YAŞANAN GÜNCEL DURUM
İçinde bulunduğumuz ekonomik koşullarda gerek basına yansıyan gerekse yansımayan boyutuyla kira uyuşmazlıkları toplumun başlıca problemlerinden birisi olmuş ve bu durum mahkemeler nezdinde ciddi bir yoğunluğa sebebiyet vermektedir. Zira mahkemeler açısından öyle bir yoğunluk noktasına gelinmiştir ki, Sulh Hukuk Mahkemelerinde ikame edilen kira tespit davalarında ilk duruşma günü ortalama bir sene; tahliye davalarında ise ortalama bir seneden daha ileri bir tarihe belirlenmektedir. İlk derece mahkemesinde kararın verilmesi sonrasında istinaf aşamasının tamamlanması birkaç sene sürmekte ve takdir edersiniz ki bu uzun süreler mevcut ekonomik koşullarda kiracı ile kiraya veren arasında ciddi sıkıntılara sebebiyet vermektedir.
Mevcut durumun değerlendirilmesinde konutlarda uygulanacak kira artış miktarının üst sınırının %25 olarak belirlenmesine de değinilmesi gerekmektedir. 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile konutlarda kira artış oranlarının 01.07.2023 tarihine kadar %25’i aşamayacağı hüküm altına alınmış ve ilgili düzenleme Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un açıklamaları ile 2 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Reel piyasada yaşanan artışlar, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından , Vergi Usul Kanunu’nun 298. Maddesine göre 2023 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranı %122,9 olurken konutlarda kira artışının üst sınırının %25 olarak belirlenmesi toplumsal bir problem oluşturmuş ve kiraya veren ile kiracılar arasında ciddi sıkıntılara sebebiyet vermiştir. Bu durum da bizleri kirasını ödememeye başlayan kiracılar, kiracısının evini basan kiraya veren haberleri ile muhatap etmektedir. Evini veya iş yerini kiraya verecek kiraya verenlerin tahliye taahhütnamesi alınmasını ön şart olarak kiracıya sunması ise popüler uygulamalardan birisidir. Bu noktada tahliye taahhütnamesini tahliye tarihi boş bir şekilde imzalayan kiracıların, her zaman kiraya verenin tarihleri sonradan doldurmak suretiyle tahliye davası ikame etmesi veya taahhütnameye dayalı icra takibi açması tehdidiyle karşı karşıya kalacaklarını, Yargıtay yerleşik kararlarında da tahliye tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının taahhütnamenin geçerliliğini etkilemediğinin vurgulandığını belirtmekte fayda var. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi imzalanırken dikkat edilmesi gerekmektedir.
YENİ BAŞLAYAN ARABULUCULUK SİSTEMİ NELERİ KAPSIYOR?
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin duruşma yoğunlukları ve toplum nezdinde yaşanan olumsuz olaylar dikkate alınarak 1 Eylül itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dönemine geçiş yapıldı. Buna göre kira uyuşmazlıklarına ilişkin açılacak davalarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunluluk arz etmektedir. 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesine ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinden sonra gelmek üzere 18/B maddesi eklenmiştir. İlgili eklenen maddeye göre aşağıda sayılan uyuşmazlıklara ilişkin olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
- Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Görüleceği üzere yalnızca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda değil, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi diğer uyuşmazlıklar bakımından da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu noktada kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibi yapılması ile tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi yapılması noktasında arabuluculuğa başvurunun zorunlu olmadığını belirtmekte fayda var.
Peki arabuluculuk müessesinin anılan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı olarak düzenlenmesi, uyuşmazlıkların çözümü noktasında ne kadar etkili olacak burası ayrı bir soru işareti niteliğindedir. Arabuluculuk kurumunun temeli taraflar arasındaki iletişime dayanmaktadır. Bu husus arabuluculuğun kanuni tanımında da kendisine yer bulmaktadır. 6325 sayılı Kanun’un ikinci maddesinde arabuluculuk, “Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemini,” şeklinde tanımlanmaktadır.
Nihayetinde anlaşma zemininde olmayan iki tarafın arabuluculuk aşamasında anlaşması düşük bir ihtimal olsa da arabulucu gibi konunun profesyonelinin ev sahiplik yaptığı bir görüşme ortamında tarafların iletişim kuruyor olmasının taraflar arası iletişime katkı sağlayacağı da şüphesiz.
Sonuç olarak yargılama süreçlerinin uzun sürmesi, güncel kira miktarları ile mevcut kiracının ödediği kira arasında ciddi rakam farklılığı olması ve insanların birbirlerine tahammül eşiklerin çok düştüğü bu zamanlarda konunun yargıya intikal ettirilmeden karşılıklı iyi niyet ve anlayış ışığında sulh yoluyla çözülmesi, maddi ve manevi bakımından yıpranmamaları dikkate alındığında iki taraf açısından faydalı olacaktır.