Kira sözleşmelerinde, her ne kadar daha zayıf konumda olması nedeniyle kiracı lehine hükümler öngörülmüşse de taraflar arasındaki menfaat dengesi de göz ardı edilmeyerek; konut ve işyeri malikleri için ''kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi'' kurumu getirilmiştir. Bu hususta TBK madde 350 ''Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.'' demektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmesi için varlığı iddia edilen ihtiyacın sürekli, zorunlu, gerçek, samimi olmasının yanında dava tarihinde mevcut ve dava süresince de devam ediyor olması gerekmektedir. Ancak her ne kadar ihtiyacın sürekliliği şartı aranmakta ise de bu süreklilik dar anlamda yorumlanmamalıdır. Zira yılın sadece belirli dönemlerinde oturmak için örneğin, yazlık olarak kullanmak amacıyla da ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna gidilebilmesi mümkündür. Bunun yanı sıra kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep eden malikin, başka bir taşınmazda kiracı olarak oturması gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul görmektedir.
Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna yalnızca kendisi için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de başvurulabilmekte olup buna karşın madde metninde sayılanlar dışında herhangi bir kimse için bu yola başvurabilmesi mümkün değildir. Burada kiraya veren kiralanana tek başına malik olabileceği gibi kiralanan, iştirak halinde mülkiyete de konu olabilmektedir. İştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazlarda ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna gidilebilmesi için ortakların tamamının muvafakati gerekmektedir. Bunun yanı sıra ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini ileri süren kiraya verenin, malik olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiraya verenin intifa hakkı sahibi olması veya alt kiraya veren olması halinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilmesi mümkündür.
Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvuracak kişinin mevcut malik mi yoksa yeni malik mi olduğu hususu dava açma süresi açısından önem arz etmektedir. Şöyle ki; tahliye talep edenin mevcut malik olması halinde; belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açması mümkündür. Ancak belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyulması şartıyla TBK madde 329'da ''Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.'' şeklinde belirtilen sürelerin bitmesinden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmekte olup bu hususa ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4069 E. 2017/11195 K. Sayılı emsal kararı ''Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince; taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.'' demektedir. İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye talep edenin yeni malik olması haline TBK madde 351'de ''Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.''
denilerek yer verilmiştir. Mezkur madde metninden de anlaşılacağı üzere; yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna gidebilmesi için, kiralananın iktisap tarihinden itibaren; iktisap tarihi de dahil olmak üzere, bir ay içinde kiracıya noter kanalıyla ihtar çekmesi ve akabinde altı ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması gerekmektedir. Yeni malikin iktisabının, kira sözleşmesinin bitimine altı aydan daha kısa bir süre kala gerçekleşmesi veya iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtar çekmemiş olması halinde ise yeni malik, sözleşmenin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
TBK madde 350'de de belirtildiği üzere; ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna yalnızca konut niteliğindeki kiralananlar için değil; işyeri niteliğine haiz kiralananlar için de başvurulabilmesi mümkündür. İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye yoluna gidilebilmesi için tıpkı konut ihtiyacında olduğu gibi ihtiyacın gerçek, samimi, dava tarihinde mevcut ve dava süresince de devam ediyor olmasının yanında malikin tahliyesini talep ettiği kiralananda faaliyet göstereceği iş dışında başka bir işinin bulunmaması gerekmektedir. Bu hususu Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10447 E. 2016/3562 K. Sayılı emsal kararı ''Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.'' şeklinde belirtmektedir.
Kiraya verenin birden fazla taşınmazının bulunması ve tahliyesini talep ettiği taşınmaza yönelik ihtiyacının gerçek olması halinde; başkaca taşınmazının varlığı ihtiyaç nedeniyle tahliyeye engel teşkil etmemektedir. Bu hususta Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13898 E. 2015/379 K. Sayılı emsal kararı''Davacının ve ihtiyaçlının eşinin, kirada bulunan, konut niteliğinde taşınmazları bulunması dava konusu taşınmazın tahliyesinin istenilmesine engel değildir.Davacı tanıkları da davacının oğlunun kirada oturduğunu, davacının diğer taşınmazlarında da kiracıların bulunduğu beyan etmişlerdir.Bu durumda davacının oğlu Y.Ö.'ın konut ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunun kabulü gerekir.'' demektedir.
İhtiyaç nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesinin ardından, kiraya veren tarafından kiralananın üç yıl içinde yeniden kiralanması yasağı bulunmaktadır. Bu yasağın ihlal edilmesi durumunda, kiracının tazminat hakkı bulunmakta ise de bu hakkın kullanılması, kiracının cebri icra yolu ile tahliye edilmiş olmasına bağlıdır. Aksi takdirde kiracının tazminat hakkı doğmayacaktır. Bu hususa ilişkin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9261 E. 2015/6839 K. Sayılı emsal kararı; ''Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.'' demektedir.
Neticeten; dava açma süresine uyularak görevli ve yetkili mahkemede açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiralananın tahliyesi için varlığı iddia edilen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığının belirlenmesi noktasında her somut olaya göre farklı bir değerlendirmeye gidilmesi gerekmektedir. Kanunda belirtilen tüm şartları taşıması halinde kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi gerçekleşecek ise de kiraya veren üzerindeki hukuki yükümlülük tahliye olayı ile birlikte sona ermemektedir. Zira kiraya verenin, tahliyenin gerçekleşmesi ardından tazminat yaptırımıyla karşılaşmaması için kanunda öngörülen sürede yeniden kiralama yasağına uyması gerekmektedir.