Bilindiği üzere, kira sözleşmeleri uygulamada sıkça imza altına alınan hatta belki de en sık kullanılan sözleşme türüdür. Bir konut ya da bir iş yeri kiralamak istediğinizde mülk sahibi sizden kira sözleşmesi olarak bilinen bir sözleşme imzalamanızı isteyecektir. Bu sözleşmeyi imzalamanız ile birlikte yasal olarak bazı borç ve taahhütler ile bağlı olacaksınız. Bu sebeple kira sözleşmesi yapılırken hangi konulara dikkat edilmesi gerektiğini bilmek, gelecekte yaşanabilecek olası problemleri engellemek açısından oldukça kritiktir.
Kira Sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken hususlar nedir, bunları inceleyelim;
1. Borçlar kanunu hükümleri uyarınca hazırlanan kira sözleşmeleri, kiracının bir taşınmazı kiralaması ve bunun sonrasında da bir bedel ödemesini düzenliyor, buradan önemli sonuçlar çıkıyor. Bunlardan birincisi kiralayan kişinin teslim yükümlülüğü. Yani sözleşmede teslimin hangi koşullarda ve nasıl belirlendiğini göstermelisiniz. Bunu sözleşmenin maddelerinde belirtirken hem teslime elverişli olduğunu belirtmeniz aynı zamanda teslim ederken o taşınmazın içinde bulunan demirbaşları ya da özellikle belirtmek istediğiniz hususları da maddi hükümlerine eklemeniz gerekmektedir. Bu maddeden çıkan diğer önemli sonuç ise kiracının kiraya verileni ne durumda teslim almış ise o durumda geri verme yükümlülüğü altında bulunmasıdır. Bu sebeple ileride herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde kiracının taşınmazı ne durumda hangi mallarla birlikte teslim aldıklarını gösteren bir teslim tesellüm tutanağının imzalanması kiralananın durumunu gösterir fotoğrafların bu tutanağa eklenmesi ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.
2. Kiralayanın teslim yükümlülüğünün diğer bir önemli sonucu ise kira sözleşmesinin kurulması için kiraya verenin malik olmasının gerekli olmamasıdır. Anahtarı kiracıya teslim etmiş olduğumuz anda malik olmasak bile kira sözleşmesi kurulacaktır. Ancak malik olmayan kiraya veren, malikin rıza göstermemesi nedeniyle teslim borcunu yerine getiremezse kiracı kiralananı kullanamayacaktır. Bu sebeple, kira sözleşmesi imzalanmadan önce kiraya veren kişinin söz konusu taşınmazın maliki olup olmadığı veya kiraya verme hak ve yetkisinin sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir.
3. Kira sözleşmelerinde illaki süre belirtmenize gerek yok. Kira sözleşmenizi belirli bir süreye tabi tutabileceğiniz gibi belirsiz süreli de yapabilirsiniz.Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracınızın tahliyesine yönelik bir uyuşmazlık yaşadığınızda kira başlangıç tarihine göre dava açma sürenizin sınırlı olmasıdır. Kira başlangıç tarihini sözleşmede belirtmemek ileride açılacak tahliye davalarında hak kaybı yaşamanıza sebep olabilir.
4. Dikkat edilmesi gereken en önemli husus kira bedelinin açık ve net bir biçimde ifade edilmesidir. Özellikle iş yeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net mi brüt mü olacağı çok önemlidir. Vergisel avantajlar ya da dezavantajlar söz konusu olduğunda hazırladığınız bu sözleşmeye göre hesaplamalar yapılacaktır. Kira bedeline ilişkin diğer bir önemli hususta 2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi çerçevesinde döviz cinsinden kira bedelinin belirlenemeyeceğidir.
5. Kanunda güvence bedeli olarak belirtilen depozito bedelinin 3 ayı geçemeyeceği düzenlenmiştir. Güvence bedelinin hangi hususları karşılayacağı, güvence bedelinin nasıl ve ne zaman iade edileceği ya da hangi koşullarda iade edilmeyeceğini açıkça belirtmeniz önem arz eder. Kiracının depozito bedelini öderken ileride karışıklığa mahal vermemek adına bankadan gönderiliyorsa mutlaka ödemenin depozito bedeline istinaden yapıldığı belirtilmelidir. Yine depozito bedelinin faizi ile mi yoksa anapara olarak mı kiracıya iade edileceğinin de sözleşmede belirlenmesi tahliye aşamasında yaşanabilecek olası uyuşmazlığı da önleyecektir.
6. Sözleşmede kira artış oranını belirlemek ileride kira bedeline ilişkin çıkabilecek uyuşmazlıklar açısından son derece önemlidir. Kira artışında kanun artışın üst sınırını belirlemiş ancak bu sınırın altında kira artışı yapmanızda mümkün. Her şeyden önce kiraya veren, sözleşmede belirlenen koşulların (yani yıllık ortalama TÜFE oranı) üzerinde fahiş kira artışı yapamayacaktır.
7. Bir diğer önemli husus Borçlar Kanunumuz, konut ve çatılı iş yeri kiralarında alt kira için yazılı izin arıyor. Kira sözleşmesi hazırlarken kiraladığınız şeyi bir başkasına kiralamayı arzuluyorsanız bunu mutlaka açıkça belirtmeniz gerekiyor.
8. Kira sözleşmelerinde özellikle iş yeri kiralarında çok kritik bir nokta kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasını istiyorsanız bunu açıkça belirtmeniz gerekiyor. Hangi yenilikleri nasıl yapacağınız, bu yenilikler sonrasında bunlar için hangi bedellerin alınacağı ya da alınmayacağını sözleşmenizde ayrıntılı bir biçimde düzenlemeniz gerekiyor.
9. Ve tabii ki son olarak da vergi harç ve yükümlülüklerin kimlere ait olacağını belirlemeniz gerekiyor. Burada özellikle kira sözleşmelerinde damga vergisinin kime ait olduğu sıklıkla sorulur. Sözleşmede ister kiralayana ister kiracıya harç ve vergileri paylaştırabilirsiniz. Ancak belirlememişseniz borçlar kanunumuzun ilgili hükmü uyarınca bu sorumluluk kiraya verene aittir.
Av. Burcu ÇALIŞKAN