Giriş
Kiraya verenin, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun bir biçimde kiracının kullanımına sunma borcu, kira hukukunun temel ilkelerindendir. Uygulamada kiracı ile kiraya veren arasındaki pek çok uyuşmazlık, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli (uygun) olup olmadığı ve bu durumun kira süresince korunup korunmadığı noktasında toplanmaktadır. Özellikle işyeri kiralarında, kiralananın imara veya kullanım amacına aykırı özellikleri, iskan ruhsatının bulunmaması, ciddi fiziki eksiklikler veya kamu otoritelerince getirilen kısıtlamalar sebebiyle kullanılamaması gibi durumlar sıkça yargı kararlarına konu olmaktadır. Bu nedenle “elverişlilik” kavramının tanımı ve kapsamı, kiraya verenin sorumluluğunun sınırları, kiracının hakları ile tacir kiracılar bakımından basiretli davranma ilkesinin rolü, gerek doktrinde gerek içtihatlarda ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır. Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) ilgili hükümleri çerçevesinde doktrindeki tartışmalara girmeksizin kiralananın tesliminde elverişlilik şartı incelenecek; fiziksel ve hukuki ayıp türleri Yargıtay kararları ışığında somut örneklerle açıklanacak; kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ile kiracının başvurabileceği haklar ve yükümlülükler değerlendirilecektir.
Mevzuat Temeli: TBK m. 301 ve Devamı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301, kiraya verenin asli borcunu şu şekilde tanımlamaktadır: Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm uyarınca kiraya veren, yalnızca taşınmazı fiilen teslim etmekle kalmayıp, sözleşmede güdülen amaca uygun biçimde kullanmaya elverişli halde olmasını sağlamak ve bu elverişliliği kira süresi boyunca devam ettirmek zorundadır. Kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğundan, kiralananın teslim anındaki ayıpları kadar, sözleşme süresince ortaya çıkan ayıplar da kiraya verenin sorumluluk alanına girer. Nitekim Yargıtay, kiraya verenin kira süresince kiralananı elverişli halde tutmak için gerekli önlemleri almakla yükümlü olduğunu, aksi takdirde kiracının bu nedenle uğradığı zararları tazmin sorumluluğunun doğacağını kararlarında vurgulamıştır[1].
TBK m. 301 hükmü, konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici niteliktedir. Dolayısıyla, kiracı aleyhine bu yükümlülüğü ortadan kaldıran veya sınırlayan sözleşme hükümleri geçersizdir. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna ilişkin ayrıntılar ise TBK m. 302 ve devamında düzenlenmiştir. Özellikle TBK m. 304, kiralananın teslim anındaki ayıpları bakımından önemli ayıp-önemsiz ayıp ayrımını getirerek, kiracının seçimlik haklarının çerçevesini belirlemektedir. Devamındaki maddeler (TBK m. 305-308), kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda uygulanacak hükümleri, kiracının kira bedelinde indirim, onarım isteme veya sözleşmeyi feshetme gibi haklarını ve bunların şartlarını ortaya koymaktadır. Sonuç olarak, TBK m. 301 ve ilgili maddeler, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcunun kapsamını ve sınırlarını çizmekte; kira ilişkisinde elverişlilik kriterinin yasal dayanağını oluşturmaktadır.
Elverişlilik Kavramının Tanımı ve Kapsamı
TBK’da “elverişlilik” veya “ayıp” kavramı açıkça tanımlanmamıştır. Bu nedenle kavramın içeriği, doktrin ve özellikle Yargıtay içtihatları ile doldurulmaktadır. Genel kabul gören tanıma göre ayıp, kiralananın hukuki durumu, niteliği veya fiziki yapısındaki eksiklikler nedeniyle kiracının kiralananı sözleşmede amaçladığı şekilde kullanmasını imkânsız kılan veya önemli ölçüde azaltan olumsuz durumlardır. Bir başka deyişle, kiralananın sözleşmeye uygun kullanımına engel olan her türlü eksiklik veya bozukluk, onu “kullanıma elverişli” olmaktan çıkarır.
Elverişlilik kavramı hem fiziksel koşulları hem de hukuki engelleri içine alır. Kiralananın yapı, donanım ve benzeri somut özelliklerindeki sorunlar fiziksel ayıp olarak nitelendirilirken; kiracının kullanım hakkını kısıtlayan yasal veya idari engeller hukuki ayıp olarak adlandırılır. Ayrıca, kiraya verenin sözleşmede taahhüt ettiği özel bir vasfın bulunmaması da ayıp sayılabilir. Örneğin, konut olarak kiralanan bir yerin elektrik, su gibi temel altyapı bağlantılarının olmaması fiziki ayıp oluştururken; işyeri olarak kiralanan bir taşınmazın yasal işletme ruhsatının alınamaması hukuki ayıp teşkil edebilir. Sonuç itibariyle, elverişlilik kriteri kiralananın sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun bir şekilde, fiziki ve hukuki engellerden arındırılmış olarak kiracıya sunulmasını ve kira süresi boyunca bu şekilde muhafaza edilmesini gerektirir.
Fiziksel Ayıplar ve Yargı Kararları
Fiziksel ayıp, kiralananın maddi varlığındaki bozukluk veya eksikliklerden kaynaklanıp, kullanımı engelleyen ya da kısıtlayan durumları ifade eder. Uygulamada pek çok örneğine rastlanmaktadır:
• Temel Altyapı Eksiklikleri: Kiralananın asgari kullanımını sağlayan altyapı unsurlarının bulunmaması, elverişliliği ortadan kaldıran esaslı bir fiziksel ayıp sayılır. Örneğin, bir büfenin elektrik enerjisi bağlantısının hiç olmaması, kiralananı sözleşme amacına uygun kullanmayı imkânsız kılar ve Yargıtay tarafından esaslı ayıp olarak nitelendirilmiştir[2].
• Yapısal Sorunlar ve Hasarlar: Kiralananın bina veya tesisatındaki kusurlar da sıkça uyuşmazlık konusu olur. Yargıtay kararlarında, tavandan sürekli su sızıntısı yaşanması[3], dairedeki jakuzi banyosundan alt kata su akması[4] veya binanın temelinden kaynaklanan yoğun rutubet nedeniyle sağlıksız bir ortam oluşması[5] gibi durumlar, kiralananın ayıplı hale gelmesine yol açan fiziksel kusurlar olarak değerlendirilmiştir. Bu gibi hallerde taşınmaz, kiracının beklediği faydayı sağlamaktan uzak kalmakta, elverişli kullanım şartını ihlâl etmektedir.
• Eksik veya Hatalı İfa (Eksik Teslim): Kiraya veren, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan haliyle ve tam olarak teslim etmek zorundadır. Sözleşmede belirtilen özelliklerin bir kısmının eksik ifası da sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Örneğin, kiralanan bir işyeri binasında cephenin camlarının takılmamış halde bırakılması, sözleşmeye aykırı eksik teslim olup ayıplı ifa sayılmıştır[6]. Yine sözleşmede kararlaştırılan kullanım alanından daha küçük bir alanın kiracıya teslim edilmesi durumunda da kiraya veren, ayıplı ifa nedeniyle sorumlu tutulmuştur[7].
• Sonradan Ortaya Çıkan Fiziksel Engeller: Kira süresi içinde kiralananın fiziki kullanımını kısıtlayan gelişmeler de ayıp olarak değerlendirilebilir. Örneğin, binada yürütülen inşaat çalışmaları nedeniyle kiralananın girişinin kapatılması veya kiracıya tahsisli otopark alanlarının ortadan kaldırılması, sonradan ortaya çıkan ve kiracının kullanım hakkını engelleyen ayıplardır. Yargıtay, böyle bir durumda kiralananın sözleşmedeki amaca uygun kullanımının sekteye uğradığını belirterek ayıp hükümlerinin uygulanabileceğine karar vermiştir[8].
• Taahhüt Edilen Özelliğin Bulunmaması: Kiraya verenin, kiralananla ilgili özel bir niteliği taahhüt etmesi ancak bunu sağlayamaması da elverişlilik eksikliği yaratır. Örnek olarak, termal tesis olarak kiraya verilen bir yerde termal suyun sağlanamaması, kiralananı kararlaştırılan amaca uygun kullanmayı engellediği için ayıp sayılmış ve Yargıtay tarafından elverişlilik şartının ihlâli olarak kabul edilmiştir[9].
Yukarıdaki örnekler, kiralananın fiziki açıdan sözleşmeye uygun ve işler halde olmamasının kiracıya çeşitli haklar doğurduğunu göstermektedir. Fiziksel ayıp durumlarında, ayıbın önem derecesine göre kiracı ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde indirim talebi, uğradığı zararın tazmini veya gerektiğinde sözleşmenin feshi gibi yollara başvurabilmektedir. Elbette bu hakların kullanımı, TBK’daki ölçütler ve somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.
Hukuki Ayıplar ve Yargı Kararları
Hukuki ayıp, kiralananın kullanımının özel hukuk veya kamu hukuku kaynaklı bir engel veya kısıtlamaya takılması sonucu ortaya çıkan eksikliklerdir. Taşınmazın fiziken sağlam ve sorunsuz olması tek başına yeterli olmayıp, kiracının onu öngörülen amaçla kullanabilmesi için gerekli yasal izinlerin, ruhsatların ve hakların da mevcut olması gerekir.
• İskân Ruhsatı (Oturma İzni) Eksikliği: Özellikle ticari amaçla kiralanan yapılarda, binanın iskân ruhsatının bulunmaması ciddi bir hukuki engel teşkil eder. İskân (oturma) izni olmayan bir yapıda kanunen işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamayacağı için, kiracının sözleşme amacına ulaşması imkânsız hale gelir. Yargıtay, bu durumu önemli bir hukuki ayıp olarak nitelendirmekte ve kiracının haklı fesih nedeni saymaktadır. Nitekim Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında, kiralananın iskân ruhsatından yoksun olmasının kiraya verenin sorumluluğunu doğurduğu vurgulanmıştır[10].
• “Riskli Yapı” Kararı: Kiralanan taşınmazın sonradan riskli yapı olarak tespit edilmesi (6306 sayılı Kanun kapsamında depreme dayanıksız olduğunun belirlenmesi), kiracının kullanım hakkını doğrudan ortadan kaldıran hukuki bir ayıptır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, binanın riskli yapı olduğunun anlaşılması halinde kiralananın elverişli şekilde teslim edilmediğini, kiraya verenin bu durumu bilmesi gerektiğinin ve kiralananı bu haliyle kiraya vermekle kusurlu sayılacağını ifade etmiştir[11]. Bu durumda kiracı, uğradığı zararların tazminini talep edebileceği gibi sözleşmeyi haklı nedenle feshetme hakkına da sahip olur.
• İmar Aykırılığı ve Mühürlenme: Kiralananın imar mevzuatına aykırı inşa edilmiş olması veya gerekli yapı kullanma izinlerinin alınmamış olması da kiracı açısından ağır sonuçlar doğurabilir. Örneğin, belediyece yapılan denetimde binanın imar aykırılığı tespit edilip mühürlenmesi ya da hakkında yıkım kararı alınması, kiraya verenin ayıba karşı tekeffül borcunu ihlâl ettiği anlamına gelecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir kararında imara aykırılık sebebiyle işyerinin mühürlenmesini, kiralananın tahliye edilmesi sonucunu doğurduğu için ayıp kapsamında değerlendirmiştir[12]. Bu gibi durumlarda kiracı, sözleşmeyi derhal feshedip tazminat isteyebilecektir.
• Deprem Dayanıklılık Sorunu: Kiralanan binanın deprem yönetmeliklerine uygun olmaması veya sonradan yapılan incelemede statik açıdan güvenli olmadığının ortaya çıkması, günümüzde önem kazanan hukuki ayıplardandır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yakın tarihli bir kararında, kiralananın depreme karşı dayanıklılığının bulunmamasını hukuki ayıp olarak değerlendirmiş; kiracının bu gerekçeyle sözleşmeyi feshedebileceğine hükmetmiştir[13]. Zira yapı güvenliği, özellikle işyeri ve konut kiraları bakımından kamu düzenine ilişkin bir husus olup, kiralananın kullanıma elverişli sayılabilmesi için asgari şartlardandır.
• Diğer Hukuki Engeller: Kiralananın hukuki durumundan kaynaklanabilecek çeşitli diğer engeller de elverişlilik kapsamında değerlendirilir. Örneğin, kiralanan taşınmaz üzerinde kiraya verene ait eski yapıların bulunması nedeniyle yeni projenin onaylanamaması ve bu yüzden kiracının kullanım amacına ulaşamaması durumunda da kiralananın hukuki ayıplı olduğu kabul edilmiştir[14]. Benzer şekilde, kiralananın tapu sicilinde kira ilişkisinin amacına aykırı sınırlamalar, kamu makamlarınca getirilen faaliyet yasakları vb. hususlar da kiracının beklediği kullanım menfaatini ortadan kaldırıyorsa ayıp sayılır.
Hukuki ayıp halleri, çoğunlukla kiracının öngöremeyeceği ve kendi çabasıyla gideremeyeceği niteliktedir. Bu nedenle kanun koyucu, kiracının bu durumlarda korunmasını ve kiraya verenin sorumlu olmasını benimsemiştir. Kiracı, kiralanandaki hukuki ayıp dolayısıyla kira bedelinde indirim isteyebilir, ayıbın giderilmesini talep edebilir veya ayıp kullanım amacını önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshedebilir. Aşağıda kiraya verenin sorumluluğu başlığı altında bu durumlarda tarafların kusur ve yükümlülüklerine ayrıca değinilecektir.
Kiraya Verenin Sorumluluğu
Kiraya veren, TBK m.301 uyarınca kiralananı ayıpsız ve elverişli durumda teslim etmek ve bunu sürdürmekle yükümlü olup, bu borcun ihlâlinden doğan sorumluluk kusura bağlı olmaksızın gerçekleşir. Başka bir deyişle, kiraya verenin ayıptan sorumluluğu, satış sözleşmesindeki garanti sorumluluğundan farklı biçimde, kiraya verenin asli edim yükümlülüğünün bir parçasıdır. Bu sorumluluğun doğması için kiraya verenin kusurlu olması veya kiracının mutlaka maddi bir zarara uğramış olması gerekmez; kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanılabilir olmaması başlı başına ayıba karşı tekeffül borcunun ihlâlidir. Nitekim Yargıtay, kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi olması nedeniyle kiraya verenin, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplardan dahi sorumlu olduğunu; kiraya verenin teslimden sonra da kiralananı elverişli halde tutmak için gerekli tedbirleri almaması halinde kiracının uğradığı zararları tazmin etmesi gerekeceğini içtihat etmiştir[1].
Kiraya verenin bu kapsamda sorumlu tutulabilmesi için, ayıbın kiracı tarafından sözleşme anında bilinmemesi veya olağan gözden geçirme ile fark edilemeyecek nitelikte (gizli) olması aranır. Şayet kiracı, kiralanandaki belli bir ayıbı sözleşme kurulurken biliyor veya özenli bir incelemeyle bilebilecek durumda ise(açık ayıp), kural olarak sonradan bu ayıbı ileri sürerek kiraya vereni sorumlu tutamaz. Ancak burada konut ve işyeri kiraları bakımından TBK m.301’in emredici niteliği göz önüne alınmalıdır. Kanun, kiracının önceden açıkça ayıptan feragat etmiş olsa bile, bu beyanın geçerli olmayacağını ve kiracının haklarından vazgeçmiş sayılmayacağını öngörmektedir. Özellikle kiralananın sağlığı tehlikeye atan ayıplarında (örneğin yapı güvenliği, sağlık riski gibi durumlarda), kiracı ayıbı bilerek sözleşmeyi yapmış veya feragat etmiş olsa dahi fesih hakkını kullanabilir.
Kiraya verenin sorumluluğunu sınırlayan veya ortadan kaldıran bazı istisnai durumlar da söz konusudur. Öncelikle, ayıbın kiracının kendi kusurundan kaynaklanması halinde kiraya veren sorumlu tutulamaz. Örneğin, kiracının yaptığı izinsiz ve usulsüz tadilatlar sonucu taşınmazın mühürlenmesi gibi hallerde ortaya çıkan ayıp bizzat kiracının fiilinden doğduğundan, kiracının zararını kiraya verenden talep hakkı bulunmamaktadır[15]. Benzer şekilde, kiracı kiralananda tahribat yapar veya kullanım hatasıyla bir ayıba sebebiyet verirse, bu ayıptan kiraya vereni sorumlu tutamayacaktır.
Bir diğer durum, tarafların sözleşmede ayıba ilişkin sorumluluğu düzenlemiş olmalarıdır. Eğer kiracı, kiralanandaki belirli bir eksikliği bilerek sözleşmeye girmiş ve örneğin onarımının kendi tarafından yapılacağını kabul etmişse, sonradan bu hususu gerekçe göstererek sözleşmeyi feshedemeyebilir. Yargıtay, bir kararında, kiralananın güçlendirme gerektirdiğini bilerek ve bu onarımın kiracı tarafından yapılacağı kararlaştırılarak sözleşme imzalayan kiracının, sonradan bu durumu haklı fesih nedeni yapamayacağına hükmetmiştir[16]. Ancak burada da kiracının aleyhine getirilen bu yükümlülüğün TBK m.301 gibi emredici düzenlemelere aykırı olmaması gerekir.
Sonuç olarak kiraya veren, kiralananı ayıpsız olarak teslim etmek ve ayıpsız halde tutmak konusunda geniş kapsamlı bir ifa sorumluluğu altındadır. Bu sorumluluk, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça veya kiracı kiralananı mevcut haliyle kabul ettiğini beyan etmiş olsa dahi, kiracının temel kullanım hakkını korumaya yöneliktir. Kiraya veren, bu borca aykırı davrandığında ayıp hükümleri uyarınca kiracının seçimlik haklarıyla ve tazminat talepleriyle karşılaşabilecektir. Ancak ayıbın kiracı kaynaklı olması, kiracının ayıba zımnen veya açıkça rıza göstermesi ya da tacir kiracıların basiret yükümlülüğüne aykırı davranması gibi durumlar, kiraya verene atfedilecek sorumluluğun bulunmadığı veya azalması gerektiği sonucunu doğurabilir. Aşağıda tacir kiracı ve kiracının bildirim yükümlülüğü bağlamında bu hususlar daha detaylı ele alınacaktır.
Tacir Kiracı ve Basiretli Davranma İlkesi
Türk Ticaret Kanunu m.18/2 uyarınca her tacir, ticari faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi davranmakla yükümlüdür. Bu ilke, kira hukuku bakımından, kiracının tacir (ticari işletme işleten) olduğu durumlarda önem kazanmaktadır. Yargıtay, tacir sıfatına sahip kiracıların kira sözleşmesini akdederken ve onu ifa ederken normal bir kişiden beklenenden daha ileri bir özen göstermek zorunda olduğunu vurgulamaktadır. Özellikle kiralananın hukuki elverişliliği konusunda tacir kiracının, sözleşme öncesinde gerekli araştırmaları yapması beklenir. Kiracının faaliyetine özgü özel izinler, ruhsatlar veya teknik koşullar söz konusuysa, bunların sağlanabilirliğini önceden tetkik etmesi basiretli davranma yükümlülüğünün gereğidir.
Yargıtay kararları, tacir kiracının kendi ticari bilgi ve tecrübesi çerçevesinde öngörebileceği ayıp veya engeller için kiraya vereni sorumlu tutmanın hakkaniyete uygun olmayacağını belirtmektedir. Örneğin, kiracının kiraladığı taşınmazı otele dönüştürmek istemesi ancak bunun için gerekli ruhsatları alamaması durumunda, Yargıtay bu hususun kiracının kendi işletme risk alanına girdiğini değerlendirmiştir[17]. Tacir kiracı, sözleşmeyi yapmadan önce taşınmazın bu tür bir kullanım değişikliğine ve ruhsatlandırmaya uygun olup olmadığını araştırmalıydı; bu yapılmadığı takdirde sonradan ortaya çıkan ruhsat problemlerinden kiraya vereni sorumlu tutamaz. Benzer şekilde, kiracının kiraladığı arazide güneş enerjisi santrali kurmayı planlaması halinde, bunun özel izin ve teknik şartlara tabi olduğunu öngörmesi beklenir. Eğer kiracı gerekli incelemeleri yapmadan sözleşme yapmış ve daha sonra lisans alamama gibi engellerle karşılaşmışsa, bu durumda Yargıtay, kiraya verene kusur izafe etmeyip “kiracının faaliyet alanı yönünden yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı” sonucuna varmaktadır[18].
Basiretli tacir ilkesi, tacir kiracının ayıptan kaynaklanan haklarını kullanmasını tamamen ortadan kaldırmasa da, bu hakların değerlendirilmesinde objektif bir özen ölçütü getirmektedir. Tacir olan kiracı, sözleşme konusu işle ilgili olarak mesleki öngörü sahibi kabul edildiğinden, normal bir kiracının ileri sürebileceği bazı iddiaları ileri sürme imkânı daha dar olabilmektedir. Örneğin, sıradan bir kiracı bakımından hukuki ayıp sayılabilecek bir eksiklik, eğer tacirin faaliyet alanıyla doğrudan ilgili ve önceden araştırılması beklenen bir konuysa, tacir kiracı bu ayıbı ileri sürdüğünde hak kaybına uğrayabilecektir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, tacir kiracının kendi özen yükümüne aykırı davranışları sonucu ortaya çıkan veya öngörülebilir nitelikteki ayıpları daha sonra sözleşmeden kurtulma gerekçesi yapmasına izin verilmemesi gerektiği vurgulanmıştır. Kısaca, tacir kiracının basireti, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu daraltan bir faktör olarak uygulamada karşımıza çıkmaktadır.
Kiracının Hakları ve Bildirim Yükümlülüğü
Kiralananda ayıp bulunması halinde TBK, kiracıya çeşitli seçimlik haklar tanımıştır. TBK m.304 ve devamı hükümlerine göre kiracı, ayıbın niteliğine ve önemine göre şu taleplerde bulunabilir: ayıbın giderilmesini (onarımını) isteme, kirada indirim talebi, ayıp nedeniyle zararının tazmini veya önemli ayıp durumunda sözleşmenin feshi. Kiracının bu hakları, kural olarak ayıp giderilmediği sürece saklı kalır ve duruma uygun olan bir veya birkaçını aynı anda talep edebilir. Örneğin kiralanandaki eksiklik giderilemiyor veya giderilmesi makul değilse kira bedelinde indirim yoluna gidebilir; yahut ayıp nedeniyle uğradığı zararı ayrıca isteyebilir. Ayıp çok ciddi ise ve kiralananın sözleşmedeki amacına erişmeyi engelliyorsa, kiracı sözleşmeyi haklı nedenle feshederek taşınmazı teslim aldığı şekilde iade etme hakkına da sahiptir.
Ancak, kiracının bu haklarını kullanabilmesi için TBK m. 304-306 kapsamında öngörülen şartlara dikkat etmesi gerekir. Bunların başında ayıbı bildirim yükümlülüğü (ihbar külfeti) gelir. Kiracı, kiralananda tespit ettiği ayıbı, kiraya verene uygun bir süre içinde bildirmek durumundadır. Kanunda açık bir süre öngörülmemekle birlikte, dürüstlük kuralı çerçevesinde makul olan en kısa sürede ihbarda bulunmak kiracının yararınadır. Kiracı, makul süre geçtikten sonra bildirdiği ayıp nedeniyle bazı haklarını kullanma imkânını yitirebilir veya geç bildirim dolayısıyla oluşan zararlardan sorumlu olabilir. Özellikle sonradan çıkan ayıplarda, ayıp ortaya çıkar çıkmaz kiraya verene haber verilmelidir ki, kiraya veren duruma müdahale edip zararı önleyebilsin. Aksi halde, örneğin kiracının uzun süre ses çıkarmaksızın kiralananı kullanmaya devam etmesi, ayıbın zımnen kabulü olarak yorumlanabilir. Yargıtay, kiracının açık ayıplar karşısında uzun süre suskun kalıp ihbarda bulunmaksızın kullanımı sürdürmesini, “kiracının kiralananı mevcut haliyle kabul ettiği” şeklinde değerlendirmiş ve bu durumda kiraya vereni ayıptan sorumlu tutmamıştır[19]. Dolayısıyla kiracı, hak kaybına uğramamak için ayıbı fark ettiği anda vakit geçirmeksizin kiraya verene durumu bildirmelidir.
Öte yandan, kiracının muayene ve kontrol yükümlülüğü de konuyla bağlantılıdır. Kiracı, kiralananı teslim alırken olağan gözden geçirmeyi yapmalı ve fark edilebilir ayıpları derhal tespit etmelidir. Ancak TBK m.301 hükmü, konut ve işyeri kiraları bakımından kiracının ön inceleme yapmamış olmasının fesih hakkını ortadan kaldırmayacağını özellikle vurgular. Yani kiracı, teslim sırasında gözle görülür bir eksikliği fark etmese veya fark ettiği halde başlangıçta itiraz etmese bile, bu onun ayıp nedeniyle hak talep etmesine engel değildir (yeter ki makul süre içinde ayıbı bildirmiş olsun).
Sonuç olarak, kiracının ayıp karşısındaki haklarını etkin biçimde kullanabilmesi, ayıbın niteliğine (fiziksel/hukuki) ve önemine (önemli/önemsiz) göre değişir. Kiracı, teslim anında var olan önemsiz ayıplar için ifayı reddedemez ancak kira bedelinde indirim veya onarım talep edebilir; önemli ayıplarda ise sözleşmeden dönme (fesih) dahil güçlü yollara başvurabilir. Ayıp sonradan ortaya çıkmışsa, kiracının ifaya devam edip etmemesi somut olayın durumuna ve ayıbın giderilip giderilememesine bağlıdır. Tüm hallerde, kiracının ihbar külfetine uygun davranması kendi menfaatinedir. Aksi takdirde, hem kiralananın daha da zarar görmesi riski artacak hem de kiracının ayıp nedeniyle talep edebileceği bazı haklar zayıflayacaktır.
Ayıpların Önemi: Önemli ve Önemsiz Ayıp Ayrımı
TBK m.304, kiralananın teslim anındaki ayıpları bakımından “önemli ayıp” ile “önemli olmayan ayıp” ayrımı yaparak, kiracının ifadan kaçınma hakkının sınırlarını belirler. Buna göre, kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, borçlunun (kiraya verenin) temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurarak ifayı reddedebilir, sözleşmeden dönebilir veya sözleşmeyi feshedebilir. Önemli ayıp halinde kiraya veren adeta borcunu gereği gibi ifa etmemiş kabul edilir. Buna karşılık, önemli olmayan (küçük) ayıplarla teslimde kiracı, kiralananı teslim alıp kullanmaya devam etmek durumundadır; bu halde kiracı ancak ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinde uygun oranda indirim veya varsa zararların tazmini gibi hakları TBK m.305 ve devamı uyarınca talep edebilir, fakat ifayı bütünüyle reddedemez.
Kanunda “önemli” kavramı tanımlanmamışsa da, Yargıtay içtihatları ve doktrin, önemli ayıbı kiracının sözleşmedeki kullanma amacını tamamen engelleyen veya ondan beklediği faydayı esaslı ölçüde azaltan ayıp olarak anlamaktadır. Örneğin, kiralanan dairenin kapısının olmaması, binada su veya elektriğin hiç bulunmaması gibi haller kiracının o yeri yaşanabilir veya işletilebilir şekilde kullanmasını imkânsız kılacağı için önemli ayıptır. Yargı kararlarında, bir konutun dış kapısının olmaması veya mutfak gibi temel bir bölümünün bulunmaması önemli ayıbın örnekleri arasında sayılmıştır[2][16]. Buna karşılık, önemsiz ayıp, kiracının beklentisini belli bir ölçüde olumsuz etkileyen ancak bu etki büyük olmayan eksikliklerdir. Mesela kiralanan taşınmazdaki birkaç ampulün yanmıyor olması, musluk conta arızaları ya da pencere pervazındaki küçük çatlaklar önemsiz ayıp kabul edilir; bunlar sözleşmenin feshi için haklı sebep teşkil etmez. Bir yargı kararında, bir işyeri giriş kapısının projeye aykırı biçimde dar olması ve tam kapanmaması durumunun, kullanım amacını esaslı surette engellemediği gerekçesiyle fesih sebebi yapılmasının haksız olduğu sonucuna varılmıştır[20].
Önemli ayıp – önemsiz ayıp ayrımının en somut sonucu, kiracının ifayı kabulden kaçınma hakkı bakımından ortaya çıkar. Eğer ayıp önemliyse kiracı teslim almaktan imtina edebilir veya hemen feshedebilir; önemsiz ise kiracı kiralananı teslim almalı, akabinde ayıp giderimi veya indirim talep etmelidir. Ayrıca, önemli ayıp durumunda kiracı süre vermeksizin fesih hakkını kullanabilirken, önemsiz ayıbın varlığında genellikle kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun bir süre tanınması ve bu süre sonunda giderilmezse fesih gibi yollar düşünülür. TBK m.304, önemli ayıp halinde kiracının borçlunun temerrüdü hükümlerine de başvurabileceğini belirterek, kiracının seçimlik haklarını genişletmiştir (örneğin ifa yerine tazminat isteme veya gecikme tazminatı isteme gibi).
Uygulamada hangi ayıbın önemli sayılacağı her somut olayda ayrı değerlendirilir. Genel ölçüt, kiracının o hali bilseydi sözleşmeyi yapmayacak olması veya o ayıpla birlikte kullanımın kendisinden beklenemeyecek olmasıdır. Örneğin, yukarıda değinilen iskan ruhsatı eksikliği, bir işyeri kiracısı bakımından neredeyse her zaman önemli ayıptır, zira işletme izni alınamadığında kiralamanın anlamı kalmaz. Benzer şekilde riskli yapı statüsü, can güvenliği riski getirdiğinden önemli ayıp kabul edilir. Buna karşılık duvarda ufak bir çatlak ya da estetik kusurlar çoğu durumda önemsiz ayıp olarak nitelendirilir.
Sonuç itibariyle, ayıbın önemli olup olmadığının doğru tespiti, kiracının sahip olacağı hukuki imkanları belirlemesi bakımından kritik önemdedir. Yargı organları, bu değerlendirmeyi yaparken sözleşmedeki kullanım amacı, tarafların beklentileri, ayıbın giderilebilirliği ve etkileri gibi kriterleri göz önünde bulundurmaktadır. Bu nedenle, bir uyuşmazlıkta önce ayıbın niteliği ve önemi saptanmakta, ardından TBK hükümleri çerçevesinde uygun çözüm yolu uygulanmaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kiralanan taşınmazın tesliminde elverişlilik kriteri, gerek TBK hükümleri gerekse Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında, kiraya verenin en temel yükümlülüklerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun biçimde kullanıma elverişli halde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmakla sorumludur. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde kiralanan ayıplı kabul edilir ve kiracıya kanunen çeşitli haklar tanınır. İnceleme konusu kararlar göstermektedir ki, elverişlilik kavramı somut olayın özelliklerine göre şekillenmekte; her bir uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilerek ayıbın varlığına ve sonuçlarına karar verilmektedir.
Değerlendirmelerde, öncelikle ayıbın türü (fiziksel mi hukuki mi olduğu) ve önemi (önemli mi önemsiz mi olduğu) belirleyici olmaktadır. Fiziksel ayıplarda kiralananın yapısal bütünlüğü ve kullanım kolaylığı bozulurken, hukuki ayıplarda kiracının kullanım hakkı yasal engellere takılmaktadır. Ayıbın önemli olup olmaması ise, kiracının ifayı kabulden kaçınma ve sözleşmeyi feshetme haklarını doğrudan etkilemektedir. Ayrıca, kiracının ayıp ihbarı yükümlülüğünü zamanında yerine getirip getirmediği de hak kaybı yaşanmaması açısından önem arz eder. Kiracı ayıbı uygun sürede bildirerek kiraya verene düzeltme imkanı tanımazsa, bazı taleplerinden mahrum kalabilir veya gecikmenin sonuçlarına katlanmak durumunda kalabilir.
Özellikle ticari kiralarda, kiracının basiretli davranma yükümlülüğü, kiraya verenin sorumluluğunu sınırlandıran önemli bir faktör olarak öne çıkmaktadır. Tacir kiracılara, faaliyet alanlarıyla ilgili olarak kiralananı sözleşme öncesinde inceleme ve araştırma külfeti yüklenmekte; bu külfete aykırı davranan tacir kiracılar, kendi öngörüsüzlüklerinden kaynaklanan ayıpları ileri sürerek sözleşmeden kolayca kurtulamamaktadır.
Karar Künyeleri:
1. Yargıtay 6. HD, 2015/3006 E., 2015/5316 K., T. 02.06.2015 (kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi olması nedeniyle kiraya verenin, sözleşme süresince ortaya çıkan ayıplardan da sorumlu olacağı ve kiracının uğradığı zararları tazminle yükümlü olduğu yönünde).
2. Yargıtay 4. HD, 2015/15993 E., 2016/1412 K., T. 09.02.2016 (elektrik bağlantısı olmayan büfenin kullanıma elverişli olmadığı ve esaslı ayıp niteliğinde olduğu).
3. Yargıtay 3. HD, 2017/3227 E., 2018/6292 K. (tavandaki su sızıntısının kiralananı ayıplı hale getirdiği ve kiracının uğradığı zararların kiraya verenden talep edilebileceği).
4. Yargıtay 3. HD, 2017/7891 E., 2019/4552 K. (dairedeki jakuziden alt kata su akmasının ayıp oluşturduğu ve kira bedelinde indirim sebebi sayıldığı).
5. Yargıtay 13. HD, 2011/3947 E., 2011/14618 K. (binanın temelinden kaynaklanan rutubet nedeniyle kiralananın sağlıksız hale gelmesinin ayıp teşkil ettiği).
6. Yargıtay 3. HD, 2009/21482 E., 2010/8511 K. (kiralananın cephe camlarının takılmamış olmasının ayıplı ifa olarak nitelendirilmesi).
7. Yargıtay 6. HD, 2014/8108 E., 2014/12346 K. (sözleşmede kararlaştırılandan daha küçük alan teslim edilmesinin ayıp sayıldığı ve kiracının kira bedelinde indirim hakkı doğduğu).
8. Yargıtay 3. HD, 2024/1721 E., 2025/1148 K. (inşaat sebebiyle kiralananın girişinin kapatılması sonucu kiracının kullanımının engellenmesinin ayıp kabul edildiği).
9. Yargıtay 6. HD, 2015/4673 E., 2016/413 K. (termal tesis olarak kiralanan yerde termal su sağlanamamasının kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran ayıp olduğu).
10. Yargıtay HGK, 2017/985 E., 2021/1368 K., T. 09.11.2021 (işyeri kiralananda iskân ruhsatı bulunmamasının önemli hukuki ayıp teşkil ettiği ve kiracının fesih hakkı olduğu).
11. Yargıtay 3. HD, 2023/1561 E., 2023/3697 K. (kiraya verenin, taşınmazın “riskli yapı” olduğunu bilerek kiraya vermesi halinde ayıptan sorumlu tutulacağı; kiracının riskli yapı nedeniyle tahliye olmak zorunda kalması durumunda uğradığı zararların kiraya verenden istenebileceği).
12. Yargıtay 6. HD, 2013/5582 E., 2013/7803 K. (kiralananın imara aykırılığı sebebiyle belediye tarafından mühürlenmesinin ayıp sayıldığı ve kiracının sözleşmeyi haklı feshettiği).
13. Yargıtay HGK, 2022/404 E., 2022/1155 K., T. 27.09.2022 (kiralananın depreme dayanıklılık raporu olmaması veya statik açıdan güvensiz olması durumunda hukuki ayıp sayılacağı ve kiracının sözleşmeyi feshedebileceği).
14. Yargıtay HGK, 2008/31 E., 2008/38 K. (kiralanan üzerindeki eski yapılar nedeniyle yeni projenin onaylanamamasının kiracının kullanım amacını engellediği ve ayıp olarak değerlendirildiği).
15. Yargıtay 3. HD, 2022/8019 E., 2023/907 K. (kiracının izinsiz tadilatı sonucu işyerinin mühürlenmesi halinde ayıbın kiracı kusurundan kaynaklandığı, kiraya verenin sorumlu tutulamayacağı).
16. Yargıtay 3. HD, 2018/1205 E., 2018/8634 K. (kiralananın güçlendirme ihtiyacını bilerek ve onarımını üstlenerek sözleşme yapan kiracının, bu durumu fesih gerekçesi yapamayacağı).
17. Yargıtay 3. HD, 2024/1853 E., 2025/969 K. (kiracının kiralananı otele çevirme amacıyla sözleşme yapması fakat gerekli izinleri alamaması durumunda, tacir kiracının basiretli davranmayarak araştırma yapmadığı ve kiraya verene sorumluluk yüklenemeyeceği).
18. Yargıtay 3. HD, 2024/3753 E., 2025/2952 K. (kiracının güneş enerjisi santrali kurma planıyla kiralama yapıp izin sorunları yaşaması halinde, bu özel durumun araştırılmamış olmasının kiracının işletme riski olduğu, kiraya verenin sorumlu tutulmadığı).
19. Yargıtay 3. HD, 2017/7410 E., 2019/3683 K., T. 29.04.2019 ve Yargıtay 6. HD, 2014/5543 E., 2014/9146 K. (kiracının, kiralanandaki açık ayıpları uzun süre bildirmeksizin kullanmaya devam etmesinin, kiralananı mevcut haliyle kabul anlamına geleceği ve bu durumda kiraya verenin ayıp sorumluluğunun doğmayacağı).
20. Yargıtay 3. HD, 2019/2519 E., 2019/10687 K. (kiralanan taşınmazın kapısının tam kapanmaması gibi kullanımını esaslı etkilemeyen küçük eksikliklerin, sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturmayacağı).