Son zamanlarda kiracı ve kiraya veren arasındaki gerilimin tırmandığı, gerek haberlere konu olaylarla gerekse mahkemelerdeki iş yükünün artmasında kendini göstermiştir. Kira ilişkisinde aranan özen ve saygı sınırının aşılarak taraflar arasında husumet oluşması durumunda kira ilişkisi çekilmez hale gelmekte, kimi zaman bu durum savcılığa veya ceza yargılamasına sirayet etmekte ve sözleşmenin feshi gündeme gelmektedir.
TBK ''Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu'' başlıklı 316. maddesi;'' Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir'' şeklinde düzenlenmiştir.Kiracı, kiralananı kira süresince özenle kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar vermekten kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda tahliyesinin talep edilebilmesi için;
1) Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
2) İhtar keşide etmeden sözleşmenin feshedilebileceği ''açıktan fena kullanım olarak'' nitelendirilen haller ise;
a) Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi
b) Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
c) Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması halidir. Bu 3 halde , verilecek sürenin yararsız olması sebebiyle kiraya veren kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih hakkı tanınmıştır.
Açıktan fena kullanma nedeni ile tahliye için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının TCK kapsamında suç teşkil edip etmemesi önemli değildir. Burada önemli olan bu davranışların kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesidir.
Her ne kadar mahkemece, taraflar arasında meydana gelen tartışmanın akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK'nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kasten yaralama) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. (Yargıtay 3.HD 2017/4792E. 2017/12245K.)
Dolayısıyla taraflar arasındaki çekilmezliğe sebep olan davranışların suç olup olmaması önemli değilse de, taraflar arasında mevcut soruşturma veya ceza yargılamasına sirayet eden uyuşmazlıkların bulunması çekilmezlik olgusunu katmerlemekte ve tahliyeyi olumlu etkilemektedir.
Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir. (YARGITAY HGK 2017/(6)3-1770 E. 2021/1738K)
Ayrıca davacılar tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebeplerden davalı kiracı hakkında açılan İstanbul 46. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2016/.. Esas sayılı ceza dosyasından davalı kiracının kiraya veren davacıya yönelik hakaret ve konut dokunulmazlığı suçlarında ceza aldığı anlaşılmaktadır. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, dosya kapsamı dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanım kabul ederek davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. (İSTANBUL BAM 36.HD 2019/2062E. 2021/2232K)
Her ne kadar mahkemece, Erdek Asliye Ceza Mahkemesinin 2016/..esas sayılı dosyası getirilerek, mahkeme kararı incelenmiş ise de, TBK'nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (mala zarar verme) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca Davacı tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, davacı, komşu Erkan A.'ın aracının lastiklerinin davalının veya kardeşinin teşviki ile kesildiği ve meydana gelen olay ve sonrasındaki vakılara da dayanmış ve delil olarak tanık deliline dayanmıştır. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, taraflara tanıklarını bildirmek üzere süre verilerek ve Erdek Asliye Ceza Mahkemesinin 2016/..esas sayılı dosyasındaki tanık, müşteki, sanık beyanları ve açılan kamu davasındaki deliller ve dinlenecek tanıkların beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. (YARGITAY 3.HD 2017/8259E. 2018/189K.)
Özetlemek gerekirse, tarafların birbirleri hakkında suç isnat eden tavır ve söylemleri, savcılık soruşturma dosyaları, taraflar arasında oluşan husumet vs. değerlendirilerek kiralananın açıktan fena kullanımının söz konusu olup olmadığı, buna bağlı olarak kiraya veren açısından çekilmezlik olgusunun oluşup oluşmadığı konusunda değerlendirme yapılarak sonuca göre mahkemelerce tahliye kararı verilebilmektedir.