I. GİRİŞ:
Günümüzde internet ilan sitelerine baktığımızda artan kiralar nedeniyle kiracıların oturdukları dairelerin boş odalarını kiraladıkları görülmektedir. Bu türden oda kiralamaların hukuki durumu nedir? Kira ilişkisini nasıl etkiler?
II. BORÇLAR KANUNA GÖRE KİRA TAHLİYE NEDENLERİ NELERDİR?
Borçlar Kanuna göre kira tahliye nedenleri şunlardır; 1- Kiracının kira bedeli ya da yan giderleri ödememesi ve bu nedene dayanılarak kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, 2- Kiracıdan alınan kira tahliye taahhüdü nedeniyle tahliyesi, 3- Kiracının başka bir konutu olması nedeniyle tahliyesi, 4- İhtiyaç nedeniyle tahliye (Kendisi, eşi, alt ve üst soyunun ev ya da iş yeri ihtiyacı), 5- Yeniden imar ve inşa nedeniyle tahliye, 6- Kiracının akde aykırı davranması nedeniyle tahliye, 7- Yeni malikin iktisabı nedeniyle kiracının tahliyesi, 8- Kiracının kira süresinin uzamasından itibaren 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye edilmesidir. Borçlar Kanunda, sadece kiracının akde aykırı davranması borçlar kanunu genel hükümleri kapsamında bir tahliye nedeni iken; diğer sayılan nedenler kira sözleşmesine ilişkin mevzuat maddeleri içinde sınırlı sayıda düzenlenmiş olan tahliye nedenleridir.
Günümüzde ev sahiplerinin avukatlara en çok sorduğu sorulardan biri; “Evimde iki öğrenci vardı ancak sayıları dörde çıkmış ne yapabilirim / Yabancıya evi eşyalı kiralamıştım sayıları bir anda ikiden beşe çıkmış, boş odaları kiralamışlar içindekileri tahliye edebilir miyim?” şeklinde sorularla karşılaşmaktayız. Türkiye’de son ekonomik krizle birlikte ev sahiplerinin fahiş kira zamları yapması karşısında öğrenci/yabancı gibi ekonomik imkanları daha kısıtlı olan kişilerce oturdukları evlerin boş kalan odalarının 3. kişilere kiraladıkları görülmektedir. Bu türden kiralamalar taşınmazın kiracı tarafından alt kiraya verilmesi olup evin 3. kişiye alt kira verilmesi doğrudan bir tahliye nedeni değildir. Ancak belli şartları taşıyorsa alt kiraya vermek ya da kiralananın devri bir tahliye nedeni olabilir.
III. BOŞ ODALARIN KİRACI TARAFINDAN 3. KİŞİYE KİRALANABİLMESİ HANGİ ŞARTLARA BAĞLIDIR?
Türk Borçlar Kanunun “Alt kira ve kullanım hakkının devri” başlıklı md. 322’ye göre, “…Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” şeklindedir.
Bu durumda, kiracı tarafından kira sözleşmesinde alt kira/kira devrine ilişkin açık bir düzenleme yada alt kira/kira devrine ilişkin bir yasak yoksa; a) taşınmaza zarar vermemek şartıyla, b) Ev sahibinin yazılı iznini almak şartıyla alt kira sözleşmesi yaparak odayı 3. kişiye kiralayabilir. Taşınmazın zarar görmemesi normal kiralamalar açısından da sözleşmeye konulan bir şarttır. Rıza alınması şartı ise, alt kiralamaya ilişkin bir şart olup, kiralayandan sözlü izin alınması alt kira ilişkisi kurulabilmesi için yeterli olmayıp, yazılı izin alınması alt kira ilişkisinin doğabilmesi için kanuni şekil şartıdır.
Kiracı ile kiraya veren arasında bir yazılı kira sözleşmesi yoksa bile, kiracı tarafından evin odası 3. kişiye kiralanacağı zaman yazılı izin alınma şartı yine vardır. Aksi halde, kiracı ile 3. kişi arasında alt kira ilişkisi kurulamayacaktır.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki yazılı sözleşmede alt kira/kira devri yasak olduğuna dair bir hüküm varsa 3.kişi ile alt kira ilişkisi kurulamaz. Ancak kiracının ev sahibini ikna etmesi ve alt kira/kira devrine ilişkin sözleşme yeniden düzenlenmek suretiyle bu türden bir ilişki tesis etmek mümkün olacaktır.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki yazılı sözleşmede ev sahibinin alt kira/kira devrine ilişkin yazılı rızası varsa 3. Kişi ile kira akdi kurulabilir. Bu durumda, kiracı ile alt kiracı ev sahibine karşı hem kira borcu hem de sözleşmeden doğan diğer sorumluluklarından dolayı müteselsil (birlikte) sorumlu olacaktır.
IV. KİRALAYANIN YAZILI RIZASI OLMAKSIZIN KİRACININ EVİ VEYA EVİNİN ODALARINI 3. KİŞİYE KİRALANMASI DURUMUNDA KİRALAYAN NE YAPMALIDIR?
Kiralayan alt kira ilişkisinin öğrenmesinden itibaren hemen noterden kiracısına ihtarname çekerek TBK md. 316/2 gereği 30 gün içinde alt kiracının evden çıkmasını kiracısından talep edecektir. Kiralayan alt kira veya kiranın devrini kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi sebebi sayarak, akde aykırılıktan tahliye davası açılabilecektir. Alt kira/kira devrine aykırılıktan dolayı açılacak tahliye davası sadece kiracıya karşı açılacak olup alt kiracı ne ihtarnamenin ne de tahliye davasının muhatabı olamayacaktır. Ancak ev sahibi, alt kiraya ilişkin yazılı onay verirse ve alt kira ilişkisini tanırsa artık herhangi bir nedenle açılacak tahliye davası hem kiracıya hem de alt kiracıya karşı yöneltilecektir.
Sözlü akde dayalı olarak kurulan kira sözleşmelerinde, ev sahibi ihtarname gönderdikten sonra tahliye davası açabilmesi için öncelikle sözlü akdi tanıkla, faturayla (kiracı üzerine kayıtlı elektrik, su, doğalgaz, internet gibi) ya da bankacılık işlemlerinden biriyle ispatlamalıdır. Sonrasında kiracısının 3. kişiyle alt kira ilişkisi kurulduğunu mahkemede ayrıca kanıtlamalıdır.
Tahliye davaları, arabuluculuğa tabi olup dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Mahkemede, kiraya veren kiracının rızası hilafında, alt kira ilişkisi kurarak evinin odasını kiraya verdiğini kanıtlaması halinde sözleşmenin feshi ve dairenin tahliye nedeni oluşur.
V. HANGİ DURUMLAR ALT KİRACILIK/KİRANIN DEVRİ SAYILMAZ?
Her durum alt kira ilişkisi olarak kabul görmez. Mesela bir kişi yakın akrabaları adına kiralama yapar ve kiralamanın yapıldığı ilk anından itibaren evde bu kişiler oturup kirayı da bu kişiler tarafından ödenmekteyse bu kişiler gerçek kiracı kabul olunur. Yine kira sözleşmesinin tarafı vefat eden eşi olmasına rağmen, geriye kalan eşi ve çocukları kirayı ödemeye devam etmesi durumunda kira sözleşmesi vasilerle devam ediyor sayılır. Bunun gibi doğal akışın gereği devamlılığı olan kira ilişkisinde alt kira değil, yeni bir aktin kurulduğu ve ev sahibinin yeni duruma rıza gösterdiği kabul olunur. Ayrıca kiracı tarafından alt kira ilişkisi kurulan 3. kişi, kiralananı devralmışsa ve kira ödemelerini devam ettiriyorsa kiraya veren bu duruma sessiz kalıyorsa da alt kiracı ile eski sözleşme şartları üzerinden yeni bir kira sözleşmesi kurulmuş sayılacaktır.
VI. SONUÇ:
Odası kiraya verilen ev sahibi, bu duruma yazılı olarak rıza göstermediyse kiracısına ihtarname çekerek 30 günlük süre verir ve izinsiz ikamet edenin evinden bu süre içerisinde çıkmasını ister. Alt kiracı en az 30 günlük süre içinde taşınmazı terk etmezse, akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılacaktır. İhtarname çekilmesi ve yazılı rızanın olmaması dava açılabilmesi için ön şattır. Ancak eve zarar verilmemek ön şartıyla ev sahibinin yazılı rızası varsa veyahut ev sahibi tarafından yazılı bildirim yapılmaksızın 3.kişiye alt kiraya verilmesine sessiz kalınmışsa ve bu sessizlik kiracı tarafından ispatlanabiliyorsa kiralayanın rızası olduğu varsayılır (sukut ikrardan gelir) ve kiralayan tarafından açılacak dava ret edilecektir.
KAYNAKÇA:
1- https://sezgenhukuk.com/kira-hukuku/alt-kira-yasagi-ve-alt-kira-sebebiyle-tahliye-davası (24.01.2024 / 18.55)
2- https://www.mevzuat.gov.tr (24.01.2024 / 19.21)
3- https://hukukihaber.net/kira-tahliye-davasi-asim-sogut-1 (24.01.2024 / 19.52)