aylık TÜFE ortalaması altında kalıyorsa ahde vefa ilkesi gereği sözleşmede belirtilen artış oranı geçerli olacak ve bir önceki kira bedeline sözleşmedeki oranda artış yapılacaktır.
Tarafların belirlediği kira bedeli artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalamasını aşıyorsa bu durumda bu oranı aşan miktar kısmi olarak geçersiz olacak ve üst sınır olan on iki aylık TÜFE ortalamasına göre artış yapılacaktır. Örnekle açıklamak gerekirse; Eylül 2023’te yenilenen kira sözleşmesinin kira bedeli artışında Ağustos 2023’te TÜİK tarafından açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması dikkate alınacaktır. Ağustos 2023 on iki aylık TÜFE ortalaması %56,28 olduğundan tarafların sözleşmede belirlediği artış oranının bu oran üzerinde olup olmamasına göre uygulanacak oran tespit edilecektir. Taraflar sözleşmede %70 oranında bir artış oranı öngörmüş ise on iki aylık TÜFE ortalaması aşıldığından TBK 344/1 gereği bir önceki kira bedeline %56,28 oranında bir artış yapılarak yenilenen dönemin kira bedeli belirlenecektir. Taraflar geçen yılın aynı ayına göre TÜFE belirlemiş ise Eylül 2023 için bu oran %58,94 olduğundan yine on iki aylık TÜFE ortalaması olan %56,28 oranında artış yapılacaktır.
Verilen örneklerde sözleşmede belirlenen oran on iki aylık TÜFE ortalaması üzerinde kaldığından on iki aylık TÜFE ortalaması oranını aşan kısım geçersiz olacaktır. Sözleşmedeki oranın on iki aylık TÜFE ortalaması altında kalması halinde ise tarafların anlaşması geçerli olacaktır. Zira, TBK 344/1 kapsamında on iki aylık TÜFE ortalaması aşılmamıştır.
b. Konut Kiraları Bakımından Getirilen Sınırlama
Sözleşmede kira bedeli artış hükmü olması halinde dikkat edilecek hususlar bunlar olmakla birlikte 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Geçici 1. madde eklenmiştir. Bu maddeye göre, 11.06.2022 ilâ 1.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları bakımından kira artışlarına yönelik olan üst sınır %25 olarak belirlenmiştir.
15.07.2023 tarih ve 32249 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7456 sayılı kanunun 23. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa geçici madde 2 eklenmiştir. Konut kiraları bakımından 02.07.2023 ilâ 01.07.2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu düzenleme ile konut kiralarındaki %25’lik artış oranı muhafaza edilmiştir. Taraflar arasında kararlaştırılan artış oranı %25 altında kalıyorsa bu oran geçerliliğini koruyacak ve kira bedeline sözleşmedeki artış oranı uygulanarak yenilenen kira dönemi kira bedeli tespit edilecektir.
Bu kanunlar sadece konut niteliğindeki taşınmazlar içi geçerli olup çatılı işyerleri bakımından TBK 344/1’de yer alan on iki aylık TÜFE ortalaması sınırlaması geçerliliğini muhafaza etmektedir.
III. SONUÇ
Taraflar, kira ilişkisi başlangıcında pek çok konuda sözleşme serbestisi ilkesine sahiptir. Ancak kanun koyucu, yenilenen kira dönemleri bakımından sözleşme serbestisine bazı sınırlamalar getirmiştir. Yenilenen dönem kira bedelinin tespiti bu sınırlamaların başında gelmektedir. Kural olarak tarafların sözleşmedeki artış oranı geçerlidir meğerki bu oran on iki aylık TÜFE ortalaması geçsin. Ancak 01.07.2024 tarihine kadar konut kiraları bakımından bu üst sınır %25 olacak olup bu oranı geçen artış oranları geçersiz olacak ve artış oranı %25 olarak uygulanacaktır.
Kiraya verenin, sözleşmedeki artış oranı veya kanunun belirlediği sınırlar üzerinde artış yapılması yönündeki talepleri açıkça kanuna aykırıdır. Kiracı, sözleşmedeki ya da kanunun belirlediği bu sınırlara göre artış yaparak kiracılık sıfatını sürdürebilecektir. Kiracının sözleşme ya da yasal oranların altında artış yapması halinde ise kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle temerrüt söz konusu olabilecektir.