Kiralanan taşınmazların tahliyesi için genel hükümlere göre birden fazla sebebe dayanarak dava açma mümkünken, ilamsız takip yoluna başvurulması sadece iki durumda söz konusudur. Bunlar;
- Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye (m.269/269/d)
- Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye (m.272/275)
1-Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye (m.269/269/d)
Kiracı , kirasını ödemezse , kiralayan (kiraya veren) , para alacağından dolayı alacaklı sıfatı ile kiracısına karşı genel haciz yoluyla takip yapabilir. Ancak , genel haciz yoluyla takip yapmak , sadece kiracının kira bedelini ödemesini sağlayabilir. Kirayalayan aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa , bu durumda kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurma hakkına sahiptir.
Kiralayanın ilamsız icra takibi ile taşınmazın tahliyesini isteyebilmesi için yazılı kira sözleşmesine gerek yoktur. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken açıkça kira akdinin bulunmadığına ilişkin açık ve kesin bir itiraz yapmaz ise kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
İcra dairesinde bir icra takibi başlatıldığında borçlu/kiracı için ödeme emrinde “7 gün içerisinde borç ödenmezse haciz yapılacağı ve 30 gün içerisinde tüm kira borcu fer’ileri ile birlikte kapatılmazsa kira sözleşmesinin fesholunduğu ve kiralananın tahliye olunacağı” ihtar edilir. Göründüğü gibi kiraya veren takip talebinde 2 şeyi talep edebilir. Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi (haciz) ve kiracının taşınmazı tahliyesi.
Kiraya veren/alacaklı, takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmişse yani tahliye talebinde bulunmamış ise, icra dairesi, borçlu/kiracıya 13 örnek nolu ödeme emri gönderemez. Takip talebinde tahliye istemeyip sadece kira alacağının istenmiş olması halinde,takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebidir. Bu nedenle icra dairesi, borçlu/kiracıya genel haciz yoluna ilişkin 7 örnek nolu ödeme emri göndermesi gerekmektedir. Buna rağmen icra dairesi 13 örnek numaralı ödeme emri gönderirse bu durumda takip kesinleştiğinde, borçlu/kiracıya karşı sadece haciz talep edebilir. Taşınmazın tahliyesi yoluna gidilemez. Gidildiği takdirde şikayet yoluna başvurulabilir. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) taşınmazın tahliyesini isteyemez.
YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/13162 K. 2017/10909 T. 18.9.2017 : “Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır.”
Türk Borçlar Kanunu 315. Madde: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
30 günlük ödeme süresi içerisinde kira borcu ve ferileri ödenmiş ise icra takibi son bulur ve kiracının tahliyesi talep edilemez.
Yedi (7) günlük haciz süresi aynı zamanda borçlunun itiraz süresidir. Borçlu bu 7 gün içerisinde borca itiraz ederse takip durur. Eğer itiraz sadece borca itiraz şeklindeyse, yani imzaya itiraz edilmemişse, bu durumda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılmalıdır. Eğer kiracının itirazı, kira sözleşmesine ilişkinse, bu durumda alacaklının, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı ve aynı zamanda noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir. Aksi halde kiraya veren/alacaklı, icra mahkemesine değil; sulh hukuk mahkemesine başvurup kira bedelinin tahsili ve kiracının tahliyesi için dava açmalıdır. Kira sözleşmesindeki imzanın inkarı sebebiyle alacaklı genel hükümlere göre dava açar ve dava lehine sonuçlanırsa kiracı ayrıca para cezasına hükmedilir.
İcra İflas Kanunu Madde 269/c – (Ek: 538 – 18.2.1965 / m.110): “Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemiyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur.
Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı halinde 68 inci madde hükmü kıyasen uygulanır.
Ödeme emrinin, borçluya tebliğinden itibaren 30 günlük süre dolmuş ve borcun tamamı halen ödenmemişse, bu durumda kira sözleşmesi kiraya veren tarafından feshedilmiş olur. Kiralayan, ihtar müddetinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’nde ikame edilecek “temerrüt nedeniyle tahliye davası” açmak gerekecektir. Belirtmek gerekir ki bu dava bir tespit davasıdır ancak eda hükmünü de kapsar. İcra mahkemesinin, kiracının ödeme emrine itiraz etmediğini ve süresi içerisinde ödeme yapmadığını tespit etmesi halinde tahliye kararı verecektir. İcra mahkemesin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lâzımdır. Tahliye ilamı ile kiracı taşınmazdan icra yolu ile zorla çıkartılır. Tahliye için icra tahliye harcının yatırılması ve eğer borçlunun eşyaları götürecek yeri yoksa 6 aylık yed’i emin deposu ücreti ve nakliyenin hazır edilmesi önemli hususlardır.
YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E.2015/6655 K.2015/10585 T.01.12.2015 : “Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan tahliye istekli icra takibinde 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekir.”
2-Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye (m.272/275)
Konut ve çatılı iş yerlerinde kiralanan yerlerin tahliyesi için , sürenin bitmesi (TBK m. 347 ,I,c.2) ve sadece kira sözleşmesinin yazılı olması yeterli değildir. Kiracı, kira sözleşmesinin yapılmasından (ve kiralanan yerin tesliminden) sonraki bir tarihte ve geçerli bir şekilde , kira süresinin sonunda (veya başka bir tarihte) kiralananı tahliye edeceği yönünde yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır. (TBKm.352,I) Bununla birlikte konut ve çatılı iş yerleri bakımından, yazılı bir kira sözleşmesi bulunmasa da sadece yazılı bir tahliye taahhüdü varsa, ilamsız tahliye yoluna başvurulabilir.
Bu takip yoluna başvurmak için hak düşürücü süre belirlenmiştir.Kiralayan, kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa, kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurup kiracının tahliyesi için takip yapmalıdır.
Kiraya veren veya kiracı birden fazla ise bunlar zorunlu takip arkadaşı olduğundan takip talebinde de birlikte gösterilmelidir. Konut ve çatılı iş yerlerinde mutlaka yazılı tahliye taahhüdünün de talebe eklenmesi gerekir. Bu takip yolunda borçlunun tahliyesi amaçlandığından tahliye emri düzenlenmektedir.
İcra İflas Kanunu Madde 272 : “Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder
Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
Borçlu 7 gün içerisinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Bu durumda kiracının tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Kiracı kendiliğinden tahliyeyi gerçekleştirmezse kiraya verenin talebi üzerine zorla tahliye edilir. Bu takip yolunda tahliye için ayrıca icra mahkemesine başvurulması gerekmemektedir. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurarak tahliyeyi sağlayabilir.
Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Kiracı, sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi bu konuda inceleme yapamaz. Bu durumda kiralayanın kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması gerekir. Dava, kiraya veren lehine sonuçlanırsa kiracı para cezasına mahkum edilir.
Kiracı itirazında, adi yazılı şekilde yapılmamış olan kira sözleşmesindeki (veya yazılı taahhüdündeki) imzayı inkar etmemişse ya da kira sözleşmesi (veya yazılı taahhüdü) noterlikçe düzenlenmiş yahut onaylanmış ise, kiraya veren, icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Buna karşılık kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini veya uzatıldığını, noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış yahut tarih ve imzası kiralayan tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse, icra mahkemesi kiracının itirazının kaldırılmasına karar verir. İtirazın kaldırılması ile kesinleşen takip üzerine kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya verenin talebi ile taşınmazdan zorla çıkartılır.