Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı (gereksinimi) sebebiyle tahliye davası açması Türk Borçlar Kanunu'nun 350.maddesinde düzenlenmiştir.
TBK'nın 350. maddesi “Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,….. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” düzenlemesini içermektedir.
Tahliye davasının açılabilmesi için gerekli olan şartlar şöyledir:
1. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacının olması gerekir. Belirmemiz gerekir ki kanunda sayılmış olan hısımlık dereceleri sınırlı sayıdadır. Maddede adı geçen kiraya verenin "kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" TMK m.364 hükümlerine göre belirlenir. Ayrıca Yargıtay Kararlarına göre kiralayanın konut ihtiyacının kabul edildiği başlıca hallere örnek olarak "kiralayanın kirada veya bir yakını ile birlikte ona ait evde oturması, kendi konutunda oturmakta olan kiralayanın haklı sebeplerle kiralananda oturmak istemesi, kiralananın ekonomik açıdan daha elverişli olması" verilebilir.
2. Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek olması gerekir.Türk Borçlar Kanunu'nda belirli durumlar sayılmamış olup, içtihatlarda gereksinimin samimi ve zorunlu olması ve bu gereksinimin dava devam ederken de devam etmesi hali aranmaktadır. Söz konusu samimi ve zorunlu olan gereksinim ise her türlü delille ispatlanabilmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/4985E.2013/2188 K.). İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/6-1540E. 2021/878K.)
Yurtdışında yaşayanların konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında Yargıtayın çeşitli kararları vardır. Yargıtay kararları uyarınca, yurda kesin dönüş nedenine dayalı olarak ihtiyacın kanıtlanması halinde tahliye mümkündür. Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte, tatillerde kullanım için konut ihtiyacı ise birçok Yargıtay kararında gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmiştir. Bunun için konutun, yazlık niteliklerine sahip olması da aranmamıştır. (Yargıtay HGK 1992/6-667 E, 1992/755 K, 23.12.1992 T).
Dava Açma Süresi
Kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere (TBK M.328-329) göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava edebilir. Dava açma hakkı 1 aylık hak düşürücü süreye bağlanmıştır. Ayrıca TBK m.353 "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır." hükmü ile kiraya veren için dava açacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunması şartıyla, bir kira yılı içinde bildirim konusu davanın açılması imkanı getirilmiştir.
Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu'nun 355. Maddesinde "Yeniden Kiralama Yasağı" düzenlenmiştir. Buna göre ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açması
TBK m.351'e göre, "Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu durumda kiracıya bildirim yapılması şartı yoktur.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
KAYNAKLAR
1-https://reyhankayisli.av.tr/kiralananin-ihtiyac-nedeniyle-tahliyesi-ve-uc-yil-kiraya-verme-yasagi/
2-Aral,Fahrettin/Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara,2021