Kiralanan taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan birincisi, kiraya verenin veya yakınının ihtiyacına dayalı olarak taşınmazın tahliyesidir. İkincisi ise, kiralanan taşınmazın mülkiyetini kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra iktisap eden yeni malikin ihtiyacına dayalı olarak taşınmazın tahliye edilmesidir.
1- Kiraya Verenin Kendisi veya Yakınının İhtiyacına Dayalı Olarak Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Kiraya veren veya yakınının ihtiyacına dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1 kapsamında düzenlenmiştir.
“MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
…
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Buna göre, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacına dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açılması mümkündür.
Kanun hükmünde ihtiyacı dikkate alınacak kişiler sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Keza yukarıda yer verildiği üzere TBK m. 350/1 hükmüne dayalı olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler nezdinde meydana gelmesi gerekmekte olup bunların dışında kalan kişiler nezdinde vuku bulan ihtiyaca dayalı olarak taşınmazın tahliyesine ilişkin dava açılamayacaktır.[1]
Kanuni düzenlemede yer verilen kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 364 hükmü esas alınarak izah edilebilir.[2]
“Madde 364- Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.
Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.
Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır.”
Bu kapsamda, TBK m. 350 hükmünde yer verilen kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler, TMK m. 364 hükmüne dayalı olarak kiraya verenin üstsoyu, altsoyu ve kardeşleridir. Hal böyleyken, TBK m. 350 kapsamında kiraya verenin altsoyu ve üstsoyu ayrıca belirtildiğinden kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kişiler ifadesi ile kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşlerinin kastedildiği ifade edilebilir.[3]
TBK m. 350 hükmüne dayalı olarak açılacak dava bakımından hükümde yer verilen hak düşürücü sürelere uyulması gerekmektedir. Bu kapsamda, işbu hükme dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle açılacak davanın; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Kanunda yer verilen bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan işbu sürelere uyulmaksızın açılan davanın reddine karar verileceğini ifade etmek gerekir.
YARGITAY 3. HD. 2017/2358 E. 2017/2601 K. 07.03.2017 KT.
“6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
2- Yeni Malikin İhtiyacına Dayalı Olarak Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Yeni malikin ihtiyacına dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 kapsamında düzenlenmiştir.
“MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Buna göre, kiralanan taşınmazın mülkiyetini kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra iktisap eden yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler nezdinde meydana gelen ihtiyaca dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açılabilir.
Kanun hükmünde ihtiyacı esas alınan kişiler sınırlı sayıda belirtilmiş olup bu hususta yukarıda yer verilen açıklamalar işbu kanun hükmü kapsamında yer verilen kişiler bakımından da geçerlidir.
TBK m. 351 hükmüne dayalı olarak açılacak dava bakımından hak düşürücü sürelere yer verilmiştir. Bu kapsamda, yeni malikin kiralanan taşınmazın mülkiyetini iktisap ettiği tarihten itibaren bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi şartıyla altı ay sonra dava açılabilir. Bunun yanında, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde de işbu hükme dayalı olarak dava açılabilir. Kanunda yer verilen bu süreler hak düşürücü süre niteliğinde olup işbu sürelere uyulmaksızın açılan davanın reddine karar verileceği ifade edilmelidir.
3- İhtiyacın Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olması
Yukarıda yer verilen TBK m. 350-351 hükümlerine dayalı olarak kiralanan taşınmazın tahliyesi talebiyle dava açılabilmesi için meydana geldiği öne sürülen ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğu hususunda ispat yükü davacı kiraya veren üzerindedir. Buna ilişkin olarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep eden kiraya verenin ihtiyacının samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu her türlü delille ispatlayabileceği ifade edilebilir.[4]
İhtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmaması durumunda, ikame edilen davanın kabulüne karar verilmemesi gerekir. Zira böyle bir durumda davanın kabulüne karar verilmesi, TMK m. 2 kapsamında düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı şekilde hakkın kötüye kullanılması sonucu doğuracaktır.[5]
Ek olarak, ihtiyacın süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, ihtiyacın belirli bir süre devam etmesi ve bu süre içerisinde zorunlu olması halinde ihtiyacın süreklilik arz ettiği ifade edilebilir.
YARGITAY 6. HD. 2016/12667 E. 2016/7121 K. 01.12.201 KT
“Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.”
YARGITAY 6. HD. 1991/1189 E. 1991/1626 K. 08.02.1991 KT.
“Konut ihtiyacı, süreklilik gösteren bir ihtiyaç olup, muvakkat tatil geçirme, sayfiye konaklama ihtiyaçları gibi geçici ihtiyaçları kapsamaz. Dairemiz uygulamasında yazlık konut ihtiyacının konut ihtiyacın devamı olduğu, kabul edilmekte ise de, bu halde ancak konutun mimari bakımdan yazlık olarak yapılması, kira ilişkisinin yazlık olarak kurulduğu hallere münhasır olması aranmaktadır. Süreli konut ihtiyacı dışında bir nedenin tahliye sebebi kabul edilmesi sözü edilen yasanın sosyal amacı ile bağdaşmaz.”
YARGITAY 3. HD. 2017/2358 E. 2017/2601 K. 07.03.2017 KT.
“Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı... Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken”
---------------
[1] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara: Yetkin Yayınları, 2017, s. 414.
[2] Nurşen Ayan, “Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 15/2, 2007, s. 18.
[3] Eyüp İpek, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 102, 2012, s. 63.
[4] Metin Pehlivan, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye”, Journal of Life Economics, 4/4, 2017, s. 181.
[5] Murat Doğan, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi”, Ankara: Adalet Yayınları, 2011, s. 91.