Diyelim ki, 10 Ekim 2017 tarihinde bir yıllık kira kontratı imzalayarak dairenizi kiraya verdiniz. Beş yıllık süre, 10 Ekim 2022 tarihinde dolduğu için yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce yani 10 Eylül 2022 tarihinden önce kira tespit davasını açtınız ve emsal kira bedelleri esas alınarak kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep ettiniz.
Kira bedeli aylık on bin (10.000-TL) Türk Lirası idi, emsal bedelleri gözeterek aylık on sekiz bin (18.000-TL) Türk Lirasına yükseltilmesini istediniz.
Eğer kira tespit davasını kazanırsanız, 10 Ekim 2022 tarihinden itibaren aylık kira bedeli on sekiz bin Türk Lirası olur. Başka bir ifadeyle, mahkemece yapılan artış yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Buraya kadar bir problem yok. Ancak gelin görün ki, 2022 yılında açtığınız davanın ilk duruşması 2023 yılında olduğu için ve daha uzun yıllar süreceği için kırk bilinmeyenli denklemleri çözmek zorunda kalacaksınız.
Öncelikle, mahkemece kira bedeli 10 Ekim 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 18.000-TL olarak tespit edildiğinde altıncı kira yılında (10 Ekim 2022 – 10 Ekim 2023) birikmiş olarak 8000*12= 96.000-TL birikmiş fark alacağınız ortaya çıkacaktır. Fakat kiracınız küçükte olsa bir artış yaptıysa bu fark düşülecektir. Söz gelimi, kiracınız on bin (10.000-TL) Türk Lirası olan kira parasını on bir bin (11.000-TL) Türk Lirası olarak ödediyse, ödemiş olduğu zamlı kısım bir yılda 12.000-TL olacağı için 96.000 – 12.000 = 84.000-TL fark alacağınız oluşacaktır, altıncı kira yılı için.
Peki, gelelim 10 Ekim 2023 ila 10 Ekim 2024 tarihleri arasında yaşanacak olan yedinci kira yılına; kira tespit davası devam ettiği için kira artışının hangi rakam üzerinden olacağı problemi ortaya çıkacaktır. Burada üç farklı ihtimal var.
Birincisi; on bin Türk Lirası üzerinden artış yapılması.
İkincisi, on bir bin Türk Lirası üzerinden artış yapmak.
Üçüncüsü, on sekiz bin Türk Lirası üzerinden artış yapmak.
Uygulamada en çok gerçekleşen ihtimalin ikinci ihtimal olduğu görülmektedir. Kiracı, kira tespit davasının devam ettiği yıllarda kendince bir oran belirlemekte ve kira parasını buna göre yatırmaktadır.
Peki, kiracının belirlediği bu oran yasal olarak geçerli midir? Kira tespit davası devam ettiği için henüz altıncı kira yılının kira bedelini bilmiyoruz. Bilmediğimiz bir rakam üzerinden artış yapmamız mümkün değil.
Diyelim ki, kiracı tıpkı altıncı kira yılında on bir bin (11.000-TL) lira yaptığı gibi aynı miktarı zam olarak uygulayıp yedinci kira yılında da bin lira daha zam yapıp aylık on iki bin(12.000-TL) lira kira parası yatırmaya başladı. Acaba kiracının bu davranışına karşı itiraz etmek gerekir mi? Çünkü, kira tespit davasını altıncı kira yılının kira bedeli için açtık, yedinci kira yılında artışın ne olacağı belli değil.
Denilebilir ki, altıncı kira yılı için 18.000-TL isteyen bir malik, yedinci kira yılı için tabiatıyla 18.000-TL’nin üzerinde bir artış isteyecektir. Evet böyledir; ama yedinci kira yılında endeks dönemi tekrar devreye girdiği için kira bedelini sınırlı olarak artırmak gerekecek ve eğer sözleşmede bir artış oranı yoksa ya da sözleşmedeki artış oranı baraj oranın üzerindeyse, yedinci kira yılındaki artış oranını belirlemek için de ayrı bir kira tespit davası açmak gerekecektir. Yalnız bu kira tespit davası, endeks dönem içinde açıldığı için, bu davada hakim de baraj oranını üzerine çıkacak şekilde hüküm tesis edemeyecektir.
Asıl can alıcı nokta şurası; malik yedinci kira yılında hesabına yatan aylık 12.000-TL kira parasını hiç itiraz etmeden alırsa, bu rakamı kabul etmiş olur mu? Evvela, altıncı kira yılı için 18.000-TL istemiş bir malikin yedinci kira yılı için 12.000-TL’yi kabul edeceğini varsaymak mümkün ve makul değildir, böyle bir durumun ortaya çıkması pek muhtemel görünmemektedir. Fakat, şu kuvvetle muhtemeldir: altıncı kira yılında ödenen para ile yedinci kira yılında ödenen paranın oranı, bir kira artış oranı ortaya koyacağı için ve bu oran kabul edilmiş olacağı için ikinci endeks döneminde yani altı ile onuncu kira yılları arasında uygulanacak kira artış oranı kabul edilmiş sayılabilir. Bu örnekte %9,09 artış yapılmış olmaktadır.
O halde, altıncı kira yılının 18.000-TL olarak mahkemece tespit edilmesinden sonra, yedinci kira yılını, sekizinci kira yılını, hatta dokuzuncu kira yılını da %9,09 üzerinden hesap etmek gerekecektir ki, böylece ortaya bir fark alacağı hesabı çıkacaktır.
Peki, davanın devam ettiği yıllar için yapılacak bu hesaplamanın ortaya çıkaracağı fark hesabı için de bir uyuşmazlık çıkması durumunda ne olacaktır? Örneğin, kiracı %9,09 oranın kabul edildiğini ve onuncu yıla kadar artışların bu oran üzerinden yapılması gerektiğini iddia ederse ve kiraya veren buna karşı çıkıp daha yüksek bir orandan artış yapmak isterse ne olacak? Bu kez, büyük ihtimalle icra takip dosyası üzerinden uyuşmazlık çıkacağı için itirazın kaldırılması ve itirazın iptali davaları açılacaktır. Hatta açılan kira tespit davalarının sayılarını düşündüğümüzde önümüzdeki dönmede “kira alacağından kaynaklanan itirazın kaldırılması/iptali davası” özel bir dava türü haline gelebilir ve sadece bu dava türüne ait içtihatları derleyen uygulama kitapları çıkabilir. Bu tarz davalarda kira fark alacağı hesapları da özel bir hesap bilirkişiliği alanına dönüşebilir.
Hazır yeni bir İcra ve İflas Kanunu Taslağı da varken, acaba kira alacakları için kira tespit davasının uzun yıllar devam ettiğini öngören ve dava sırasında uygulanacak alacak rejimini belirlemeye elveriş özel bir takip yolu mu öngörülse acaba? Çok mu karışık ve zor olur, bilemiyorum ama hali hazırda yaşanan karmaşayı düşününce, mevcut durumdan daha iyi olur belki.
İkinci endeks dönemi(beş ila onucu yıllar arası) kira fark alacaklarına yönelik uyuşmazlıklar da tıpkı şu anki kira tespit davaları gibi bir dava seline dönüşürse, öyle görünüyor ki sadece kira davalarına bakan ihtisas mahkemeleri kurmak bile gerekebilir.
Galiba, geçen yıl kira tespit davaları ve gereksinim nedeniyle tahliye davaları ne kadar gündemimizi işgal ettiyse, bu yılda kira bedeli tespit davası devam ederken oluşan fark alacaklarına dair uyuşmazlıklar da en az o kadar gündemimizi işgal edecek. Henüz kimsenin bu konuyu tartışmaya başlamadığına bakmayın, çünkü bu sorun yeni yaşanmaya başlandı. Açıkçası; bırakın üzerinde durmayı ve incelemeyi; bu sorun, yakın zamana kadar farkında bile olmadığımız bir sorundu.
Kira tespit davalarında yeni beliren başka sorunlar da var. Ancak bunları tek bir makale de işlemek kafa karıştırıcı olacaktır. Söz gelimi, kira tespit davasının beş yıldan uzun sürmesi ve onuncu yılda malikin tekrar kira tespit davası açma hakkının doğması durumunda yaşanabilecek birçok sorun bulunmaktadır. Bu ve benzeri sorunları da, imkan buldukça başka makalelerde ele almaya çalışacağız.
Dikkat! 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu m.35 hükümlerine aykırı ve bilimsel yazma etik kurallarını aşan iktibaslara yazar Engin DAŞLI’nın rızası bulunmamaktadır.