Kira ilişkilerinde kiracının korunması ilkesi ve hukuk yargılamaları ile icra takiplerinde kiracının sosyal ve ekonomik zayıflığı düşüncesi uygulamada tahliye sebeplerinin sınırlılığı; tahliye ve sözleşme fesih usullerinin sıkı sıkıya düzenlenmiş olması şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Bu hususta Türk Borçlar Kanunu’nun “taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında belirsiz süreli kira sözleşmesinin feshedilmesi” konulu 329. Md.’si, günümüzde kiraya verenler tarafından menfaat dengesizliği olarak görülmektedir. Bu hususta tahliye sürecinin bildirim süreleri ile uyumlu olarak seyretmesi genel kuralı Türk Borçlar Kanunu Madde 316’da uygulanmamaktadır. Zira Kanun kiracının ikamet ettiği yahut işlerini yürüttüğü muhitte sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişiler ile ilişkisini ayrıca düzenlemek gereği duymuştur. Kiracı korunmaya muhtaç olarak kabul edilmiş olsa da, ikamet ettiği yahut işlerini yürüttüğü muhitte kira ilişkisinin tarafı olmayan üçüncü kişilere saygı göstermekle yükümlüdür. Nitekim TBK Madde 316/1 lafzında ifade dilen yükümlülük doktrin ve Yargıtay uygulamasında tam bir özenle kullanmak, olağan kullanımın dışındaki hor ve kötü kullanımlar, akde aykırı kullanım ve komşuluk haklarına riayet etmeyi de kapsamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6961 E. Ve 2017/18233 K. “TBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.” Tam da burada komşuluk hakları, kiracının korunması anlayışının önünde gelmiş ve feshe ilişkin TBK Madde 329 hükmü yerine doğrudan Madde 316/2’nin uygulama alanı doğmuştur. İlgili hükümde, kiracının akde aykırı davranışları ve komşulara saygı gösterilmesi hususlarındaki taşkınlıklarını gidermemesi durumunda 30 günlük süre verilmesini; bu sürenin sonunda bir giderim olmazsa akdin derhal feshedilebileceği düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere Kanun tarafından genel anlamda kiracı lehine uygulama anlayışı, bu hükümde komşuluk ve diğer üçüncü kişilerin haklarının ihlal edilmemesi gibi düşünceler ile geri planda bırakılmıştır.
Diğer yandan açıkça ifade etmek gerekir ki Yargıtay açıktan fena kullanım, akde aykırılık ve komşuluk haklarını ihlal sebebiyle tahliye davalarında tanıkla ispatı yeterli görmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 25.10.2017 Tarih, 2017/5239E ve 2017/14618 K. Sayılı kararında aynen “Davacı, tanık beyanları ile iddiasını ispat etmiş ve dosya içeriğinden davalılar tarafından kaynaklanan eylemlerin kiraya veren ve aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından akdin devamını çekilmez hale getirdiğinin anlaşılmasına göre, 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Uygulamada kiraya veren tarafından ikame edilen tahliye davalarında tanıklar genellikle kiracının komşuları olup, kira ilişkisinin kiraya veren ve kendileri için çekilemez bir hal aldığına ilişkin olmaktadır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki kiraya veren haricindeki hiçbir kişinin, kirada oturanın verdiği rahatsızlıktan dolayı bu hükme dayanarak tahliye talep etmesi mümkün değildir. Uygulamada bazı kişilerin gürültülü ve müstehcen yaşam tarzı sebebiyle tahliye edilmesi için hukuki yollardan çözüm aradığı görülse de bu tahliye talebinin doğrudan komşular tarafından ileri sürülmesi mümkün değildir. Bu talep ancak kiraya veren tarafından öncelikle yazılı ihtar, ardından ikame edilecek tahliye davası ile ileri sürülebilmektedir.
Açıkça akde aykırılık ve hor kullanım durumlarında kiraya verilen konut yahut işyerinde maddi zararın meydana geldiği çoğunlukla görülmektedir. Bu zararın giderilmesi için ise eski hale getirme tazminat davası açılabilme imkanının mevcut olduğunu belirtmek gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.11.2017 Tarih, 2017/3105 E. ve 2017/15828 K. Sayılı kararında aynen “Bu durumda Mahkemece, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişilerden rapor alınarak normal kullanımdan kaynaklı yıpranmalar dışında eski hale getirme bedellerinin rapor alınarak normal kullanımdan kaynaklı kullanma ve eski hale getirme bedeline hükmedilmesi gerekirken itiraza uğrayan tespit raporu ile yetinilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Netice itibariyle TBK madde 316 gereğince kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından fesih imkanı olmasının yanı sıra kiralananın eski hale getirilmesi ve maddi – manevi tazminat talebinde bulunulması imkanı da söz konusudur. Diğer yandan komşular ise haksız fiil ve komşuluk hukuku gereğince kiracıdan talepte bulunabilirler.