Genel Bakış
Kiracı ile kiraya veren arasında uygulamada sıkça karşımıza çıkan uyuşmazlıklardan birisi de kiraya veren malikin taşınmazı satmak veya kiracı taşınmazı boşalttıktan sonra yeniden kiralamak istemesi durumunda kiracının taşınmaza malik ve üçüncü kişileri sokmaması durumudur.
Mülkiyet hakkı gereği bir kişinin maliki olduğu taşınmazda kiracının bulunması taşınmazı satmasına engel değildir. Kiralanan taşınmaz mesken olarak kullanılabileceği gibi işyeri olarakta kullanılıyor olabilir. Her iki durumda da kiraya veren malik, kendisine ait taşınmazı dilediği zaman satabilir. Bu satış sürecinde bazı kiracılar ikamet ettikleri taşınmaza kiraya vereni veya üçüncü kişileri sokmak istemeyebilir. Böyle bir durumda da taşınmazı göremeyen kişiler taşınmazı satın almaktan veya kiralamaktan vazgeçmekte ve bu durum kiraya verenin mağduriyetine sebep olmaktadır.
TBK 319/2 Maddesinde “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Hükmü düzenlenmiştir.
TBK 319/3 Maddesinde ise “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” Hükmü düzenlenmiştir.
Görüleceği üzere kanun koyucu 319. Maddenin 2. ve 3. fıkralarında kiralanan taşınmazın gösterilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemiştir. Buna göre;
- Kiraya veren, maliki olduğu taşınmazı satma, kiracı taşınmazı tahliye ettikten sonra yeniden kiraya verme niyetinde olmalı veya taşınmazın bakım ve tadilata ihtiyacı olması gereklidir. Aksi takdirde ortada böyle bir durum yoksa kiracı taşınmaza kiraya vereni ve üçüncü kişilerin girmesine izin vermekle yükümlü tutulamaz.
- Kiraya verenin, taşınmazın bakım ve tadilata ihtiyacı olması durumunda veya satma ya da kiracı taşınmazı tahliye ettikten sonra tekrar kiralama niyeti varsa bunu makul ve uygun bir süre önce kiracıya bildirmelidir. Dolayısıyla kiracıya haber vermeksizin kiraya verenin ve beraberindeki üçüncü kişilerin evin gösterilmesi için gelmesi ya da kiracıya uygun olmayan zamanlarda kiralananın gösterilmesinin istenmesi durumunda kiracının kiralananı gösterme zorunluluğu bulunmamaktadır.
- Kiracı, kiraya veren tarafından uygun bir süre önce bildirildiği takdirde kiraya veren ve üçüncü kişinin taşınmazı gezip görmesi için hazır bulundurmalıdır.
- Kiraya veren, taşınmazın gezilip görülmesi veya bakım ve onarım yapılması sırasında kiracının yararını göz önünde bulundurmalıdır. Mümkün olduğunca kiracının uygun olduğunu bildirdiği saatler veya kiracının müsait olduğunu bildirdiği zaman aralığı seçilmeli ve eve çok sıklıkla gelinmemelidir.
Madde metni bir bütün olarak incelendiğinde kanun koyucunun hem kiracıya hem de kiraya verene bir takım yükümlülükler yüklediği görülmektedir. Kiraya verenin yükümlülüklerine uygun davranmasına rağmen kiracı tarafından haklı bir gerekçesi olmaksızın taşınmaza sokulmaması durumunda kiraya veren taşınmazın gösterilmesine izin verilmesi için dava açabilir.
Görevli Mahkeme
Kiracının kiralanan taşınmazı kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişilere göstermemesi durumunda açılacak olan kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemli dava HMK 4/1-a hükmü gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmaz işyeri olarak kullanılıp kira sözleşmesinin tarafları tacirse ve kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı belirlenmişse, bu durumda yetkili mahkeme tarafların belirlediği yer mahkemesidir. Ancak kira sözleşmesinin tarafları tacir değilse yapılan yetki sözleşmesi geçersizdir. Bu durumda açılacak davada yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Husumet
Kiralananın gösterilmesine izin verilmesine yönelik husumet kira sözleşmesi gereği kiracı olan kişiye yöneltilmelidir. Birden fazla kiracı olması durumunda davanın bütün kiracılara karşı yöneltilmesi gerekmektedir.
Açılacak Dava
05.04.2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile; 01.09.2023 tarihi itibarıyla kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
Bu sebeple kiracı tarafından haklı bir gerekçe olmaksızın kiralanan taşınmazın gezilip görülmesine engel olunması durumunda kiraya veren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Şayet taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı TBK 319/3 maddesi gereği taşınmazın gösterilmesine izin verilmesi için dava açabilir.
Açılan davada tarafların iddia ve savunmalarını dinlemeli ve mahkeme tarafından mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak kiralanan taşınmazın niteliği, bulunduğu mevkii ve ekonomik koşullar göz önünde tutularak taşınmazın ne kadar sürede satılabileceği veya yeniden kiraya verilebileceği tespit edilmelidir. Yapılacak tespit neticesinde taşınmazın gösteriminin bu süre ile sınırlı olmak üzere hangi gün ve saatlerde uygun olacağı hem kiracı ve hem de kiraya verenin menfaatleri göz önüne bulundurularak hakkaniyete uygun olarak belirlenmelidir.
Av. Coşkun MERİÇ