I. GİRİŞ
Kira ilişkisinin son adımı olan kiralananın iade süreci, çoğu zaman gereken özen gösterilmeyen bir aşama olarak görülür. Ancak bu teslim anındaki dikkatsizlikler ve eksik bilgilendirmeler, ileride taraflar arasında depozito iadesinden tazminat taleplerine uzanan ciddi hukuki ihtilaflara zemin hazırlayabilmektedir. Bu ihtilafların başında ise "kiralanan boyalı mı, yoksa boyasız mı iade edilmeli?" sorusu gelmektedir.
Bu yazımızda, kiracının boya-badana yükümlülüğünün hangi şartlarda doğduğu ve kira sözleşmesindeki hükümlerin bu sorumluluğu nasıl belirlediği inceleyeceğiz.
II. KİRALANANIN İADE BORCU VE KAPSAMI
1. Genel Hukuki Çerçeve
Kiracının temel borçları, TBK’nın ilgili maddelerinde açıkça düzenlenmiştir. TBK’nın 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmakla yükümlüdür. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ise, TBK’nın 334. maddesi gereğince kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kanun koyucu bu kurala önemli bir istisna getirmiştir. Anılan maddenin devamında, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu ayrım, boya-badana sorumluluğunun kime ait olacağının belirlenmesinde kilit rol oynamaktadır.
2. "Olağan Eskime" ve "Hor Kullanma" Ayrımı
Yargıtay, istikrarlı kararlarında kiracının sorumluluğunu "olağan kullanım" ve "hor (kötü) kullanım" ayrımına dayandırmaktadır. Kiralananın kullanıldığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, zamanla birtakım yıpranma ve eskimelerin meydana gelmesi hayatın olağan akışı gereğidir. “Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.” [1]
“6098 Sayılı TBK.nun 316 (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334 (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuskusuzdur. …. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda davacı, olağan kullanımdan doğduğu anlaşılan taşınmazın boya ve badana bedelinin davalıdan tahsilini talep edemez.”[2]
Bu temel ilke uyarınca, hor kullanma sonucu oluştuğu ispatlanamayan boya-badana ihtiyacı kiracıya yükletilemez. Ancak bu sorumluluğun nihai sınırlarını belirlemek için, bir üst paragraftaki kararda belirtildiği gibi kira sözleşmesinin hükümlerine bakmak gerekecektir.
III. KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ HÜKÜMLERİN BELİRLEYİCİLİĞİ
Sözleşme hukukuna hâkim olan temel ilke, sözleşme serbestisidir. Ancak kanun koyucu, kira hukuku özelinde zayıf taraf konumundaki kiracıyı koruma amacıyla bu ilkeye emredici hükümlerle bazı sınırlar getirmiştir. İşte bu noktada Yargıtay, kanunun getirdiği bu emredici sınırların dışına çıkılmadığı müddetçe, tarafların iradesine üstünlük tanıyarak temel ilke olan “sözleşmeye bağlılığa” titizlikle bağlı kalmaktadır.
1. Kural: Sözleşmede Özel Bir Hüküm Bulunmaması Durumu
Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda öncelikle kira sözleşmesini incelemektedir. Eğer kira sözleşmesinde, kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair açık bir hüküm bulunmuyorsa, olağan kullanımdan kaynaklandığı kabul edilen boya-badana masrafından kiracının sorumlu tutulamayacağına hükmetmektedir. Yargıtay bu duruma ilişkin bir kararında şu ifadelere yer vermiştir: “Kural olarak hasar kalemleri içerisinde yer alan boya masrafının normal kullanım sonucu oluştuğu kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda az önce yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek hasar kalemlerinin hor kullanmadan mı yoksa normal kullanmadan mı kaynaklandığının belirlenmesi ve tespit edilen yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma (eskime) payı da düşürülerek, denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken” [3]
Benzer şekilde bir başka kararında Yargıtay, bu kuralı tekrar vurgulamıştır: “Taraflarca inkâr edilmeyen ... kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenlemede bulunmamaktadır. Bu durumda davacı olağan kullanımdan doğduğu anlaşılan taşınmazın boya ve badana bedelinin davalıdan tahsilini talep edemez.”[4]
“Mahkemece, olağan kullanıma dayalı boya badana imalatına ilişkin davacı talebi yönünden de davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davaya dayanak kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığına göre boya badana masrafının olağan kullanımdan kaynaklandığı, hor kullanma sonucu oluşmadığı gözetilerek, boya ve badana masrafına yönelik talebin reddi gerekirken…”[5]
2. İstisna: Sözleşmede Kiralananın Durumuna İlişkin Özel Kayıtlar
Bazı durumlarda kira sözleşmeleri, kiralananın teslim durumuna ilişkin özel ifadeler içerebilmektedir. Yargıtay, bu ifadelere dayanarak kiracının sorumluluğuna hükmedebilmektedir. Örneğin, sözleşmede kiralananın "boyalı" olarak teslim edildiğinin belirtilmesi, Yargıtay tarafından kiracının da "boyalı" iade etmesi gerektiği şeklinde yorumlanmıştır: “Mahkemece, bilirkişi raporunda, hor kullanmadan kaynaklandığı belirtilen hasar kalemleri yönünden, davanın kabulüne karar verilmiş ise de kural olarak hasar kalemleri içerisinde yer alan boya ve badana masrafların normal kullanım sonucu oluştuğu kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenleme de bulunmamaktadır.”[6]
“Mahkemece, boya badana imalatına ilişkin davacı talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davacı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığına göre boya badana masrafının olağan kullanımdan kaynaklandığı, hor kullanma sonucu oluşmadığı Gözetilerek, boya ve badana masrafına yönelik talebin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.”[7]
“Öte yandan, boya badana imalatına ilişkin davacı talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davacı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinde kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair bir düzenleme bulunmadığına göre boya badana masrafının, olağan kullanımdan kaynaklandığı, hor kullanma sonucu oluşmadığı gözetilerek boya ve badana masrafına yönelik talebin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de hatalı olmuştur.[8]
Yukarıda alıntılanan Yargıtay kararlarında da görüleceği üzere, boya-badana masrafına ilişkin taleplerin reddedilmesinin temel gerekçesi, kira sözleşmelerinde bu yönde açık bir hükmün bulunmamasıdır. Bu kararların mefhum-u muhalifinden hareketle, kira sözleşmesinde "kiralananın tahliyede boyalı olarak iade edileceği" şeklinde açık bir hükmün varlığı halinde, kiracının bu yükümlülükten kaçamayacağı sonucuna varılmaktadır. Diğer bir deyişle, sözleşmesel bir taahhüt altına giren kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler için dahi boya-badana masrafından sorumlu olacaktır.
Yargıtay'ın sözleşmedeki ifadelere ne kadar sıkı bağlı kaldığını gösteren bir başka kararda, kiraya verenin "taşınmazı saten boyalı teslim ettim" iddiası, sözleşmede bu yönde bir kayıt bulunmadığı için reddedilmiştir “Diğer yandan kiralananın saten boyalı olarak davalıya teslim edildiği sözleşmede yer almamıştır. Davacı da bu konudaki iddiasını kanıtlayamamıştır.” [9]
Bu karardan da anlaşılacağı üzere, eğer sözleşmede "saten boyalı" gibi spesifik bir ifade yer alsaydı, Yargıtay kiracıyı bu nitelikte bir iade ile yükümlü tutacaktı. Bu durum, sözleşme hazırlanırken kullanılacak her bir kelimenin ne denli önemli olduğunu ortaya koymaktadır.
Hatırlatmak gerekir ki, sözleşme serbestisi kapsamında kiraya veren, taşınmazın iadesinde hangi renk ile teslim edileceğini de sözleşmeye yazdırabilir. Tarafların ortak mutabakatı ile sözleşmeye yazılmış bu madde tarafları bağlayıcıdır. Şayet spesifik bir boya firmasının belirlenebilir bir boya rengi sözleşmeye yazılmışsa iade bu şekilde olmalıdır. Tabi ki taşınmazın teslimi anında bu boya rengine de ulaşılabilir olmalıdır. Aksi halde fiili imkânsızlık söz konusu olacaktır.
Ayrıca, Yargıtay kararlarında kiracının, kiralananı "temiz", "boyalı" veya “noksansız” olarak teslim aldığını sözleşmede kabul etmesi, iade sırasında da aynı nitelikleri sağlaması gerektiği sonucunu doğurduğu sonucuna ulaşılmıştır. “Sözleşmede kiralananın temiz verildiğinin yazıldığı aksine bir durum da kararlaştırılmadığına göre kiralananın boyalı ve temiz verildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle davalı kiralananı iade ederken de boyalı ve temiz teslim etmek zorunda olduğundan boya badana bedeli ile sorumlu tutulması gerekir.”[10]
Benzer şekilde, sözleşmede kiralananın "noksansız daire olarak" teslim edildiğine dair bir ifadenin yer alması da aynı sonuca bağlanmıştır. “Öte yandan kiralanan noksansız daire olarak verildiği sözleşmede kabul edildiğinden dairenin boyalı ve temiz olarak kiracıya teslim edildiğinin kabulü ile bilirkişi tarafından tespit edilen boya ve badana bedelinin de kabulüne karar verilmesi...gerekir.”[11]
Bu kararlar, sözleşmede yer alan ve başlangıçta basit birer niteleme gibi görünen ifadelerin, Yargıtay tarafından kiracının iade borcunun standardını belirleyen bağlayıcı birer taahhüt olarak yorumlandığını açıkça göstermektedir.
IV. SONUÇ
Kiralananın iadesi sırasındaki boya-badana yükümlülüğünün temelini, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmaması ilkesi oluşturmaktadır. Yargıtay, kural olarak boya ihtiyacını bu kapsamda değerlendirmekte ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu masrafın kiracıdan talep edilemeyeceğini belirtmektedir.
Ancak sözleşmeye "tahliye sırasında boyalı iade edilecektir" gibi açık bir hüküm konulması halinde, bu sözleşmesel taahhüt kiracıyı bağlayacak ve olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeler için dahi sorumlu hale getirecektir. Sözleşmede kiralananın "temiz", "boyalı" veya "noksansız" olarak teslim edildiği gibi ifadelerin yer alması dahi, Yargıtay tarafından kiracıya aynı şartlarda iade etme borcu yüklediği ve boya-badana masrafından sorumlu olacağı şeklinde yorumlanmaktadır. Netice itibarıyla, kiracı ve kiraya verenler arasındaki boya-badana uyuşmazlıklarında belirleyici olan temel faktörler, hor kullanmanın varlığı ve kira sözleşmesinin lafzıdır.
Av. Yankı BÜYÜKSEZER | Av. Metincan UÇAR
---------------------
[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.09.2018 Tarih, 2017/3558 Esas, 2018/8991 Karar sayılı içtihat.
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.12.2014 Tarih, 2014/3373 Esas, 2014/13623 Karar sayılı içtihat.
[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 28.12.2017 Tarih, 2017/7839 Esas, 2017/18427 Karar sayılı içtihat.
[4] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.03.2014 Tarih, 2014/3128 Esas, 2014/3569 Karar sayılı İçtihat.
[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.12.2019 Tarih, 2019/5471 Esas, 2019/10231 Karar sayılı içtihat.
[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 01.12.2021 Tarih, 2021/7613 Esas, 2021/12348 Karar sayılı içtihat.
[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 02.10.2019 Tarih, 2018/3098 Esas, 2019/7394 Karar sayılı içtihat.
[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 19.06.2019 Tarih, 2019/3093 Esas, 2019/5568 Karar sayılı içtihat.
[9] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.06.2009 Tarih, 2009/1610 Esas, 2009/5922 Karar sayılı içtihat.
[10] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 25.04.2011 Tarih, 2011/909 Esas, 2011/5235 Karar sayılı içtihat.
[11] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 15.12.2014 Tarih, 2014/4098 Esas, 2014/13895 Karar sayılı içtihat