Taşınmazlarda Bulunan Kiracılar Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?
Ev sahibi tarafından kiracının tahliye edilmesinin belli şekil şartları vardır ve bu durum tabii ki mümkündür.
- Kiraya verenin veya yakınlarının o eve ihtiyaçlarının olması,
- Kiralanan taşınmazda tadilat yapılacak olması
- Kiracıdan ev kiraya verildiği anda yazılı tahliye taahhütnamesi alınması
- İki haklı ihtar gönderilmesi
- Kiracı veya eşinin başka bir taşınmazının bulunması
- Kiracının iflas etmesi
- Kira bedelinin düzenli olarak ödenmemesi ve son olarak ise,
- Kira ilişkisinin en az 11 yıl devam etmesidir.
İhtiyaç nedeni ile tahliye davası Türk Medeni Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya verenin veya yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması halinde kiraya veren, tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. İhtiyaç sebebiyle ev sahibinin kendisinin oturacağını belirterek kiracıyı çıkardığı tahliye davalarında ortalama 3 ay içinde karar verilmektedir. Bunun yanında ev sahibi kiracıyı zorla evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesi için geçerli haller kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi kanunda belirtilen hallerden birine ulaşmak zorundadır.
Kiracı tarafından, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına ilişkin taahhütte bulunan beyana ‘’yazılı tahliye taahhüdü’’ denmektedir. Kiraya veren süre ile sınırlı olarak kira sözleşmesi imzaladığı anda, kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü alabilir. Kiraya verenin geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması durumunda kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların bulunması gereklidir.
1- Tahliye taahhüdünü bizzat kiracı yapmalıdır.
2- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir.
3- Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Kiracı tahliye taahhütnamesini imzaladığı halde, taşınmazdan çıkmıyor ise kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten başlayarak 1 ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Tahliye taahhütnamesi ise kiracı tarafından imzalanmak zorunda değildir.
Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesini belli şartlarda tahliye sebebi olarak öne sürebilir.
- Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmalıdır ve bu ihtar 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
- İhtar yazılı ve hangi vadelerde kiranın ödenmediğinin belirtilmiş olması gereklidir.
- İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekir.
Kiracı tarafından özen yükümlülüğüne aykırı davranılması halinde, kiraya veren yazılı bir ihtarname ile kiracıya 30 günlük bir süre tanıyarak fesih bildiriminde bulunabilir.
Bunlar dışında Kira sözleşmesinin devam etmesi her iki taraf için de çekilmez hale gelmesine neden olan önemli sebepler mevcut ise hem kiraya veren hem de kiralayan fesih bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, kiracı fesih bildirimine uymadığı takdirde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Kiracının tahliye edilmesi bakımından birçok birbirinden farklı hukuki yöntemi bulunmaktadır. Tahliye davası mahkemenin iş yoğunluğuna, dosyanın niteliğine ve somut koşullara göre değişiklik gösterse de ortalama bir kiracı tahliye davası 1,5 yıl sürmektedir. Her somut olayın kendine özgü niteliğine göre, yasal düzenlemelerden hangisinin oluştuğu titizlikle belirlenmelidir. AKSİ HALDE SÜRECİN UZAMASI YA DA HAK KAYBI YAŞAMANIZ KAÇINILMAZ BİR SONDUR.
Kiracının tahliyesi bakımından Türk Borçlar Kanunu birçok alternatif sunmuştur. Kira geliri kaybı yaşanmaması, zaman kaybına uğranmaması ve pratik çözümler geliştirilmesi için profesyonel kira avukatlarından yardım alınması önem arz etmektedir.
Nitekim, taleple bağlılık ilkesinin geçerli olduğu yargılamalarda, somut kira ilişki doğru analiz edilerek tahliye sebebi bakımından hukuki vasıflandırma yanlış yapıldığı takdirde tarafların hak kaybına uğraması kaçınılmazdır. Ayrıca, sürelerin kaçırılması, ihtarnamelerin zamanında gönderilmemesi veya yanlış hukuki dayanak uyarınca gönderilmesi hak kaybına yol açabilir.