I. GİRİŞ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin inikadı kolay olmakla birlikte kiraya veren bakımından sözleşmenin feshi için aynı şeyi söylemek mümkün değildir. Kiraya veren, fesih hakkını bildirim ve dava yoluyla kullanma hakkını haiz olup bu haklar sıkı kural ve şartlara tabi kılınmıştır. Bu yazımda kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla feshetmesi halinde açılacak davanın teknik olarak kiralanın tahliyesi değil kiralananın iadesi davası olduğuna değineceğim.
II. BİLDİRİM YOLUYLA FESİH SEBEPLERİ
Kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla feshedebileceği durumlar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) farklı hükümlerinde düzenlenmiştir. En sık karşılaşılan hükümler kiracının temerrüdünü düzenleyen TBK 315, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenleyen TBK 316 ve konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla feshi düzenleyen TBK 347 hükmüdür. Bu üç durumu kısaca açıklamak gerekirse;
1. TBK 315 Kiracının Temerrüdü
Kiracının kira bedelini ve yan gider ödeme borcunu yerine getirmemesine bağlanan sonuçlar TBK 315’te düzenlenmiştir. Hükme göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya keşide edilen ihtarnamede verilen otuz günlük sürede ödeme yapılmaması halinde kira sözleşmesinin ikinci bir ihtara gerek kalmaksızın derhal feshedilmiş olacağı bildirilmiş ve kiracı bu süre ödeme yapmamış ise kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilmiş olacaktır.
2. TBK 316 Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
Kiracı, kiralananı kira sözleşmesi uygun şekilde ve özenle kullanma borcu altındadır. TBK 316 bu hususu özel olarak düzenlemiştir. Hükme göre; kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu çeşitli hallerde karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay her sözleşmeye aykırılık halini bu kapsamda kabul etmediğinden her somut olaya göre değerlendirme yapmak yerinde olacaktır.
Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde bu aykırılığı gidermesi için kiracıya 30 günlük verilen süre sonucunda kiracı aykırılığı gidermezse kiraya veren makul sürede fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi feshedebilecektir.
3. TBK 347 Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Kiraya veren bakımından kira sözleşmesini herhangi bir sebebe dayanmadan feshetmeyi zorlaştıran hüküm TBK 347’de yer alan düzenlemedir. İlgili düzenlemeye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinde 12. yıla girmeden 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak suretiyle hiçbir sebebe dayanmadan kira sözleşmesini feshedebilir.
4. Bildirim Yoluyla Feshin Sonuçları
Yukarıda sıralanan 3 düzenleme ile kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Bu üç durumda kira sözleşmesinin feshi için mahkeme kararı aranmamaktadır. Fesih bildirimi, bozucu yenilik doğurucu hak olduğundan muhataba ulaşmakla sonuç doğurur. Fesih bildirimi ile sözleşmenin sona erdirilmesi sonucunda kiracı artık kiralananın haksız zilyedi olur ve bu durumda kiralananı kiraya verene iade etmekle yükümlüdür.[1] Kiracı, kiralananı iade etmeyip kullanmaya devam ederse, bu durumda kiraya veren tarafından açılacak davanın niteliğini ortaya koymak gerekecektir.
Bu durumda açılacak dava kiralananın iadesi davasıdır. Bu davada sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve buna ek olarak sona eren sözleşme ilişkisinin tasfiyesine yönelik TBK. m.334 hükmü uyarınca kiralananın iadesi talep edilmektedir.[2] Dolayısıyla burada açılan dava sonucunda verilen karar yenilik doğuran bir karar değildir, sözleşmenin sona erdiğine ilişkin tespit ve bunun akabinde kiralananın iadesine yönelik eda hükmü söz konusudur.[3] Söz konusu dava uygulamada tahliye davası olarak nitelendirilse de teknik olarak yenilik doğuran dava niteliğinde olan tahliye davasından farklıdır. Zira sözleşme fesih bildirimi ile sona ermiş olduğundan, açılan dava sözleşmenin sona erdiğinin tespiti sonucunda kiralananın iadesine yönelik bir eda davasıdır.[4]
III. SONUÇ
Kiraya veren bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshettiği zaman kiralananı iade etmeyen kiracıya karşı kiralanın iadesi davası açacaktır. Tahliye davaları, TBK 350 – 354 hükümleri için geçerli olup verilen kararın kesinleşmesi ile kira sözleşmesini sona erdirir. Bu nedenle, tahliye davası sonucunda verilecek olumlu karar kurucu niteliktedir. Oysa, kira sözleşmesinin feshi hallerinde, sözleşme zaten fesih bildirimi nedeniyle sona ermiştir ve kiralanana kavuşmak için açılacak dava, verilecek kararın sona erme bakımından ancak açıklayıcı mahiyette olacağı, iade davasıdır.[5]
------------------
[1] Yavuz/Acar/Özen, a.g.e., s. 234; Gümüş, Kira, s. 289. Wessner, a.g.e., s. 240. SVIT Romandie, a.g.e., s. 129. Malatyalıoğlu-Ertaş, a.g.e., s. 480-482.
[2] Şafak, Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, s. 54
[3] Doğan, a.g.e., s. 53. Sözleşme zaten fesih ile ya da fesih dönemi sonunda sona ermiştir ancak kiracı kiralananı rızası ile terk etmediği için feshin tespiti ve kiralananın iadesi dava yoluyla talep edilmektedir.
[4] Şafak, Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, s. 55
[5] Burcuoğlu, Konut Ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih Ve İade İstemi İle İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi, s. 659