1. Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352 'de ''kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaştığımız tahliye taahhüdü ''boşaltmayı yazılı olarak üstlenme'' olarak ifade eden sona erdirme nedenidir.
Tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak ( tahliye taahhüdü tarihi) bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
İlaveten, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.” denmiştir.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir. Bu şartlar;
- Yazılı Şekilde Olması,
- Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olması
- Tahliye taahhüdünde tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi, (sonradan doldurulabilir)
- Tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilmesi,
- Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesidir. (Doktrin görüşüdür, tarihler sonradan doldurulabilir)
Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır. Bu durumda, tahliye taahhüdünde adı soyadı ve imzası bulunan kiracı, tahliye tahhüdünde düzenleme ve tahliye etme tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile geçerli sayılan bir taahhüt olarak kabul edildiği için taşınmazı boşaltmak zorunda kalacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar numaralı ve 11.3.2008 tarihli kararında ;
“Kiracı ( taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu ) savunmuş ise de… taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.” Şeklindedir.
3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracının Gayrimenkulü Tahliye Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?
- Hap Bilgi : Kira sözleşmesinin tahliye tahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibinin burada 2 seçeneği vardır. İlki, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmaktır. Diğeri ise, Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.
Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibi , tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. (Taahhütnameye dayanýlacađý için 14 örnekli takip olacaktýr.) İcra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilir. Tahliye taahhüdünün varlığı halinde icra takibine itiraz edilse dahi, icra hukuk mahkemesinden ilk celsede tahliye kararı çıkacaktır.
4. İcra Hukuku Alanındaki Süreç ve Düzenlemeler
İcra takibi yoluyla tahliye süreci İcra Ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra Ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’ Kiraya veren, tahliye talepli icra takibib açacağı esnada, icra dairesine yaptığı takip başvurusunda kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır. Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.
Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’ Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.
Kira ilişkisi kurmak kolay olsa bile kira ilişkisini sona erdirmek deneyim ve hukuki bilgi gerektiren, usuli şartları olan bir süreçtir. Bu sebeple, kiracının mümkün olan en kısa sürede tahliye edilmesi için hukuki destek almak önemlidir.