Gayrimenkul alım satım işlerinde vergileme konusu tartışmalı mevzulardan biri olup, bu işlemlerin ticari mi yoksa diğer kazanç ve irat mı olarak vergilendirileceği konusunda değişik görüşler ileri sürülmektedir.
Buna göre, gayrimenkul alım satım işlerinde bir gerçek kişinin bir takvim yılı içerisinde elde ettiği kazanç ve iratların beyanı sırasında aşağıdaki ilkelere göre hareket edilmesi gerekmektedir.
1. Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmaları sırasında doğan kazancın ertesi yıl mart ayı içerisinde yıllık beyanname ile beyan edilmesi zorunludur. Elde edilen kazanç sadece bir gayrimenkulün satımından ortaya çıkmış ise, bunun sadece değer artış kazancı olarak gelir vergisi kapsamında beyan edilmesi gerekmektedir. Bunun için 2014 yılında elde edilen değer artış kazancının 9700 TL’yi geçmesi zorunludur.
2. Bir gerçek kişi birden fazla yılda bir şahsa veya bir yılda tek şahıs veya muhtelif şahıslara gayrimenkul satmışsa bu durum mutat meslek olarak kabul edilir. GVK md. 37 hükmüne göre de bu durum ticari kazanç kabul edilerek gerçek usulde gelir vergisi kaydı açılır. Ayrıca bu durumda, ticari bir organizasyon, personel çalıştırması, kazanç gayesi, satışın ticari gaye ile yapıldığı vs. unsurlar aranır.
3. Gayrimenkul alım satım işinde elde edilen gelirin mahiyetinin belirlenmesinde bir başka kriterde “faaliyetin devamlılığı” kriteridir. Faaliyetin devamlılık arz etmesi gerekir. 104 Seri Nolu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde bir kimsenin birden fazla yılda tek şahsa veya bir yılda aynı şahıs veya muhtelif şahıslara arsa veya arazi veya bina satması faaliyetin devamlılığı açısından kafi sayılmıştır.
4. GVK açısından satın alınan veya inşaa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazancın vergilendirilmesinde devamlılık unsuru zorunludur. Devamlılık unsuru varsa GVK md.37 hükmü gereği ticari kazanç elde edildiği varsayılır. Öte yandan, diğer kazanç ve irat grubuna dahil bir gelir unsuru ise bu durumda vergileme satışın iktisap tarihinden itibaren belli bir müddet içinde yapılması koşuluna bağlanmıştır. Örneğin, bir gayrimenkulün satın alma tarihinden itibaren üzerinden 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde gelir vergisi söz konusu değildir. Dolayısıyla gelir vergisi beyannamesi de verilmez. (Bkz. Gelir İdaresi Başkanlığı 2015 Ticari Kazanç Vergi Rehberi, s.1 “Ticari Faaliyetin Kapsamı))
5. İşlemlerin birden çok oluşu şeklinde belirlenen objektif ölçüt, ilgilinin maksat ve niyeti ile her zaman örtüşmeyebilir. Esasında ister arızı, ister daimi şekilde yapılsın gayrimenkul alım satımındaki esas amaç kazanç temini amacına yöneliktir. Ancak birden fazla gayrimenkul kazanç gayesi olmadan da alınıp satılabilir. Gayrimenkulün kişisel gereksinim veya servetin değerlendirilmesi amacıyla alınmasında ki amaç satıştan gelir sağlamak olmayabilir. Kişisel kullanma ve servetin korunması durumunun bulunmadığı hallerde, taşınmaz yeniden satılarak kazanç sağlamak amacıyla elde edilmiş sayılabilir. Bu durumda, alış veya satıştaki çokluk, faaliyetin ticari sayılması için yeterli olabilir.
6. Son yıllarda sık sık otomobil alım satımı yapılması halinde bu gibi alış satışlar gelir idaresi tarafından takip edilmektedir. Burada devamlılık unsuru açısından İstanbul vergi dairesi başkanlığının getirdiği ilke 4 araç satışı sonrası gerçek usulde gelir vergisi kaydı açılması uygulamasına dayandırılmaktadır.
7. Gayrimenkul alım satımından doğan kazancın vergiye tabi tutulmasının elden çıkarmanın iktisaptan itibaren 5 yıl içerisinde yapılmış olması koşuluna bağlanması, bu süre içerisindeki satışların kazanç sağlama amacıyla yapılmış olduğunun kabulüne dayanmaktadır. Başka bir ifade ile, şahsi kullanım veya servetin değerlendirilmesi amacıyla edinilmiş gayrimenkulün 5 yıllık süre içinde satılmayacağı esas alınmaktadır. İktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre geçtikten sonra yapılan satışlardan (devamlılık unsuru hali hariç) kazanç sağlama amacının varlığı yasal olarak ihtimal dışı sayılmıştır. (GVK mük. Md.80/6)
8. Son olarak, vergiye tabi net alım satım kazancının belirlenmesi sırasında; alış bedeli eskale edilmektedir. Bunun için gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TEFE endeksindeki artış oranında arttırılarak buna göre maliyet bedeli düzeltilir. Neticede değer artış kazancı makası açığı azaltılmış olur.