KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ YAN GİDERLERDEN SORUMLULUĞU

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının temerrüdü nedeniyle kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için sadece kira bedelini ödemede temerrüdü değil, aynı zamanda yan giderleri ödeme borcunu da ifa etmemiş olması aranmıştır.[1] Türk Borçlar Kanunu yan gider kavramından neyin anlaşılması gerektiği konusunda bir hüküm içermemektedir. Bütün kira sözleşmesi türlerini kapsayacak şekilde genel bir hüküm olarak TBK md. 303 hükmünde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” düzenlemesi yer almaktadır. Ayrıca benzer bir hüküm TBK md. 341’de konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından getirilmiştir. Söz konusu hükümde ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya aksine yerel adet yoksa kiracının katlanacağı öngörülmüştür.

Yan gider kavramı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nda bir tanım verilmediği ve çeşitli hükümlerde farklı kavramlar da (örneğin; temizlik ve bakım gideri, kullanma giderleri gibi) kullanıldığı için anlam ve içerik yönünden tam bir netlik olduğunu ifade etmek zordur. İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257a maddesine göre yan giderler, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalardır.[2] Doktrinde ise yan gider kavramı ve kapsamı ile ilgili olarak bir fikir birliği olduğunu ifade etmek güçtür. Ancak bu konuda genel kabul, yan giderlerin kiralananın kullanımıyla ilgili giderler ve kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda bunların kira bedelinden ayrı olduğudur. Ayrıca TBK md. 303 hükmünün emredici nitelikte olmadığı da kabul edilmektedir.[3] Dolayısıyla Türk Borçlar Kanunu’nun 303, 314 ve 341. maddeleri dikkate alındığında kiracının da yan giderlerden sorumlu olabileceği kabul edilmektedir.

Sonuç olarak yan giderleri ödeme borcunun bulunduğu hallerde kiracı söz konusu borcu ifada temerrüde düşerse, kiraya veren TBK md. 315 gereğince sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır.[4] Yan giderler ve bunların ifasına ilişkin yükümlülükler her ne kadar nitelik yönünden kira bedelinden ayrı olsa da kanun koyucu, TBK md. 315’in uygulanması bakımından her iki yükümlülüğü de aynı hukuki rejime tâbi tutmuştur. Bir başka ifadeyle, kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi halinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynı olacaktır. Ancak hemen belirtmek gerekir ki, TBK md. 315’in her iki yükümlülüğün ifasında temerrüde düşülmesini aynı hukuki sonuca bağlamış olması, söz konusu yükümlülüklerin niteliklerinin de aynı olduğu anlamına gelmemektedir.[5] Zira kira bedelini ödeme borcu, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan asli borcunu ifade ederken yan giderleri ödeme borcu ise adı geçen sözleşmede kiralananın kullanımıyla ilgili olan yan yükümlülükler olarak karşımıza çıkmaktadır.[6]

Yargıtay Kararlarında Yan Gider Sorumluluğu

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20.9.2016 tarih ve 2016/5242E-2016/5299K sayılı kararında ‘’Türk Borçlar Kanunu'nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 303 ve 341. maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu'nun 303 ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.’’ denilmiştir. Yargıtay kararında kiralananın kullanılmasından kaynaklanmayan giderlerin yan gider olarak sayılamayacağını, yan gider olarak kabul edilemeyen giderlere dayanılarak da TBK md. 315 hükmüne göre kiracının tahliyesinin istenemeyeceğini kabul etmiştir. Gerçekten de TBK sistematiğine bakıldığında oldukça önemli bir sonuca neden olabilecek yan giderlerin ne olduğunun, kiralananın salt mülkiyetine mi yoksa kullanımına mı ait olduğunun araştırılması gerekmektedir. Kiralananın kullanımından kaynaklanan bir gider olur ve kiracı da bu borcu ödemez ise tahliye şartları incelenecektir. Ek olarak yapılan kira sözleşmesi ile yan gider sayılamayacak bazı giderlerin kiracıya yükletilmiş olması da kiraya veren için tahliye nedeni olamayacaktır. Kiracı ile kiraya veren arasında yapılan matbu ve şablonik kira sözleşmelerinde yan gider olarak yazılan giderlerin kiralananın kullanımı ile ilgili olup olmadığının her somut olayda araştırılması hakkaniyet ilkesine de uygun olacaktır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2.11.2017 tarih ve 2016/21900E-2017/13586K sayılı kararında ‘’TBK'nın 314. maddesi kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödeme yükümlülüğü getirmiştir. Buna göre kira bedeli ile kira sözleşmesinde (yakıt, su, elektrik) gibi yan giderlerin de kira bedelinden sayılacağı öngörülmüştür. TBK 315/1 fıkrası uyarınca kira bedeli veya yan gideri kiracı ödemez ise temerrüde düşer. Borçluya, örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri gönderebilmesi için takip talebinde TBK'nın 315/1. maddesinde yazılı nitelikte alacağın istenmesi gereklidir.’’ denilmiştir. Karar incelendiğinde Yargıtay’ın hangi giderlerin yan gider olabileceği ve bu giderleri kiracının ödeyeceğinin kararlaştırabileceği görülmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere salt kiralananın kullanımıyla ilgili olan kiralanan eşyanın mülkiyetine dokunmayan giderlerin yan gider olarak kabul edileceği ve bu giderleri kiracının ödeyeceği sözleşme ile kabul edilebilir. Kiracı yan gider ödeme yükümlülüğüne aykırı davranırsa kiraya veren, kiracının temerrüdü şartları gerçekleştiği için kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.3.2019 tarih ve 2017/6091E-2019/1823K sayılı kararında ‘’Taraflar arasında 01/03/2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın çatılı işyeri olduğu dikkate alındığında Türk Borçlar Kanunu’nun 341. Maddesi uyarınca kiracının, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanma yükümlülüğü bulunmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede su giderlerinin kiracı tarafından mı ya da kiralayan tarafından mı karşılanacağı hüküm altına alınmadığına göre kiralananın çamaşırhane niteliğinde olduğu da dikkate alındığında bu nitelikteki işyerlerinin su giderlerinin kiracı tarafından karşılanıp karşılanmayacağı hususundaki yerel adetlerin otel ve turizm işletmeleri konusundaki meslek odaları veya örgütlerinden araştırılması gerekmektedir. Bu konuda yerel adetin bulunmadığının tespiti halinde ise Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi 2. fıkrası uyarınca olayların olağan akışı ve zarar görenin aldığı önlemler göz önünde tutularak alacağın miktarının hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi gerekirken davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ denilmiştir. Somut olayda kiralanan eşya çatılı işyeridir. Yargıtay bu uyuşmazlıkta TBK md. 315’in değil daha özel hüküm olan md. 341’in uygulanacağını, bu hükme göre yan giderleri ödeme borcunun kural olarak kiracıda olduğunu belirtmiştir. Ancak bu yan giderlerin borçlusunun sözleşme veya yerel adetle kiraya verenin de olabileceğinin altı çizilmiştir. Aydınlatma, ısıtma, su gibi giderlerin kiralananın kullanımından kaynaklandığı Kanunda sayılmıştır. Yargıtay, somut olay adaleti ilkesine uygun bir şekilde kiralanan yerin çamaşırhane olduğuna dikkat çekerek su giderinden doğrudan kiracının sorumlu olduğu sonucuna ulaşılmamasını istemiştir. Yani yerel mahkemece yapılması gereken yerel adete, hakkaniyete göre bu nitelikteki işyerlerinde su giderine kimin katlandığının araştırılmasıdır. Hiçbir araştırma yapılmadan doğrudan bu yan gideri kiracıya yükletilmesi hukuka aykırıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 5.9.2016 tarih ve 2015/11891E-2016/5132K sayılı kararında ‘’Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK’nın 269/2. maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK’nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700 TL ödemiş, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315. maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50 TL'sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.’’ denilmiştir. Yargıtay verdiği kararda aidat giderinin açıkça kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, sadece 50 TL’lik aidat bedelinin verilen süre içerisinde ödenmemesini dahi temerrüt sebebi olarak görmüştür. Kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olan aidat borcunun kiracı tarafından eksiksiz ödenmesi gerekmektedir, eğer kira bedeli gibi yan gider borcu da ödenmezse kiracının temerrüdü gerçekleşir ve kiralayan tahliye talebinde bulunabilir.

SONUÇ

Kira sözleşmesinde kiracının kira bedeli ve yan giderleri ödeme borcunda temerrüde düşmesinin sonuçlarına ilişkin bir düzenleme olan TBK md. 315, kiraya verene olağanüstü bir fesih hakkı tanımıştır. Kiraya veren, söz konusu hükümde öngörülen durumun ortaya çıkması ve kendisi tarafından yerine getirilmesi gereken şartları sağladığında sözleşmeyi feshedip kiralananın tahliyesini isteyebilecektir.

Kiralananın kullanımından doğduğu açıkça ortada olan yan giderleri kural olarak kiracının ödemesi gerekir. Ancak kira sözleşmesinde kiraya verenin ödeyeceği kararlaştırılırsa veya yerel adete göre kiraya verenin bu gidere katlanması gerekiyorsa kiracı bu yan gideri ödemek zorunda kalmayacaktır. Bunun sonucunda da yan gideri ödemediği gerekçesiyle kiracı, kiralanandan tahliye edilemeyecektir. Her somut olayda yan gideri ödeme borcuna kimin katlanacağı araştırılmalıdır. Kira sözleşmesinde yukarıdaki şartları sağlamayan yan giderleri kiracının ödeyeceği kararlaştırılsa dahi Yargıtay bu yan giderin ödenmemesi nedenine dayalı olarak tahliye davası açılamayacağına dair kararlar vermektedir.