Genel Olarak
Kira sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar kanununda; kiraya veren kişinin kiraya verdiği şeyin kullanımını ve faydalanılmasını kiracıya devretmesi, kiracın da kiralama karşılığında bedel ödemesini belirleyen sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmesine dayalı taraflar arasında yaşanan uyuşmazlık konuların en başında, kiracının kiralananda yaptığı değişiklik, tadilat vb. masraflara dair kiralananda meydana gelen değer artış miktarını kiraya verenden talep edip edemeyeceği konusu gelmektedir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi yetkisiyle birlikte, sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımıştır. İlgili kanunun 321. maddesinde; “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde belirtilmiştir.
Bu konuda faydalı masraflar; kiralanana yapılmasının bir zorunluluk arz etmediği yenilik ve değişiklikler olmakla birlikte bu nokta önemle belirtmek gerekirse yapılan bu yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici fakat vazgeçilebilir nitelikte olmasıdır. Ayrıca yenilik, kiralananın değerinin korunması için yapılan faaliyetlerdir. Başka ifadeyle yenilik; yapılan faaliyet neticesinde eskiye oranla daha iyi ve nitelikli hale getirmektir. Yani kiralanan, ekonomik açıdan daha verimli hale dönüştürülmektedir. Değişiklik ise, kiralananın değerinin artırılması için yapılan faaliyetlerin karşılığı olarak tanımlanmaktadır. Bununla birlikte elverişsiz halde olanın elverişli hale getirilmesi olup, dolayısıyla kiralananın değerinin artırılmasına yöneliktir. Zorunlu masraflar ise, kiralananın değerinin azalmasına engel olan, kullanımının veya bozulmasının aşırı derecede güçleşmesinin önüne geçen masraflar olmaktadır. Söz konusu bu masraflarla birlikte aynı zamanda birde lüks masraflar bulunmaktadır. Ancak zorunlu ve faydalı masrafların aksine lüks masraflar, kiracının kendi zevkine göre yapmış olduğu süslemeler ya da keyfiyete dayalı masrafalar olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunun 321. maddesinde belirtildiği üzere, kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızası varsa yenilik ve değişiklik yapabilmektedir. Dolayısıyla kiraya veren yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza göstermemiş veya bu faydalı masrafları benimsememiş ise, kiracı yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler nedeni ile ortaya çıkan değer artışını talep edemeyecektir. Zira bu durumda kiracının kiralanana faydalı ya da lüks bir masraf yapması sözleşmeye aykırılık niteliğindedir. Öte yandan kiracının sözleşmenin sona ermesinden itibaren aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Kaldı ki; kiracı kiralanana faydalı veya lüks masraflar yapmış fakat kiraya verenin bu duruma rızası yok ise, kiracıdan kiralananı eski hale getirmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Böylelikle kiracı kiralanana yaptığı faydalı masrafları talep edemediği gibi eski hale getirmeden kaynaklanan masraflara da katlanmak durumunda kalmaktadır. Bu sebeple kiracının, kiralananda kiralananın değerini yükselten ya da değerinden azalmayı engelleyen faydalı herhangi bir yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenden yazılı bir rıza alması geçerlilik koşuludur. Diğer türlü kiracı yalnızca kiralananın bütünleyici parçası durumuna gelmemiş yenilik ve değişiklikleri çıkarıp alma hakkına sahip olabilmektedir.
Öte yandan yazılı rızanın olması ya da kiraya verenin yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemesi halinde, kiracı, yaptığı faydalı ve zorunlu giderler neticesinde ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri gereğince kiraya verenden, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren talep etme hakkına sahip olmaktadır. Fakat, her ne kadar taraflar imzaladıkları kira sözleşmesine, kiracının kiralananda yapmış olduğu faydalı ve zorunlu masrafları talep edemeyeceğine dair hüküm koysalar da kiracının, sözleşme süresinin sona ermesinden önce tahliye edilmesi durumunda yaptığı masrafları kiralananı kullanmadığı süre ile orantılı olarak talep edebileceği hususu Yargıtay içtihatlarında yer almaktadır. Bununla birlikte kiracının kiralanana faydalı veya lüks masraflar yapmış olması durumunda, eğer kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemiş ise, kiracı kiralanana yapmış olduğu masrafları talep edemeyeceği gibi, eski hale getirmeden meydana gelen masraflara da katlanmak zorundadır. Çünkü, Borçlar Kanunun 334/1. maddesi gereğince, kiracı, kiralananı nasıl teslim aldıysa, kira sözleşmesinin sona ermesinde de aynı şekilde geri vermekle yükümlü olmaktadır. Böyle bir durumun bahse konu olması halinde kiracı, sadece kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olan yenilik ve değişiklikler ile zorunlu masrafların tazminini talep edebilmektedir.
Yine kiraya verenin yazılı bir rızası bulunmasa dahi, yapılan yenilikler sonucunda meydana gelen değer artışı üzerinden kiralananı satmış veya yüksek fiyattan tekrar kiraya vermiş ise, yapılan yenilik ve değişiklikleri benimsemiş olarak kabul edilmektedir. Bu itibarla kiraya veren kiracıdan eski hale getirmeyi talep etmemiş ve hatta değer artışından faydalanmış olmaktadır. Dolayısıyla bu durum dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir. Netice itibariyle, Türk Borçlar Kanunun 321. maddesi gereğince kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı rızası olması durumunda yenilik ve değişiklik yapabilmektedir. Dolayısıyla kiraya verenin rızası olmadan yapmış olduğu faydalı masrafların tazminini talep edemeyecektir. Fakat yapılan masraflar kiralanan açısından zorunlu masraflar ise, rıza koşulu aranmaksızın bu masrafların tazminini isteyebilmektedir. Ayrıca kiracı kiralanana yapmış olduğu lüks masrafları talep edememekle birlikte şayet eğer olanaklı ise söküp alma hakkına sahip olmaktadır. Son olarak, değer artışına ilişkin hesaplamaların Yargıtay’ın emsal oluşturan içtihatları gereğince yansıma prensibine istinaden yapılması gerekli olup, aksi hesaplamalar bozma sebebi olmaktadır.
Av. Begüm GÜREL & Stj. Av. İpek MENGİLLİ
KAYNAKLAR
https://www.mgc.com.tr/kiralananda-degisiklik-yapilmasi/
http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2014-115-1432
https://okyayevren.com/yayinlar/zorunlu-ve-faydali-masraflar-deger-artisi/
https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/95917
https://www.jurix.com.tr/article/2196