Merkezi Kahramanmaraş olan ve 11 ili etkileyen deprem bölgesinde binlerce bina ve bu binalarda bulunan konut yıkıldı ya da hasar aldı. Daha sonrada aşırı yağışlar nedeni ile birçok konutu su bastı konutlar ve içindeki eşyalar zarar gördü.
Vatandaşlarımız bu afetler nedeni ile can kayıpları yanında ayrıca büyük acılar yaşadılar ve zararlar gördüler. Çok sayıda binalarında yıkılması nedeni ile ayrıca öncelikle kiracılar ve konut ya da iş yeri sahipleri da mağdur oldu. Kiracıların oturdukları yerler yıkıldığından imkanları olanlar yeni bir konut bulup, eşya alıp oraya yerleştiler.
Deprem nedeni ile Kiracı ile daire-iş yeri sahibinin aralarındaki hukuki durumu bir çözüme bağlamamız zorunludur. Durumu kira konusu yerin kullanılmaz hale gelecek şekilde yıkılıp yıkılmadığı ihtimallerine göre ele almak gerekin;
Kira konusu konut veya iş yeri depremde ya da benzeri bir doğal afette kullanılamaz hale gelmiş tamamen yıkılmışsa, ortada kiracıya oturması ve kullanması için bırakılan bir yer kalmadığından, kira sözleşmesi sona ermiş sayılmalıdır. Kiracının o yerden yararlanma olanağı da kalmadığından kiracının kira ödeme borcu da bitmiş olur.
Eğer depremden veya herhangi bir afetten önce kiracı ile kiralayan arasında tahliye davası açılmışsa, ortada tahliye edilecek bir yer kalmadığından, bu davalar da konusuz kalır ve reddedilir.
Ancak taraflar yargılama giderlerinin kime ait olacağı konusunda anlaşamazlarsa, dava konusuz kalmakla birlikte davaya devam edilir. Ve davayı açmakta davacının haklı olduğu anlaşılırsa mahkemenin kararı dava konusunun kalmadığı ve yargılama giderlerinin davalıdan tahsil edilmesi şeklinde olacaktır.
Ancak deprem anına kadar işleyen kira alacağını kiraya veren istemekte haklıdır. Yani tahliye davası ile birlikte istenmiş bulunan kira alacağı istemi bakımından dava devam edecektir. Aslında tahliye istenmeden yalnızca kira alacağı bakımından dava açılmış ise zaten bu dava devam edecektir. Bu kira alacağı davası kiracı depremde ölmüş ise dava mirası reddetmeyen mirasçılara karşı sürdürülecektir.
Deprem olmadan kira konusu yeri hasarlı olarak bırakan ve tahliye etmiş bulunan kiracı hasardan ve verdiği zararlardan sorumludur. Ancak kira konusu yeri kullanırken zarar vermiş bulunan kiracı orayı henüz tahliye etmeden o konut veya iş yeri deprem nedeni ile yıkılmışsa artık kiraya veren o kiracıdan hasar bedeli isteyemez. Çünkü hasar nedeni ile istenecek ödence ancak kiracının o yeri tahliyesi halinde istenecektir.
Kiracı, yıkılmamış ya da depremden ağır zarar görmemiş hatta içinde oturulabilir raporu olan konutun ya da iş yerinin kiracısı ise, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez ve kiracılık sıfatı devam eder. Kiracının kira ödemek sorumluluğu da devam eder. Çünkü o yeri kiracının kullanması mümkündür. Ancak idari bir karar varsa durumu ayrıca değerlendirmek gerekir. Yani kira konusu yer sağlam ve zarar görmemiş olabilir ancak o binaya ve çevresine girmek deprem-afet nedeniyle yasaklanmış şa ve bu durum geçici değilse kiracı o yeri kullanamadığından sözleşmeyle bağlı sayılamaz ve kira borcundan da kurtulur.
En çok tartışılan konulardan biri de binaların özellikle giriş katlarının iş yeri olarak kullanılması için kolon kesilmesidir. Bilindiği gibi kolun binalarda ana taşıyıcıdır. Kolun kesildiğini bilen kiracının bu nedenle doğan zararlardan sorumluluğu var mı?
Kolon kesildiğini bilen kiracı bu durumu kiraya verene ve ilgili makamlara, bina yönetimine ve hatta komşulara bildirmelidir yasal ve etik olarak da bildirmekle yükümlüdür. Çünkü taşıyıcı sistemin zayıfladığını ve riskin büyük olduğunu kiracı görmekte ve bilmektedir. (TBK 318)
KİRACI DEPREMDE ÖLMÜŞ VE ORAYI KULLANMAYA ENGEL YOKSA İSE
Kiracının herhangi bir nedenle ölmesi halinde; kira sözleşmesi ölen kiracının mirasçıları ile kanun hükmü gereğince devam edecektir. Ölen kiracının mirasçılarının kira sözleşmesini devam ettirmeme yönünde iradesi mevcutsa; TBK m.328 ve devamında düzenlenen yasal fesih bildirim sürelerine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.
TBK m.333 kapsamındaki düzenleme şu şekildedir: “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.”
Belirtelim ki; kiracının ölümü halinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı sadece ölen kiracının mirasçılarına verilmiştir. Bir başka deyişle kiracının ölümü sebebiyle kiraya veren kira sözleşmesini sonlandıramayacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında “Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi” başlıklı TBK m.356 gereğince; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” hükmü mevcuttur.
KİRASININ YILLIK PEŞİN OLARAK ÖDEMİŞ OLMASI
Deprem ya da benzeri doğal afetlerde kira konusu yer yıkılmış, ağır hasar görmüş veya kullanılamaz hale gelmişse kiracı artık kira borcundan sorumlu tutulamaz.
Kira sözleşmesinde iki yanının da yükümlülükleri vardır.
Kiraya verenin asıl edim yükümü, kira konusu yeri kira süresince kiracının kullanmasına elverişli şekilde bulundurmasıdır.
Bu konuda T.B.K 301. maddesi : “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” denilmektedir.
Öte yandan da T.B K’nun 313. maddesine göre kiracı, asıl edim olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
T.B.K 97. maddesinde ise: “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” düzenlemesi vardır.
Kiranın yıllık peşin alındığı ve kira konusunun teslim edildiği anda her iki taraf da edimlerini yerine getirmiş sayılmaktadırlar. Ancak deprem veya başka bir doğal olay nedeni ile kira konusu yer kullanılmaz hale gelmişse artık kiraya veren de mücbir nedenle de olsa edimini yerine getiremez duruma düşer. Bu durumda da kiracının kira ödeme yükümlülüğünden söz edilemez.
O halde sonuç olarak kiracı peşin olarak ödediği tutar üzerinden, kira konusu konut veya iş yerini
kullandığı süre için hesaplanacak kira tutarını düştükten sonra kiraya verende geri kalan ödenmiş kira parasını geri alabilecektir.
E. İstanbul Yargıcı. İzzet DOĞAN