Ülkemizde son dönemde kiraların fahiş şekilde artmasıyla eski kiracıları “ev sahibim beni evden çıkarır mı, çıkarabilir mi” korkusu aldı. Net bir şekilde söyleyebilirim ki, kiranın başlangıcından 10 yıl geçmemiş ise, ev sahibi kiracıyı kafasına göre evden çıkaramaz. Ev sahibinin yani kiraya verenin kiracıyı evden çıkarabilmesi için bazı koşulların varlığı gereklidir. Bu koşullar; gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi’dir. Kiracının tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu hükümler dışındaki kiraya verenin kiracıyı tahliye sebepleri geçersizdir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi:
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Gereksinim: Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren bu talebini belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava yoluyla yöneltmelidir. Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek olmalıdır. Bu kapsamda kiraya verenin müsait başka bir taşınmazı varken konut gereksinimi gereği açacağı tahliye davası reddedilir. Bu nedenle açılan davada kiraya verenin ihtiyacının ve bu ihtiyacın kanunda sayılan kişiler bakımından olduğunun ispatı şarttır. Ayrıca kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yeni kira döneminin ilk kira bedelini alırsa ve Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesi uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa artık bu sebebe dayanarak tahliye davası açamaz. Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesine göre, Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
2. Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren kira sözleşmesini, belirli süreli sözleşmeler bakımından sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler bakımından fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye talep edebilmesi için kiralanan taşınmazın esaslı bir onarıma, tamirata, değiştirme ya da genişletmeye ihtiyacı olduğunu ve söz konusu taşınmazın bu tamirat sürecinde kullanılmasının mümkün olmadığını ispat etmesi gerekmektedir.
3. Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin feshi:
1. Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir
2. Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
3. Aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutun bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.