Bu çalışmamızda kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması hakkında genel olarak bilgi verdikten sonra pandemi sebebiyle kira sözleşmelerinin uyarlanmasının talep edilip edilemeyeceği ile bu hususta verilen Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına yer vereceğiz.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ise de sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan dengenin sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması ihtimalinde sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması (Clausula Rebüs Sic Stantibus) ilkesi uygulanma alanı bulmaktadır.
Sözleşme hükümlerinin değişen şartlara uyarlanması 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun “Aşırı İfa Güçlüğü” adlı 138. maddesi ile hukukumuza girmiştir. Maddenin yürürlüğe girmesinden evvel uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatları ile dürüstlük kuralı nazara alınarak çözülmekteydi. TBK’nin 138. maddesi;
- “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.
Bu noktada taraflarca öngörülmesi ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların “mücbir sebep” olarak adlandırıldığını ifade etmek gerekir. Her somut olayda mücbir sebep olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca takdir edilecekse de Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.06.2018 Tarihli 2017/90 E. 2018/1259 K. Sayılı ilamında mücbir sebebe ilişkin olarak şu hususlara dikkat çekilmiştir;
- “Mücbir sebebin birtakım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlal etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlali ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir.”
Sözleşmenin değişen şartlar doğrultusunda uyarlanmasının talep edildiği hallerde mücbir sebebin gerçekleşip gerçekleşmediğini takdir yetkisi hâkime ait olup hakim somut olayın verilerine göre tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünün sona ermesine karar verebilir. Hâkimin sözleşmeye müdahalesi istisnai bir düzenleme olduğundan her halde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uyarlanacağının kabulü mümkün değildir. Zira aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapılması söz konusu olabilecektir.
TBK m. 138 ile sözleşme hükümlerinin değişen koşullara uyarlanmasının talep edilebilmesi için bir arada bulunması gerekli şartlar tek tek sayılmıştır. Bunlar;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum ortaya çıkması,
- Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması,
- Yine bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi,
- Ve son olarak borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması halidir. Ancak bu dört koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde borçlunun, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır.
Uyarlama, sıklıkla uzun ve sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.09.2007 Tarihinde 2007/612 E. 2007/612 K. sayı ile vermiş olduğu ilamında[1] “Davaya konu kira sözleşmesi, uzun süreli olmayıp, kısa sürelidir. Sözleşmenin sonunda, tarafların sözleşmeyi yeni koşullarda yenileme veya sona erdirme imkanları bulunmakta olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde, tacir olan davacının, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması isteme imkânı bulunmamaktadır.” şeklindeki gerekçe ile kısa süreli kira sözleşmelerinde tarafların yenileme döneminde sözleşmede yer alan hükümleri kendi iradeleri ile değiştirme imkanları bulunduğundan uyarlama talep edilmesinin mümkün olmadığına hükmolunmuştur.
Sözleşme hukukunda, sözleşmeye bağlılık esas olsa da kira sözleşmeleri bakımından konuyu ele aldığımızda örneğin döviz kuru ile kira bedelinin belirlendiği uzun süreli bir kira sözleşmesinde, ekonomik değişikliklerin olumsuz etkisi sebebiyle kiracı açısından kira bedeline ilişkin hükümlerin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen koşullara “uyarlanması” mümkündür. Nitekim TBK m. 138/son “Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesini içermektedir. Yargıtay içtihatlarında, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkemece yapılacak incelemelerin salt kira bedelinin tespitinden ibaret olması örneğin taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi verilerle karar verilmesi halinde eksik inceleme ile karar verilmiş olacağına dikkat çekilmektedir. Ekonomik istikrarsızlık ve dövizdeki dalgalanmalar sebebiyle dövizle borçlanmalarda Türk Lirasının değer kaybettiği kolayca anlaşılabilecek bir husus olmakla beraber somut olayda yer alan objektif kriterlerin nelerden ibaret olduğu mahkeme kararından anlaşılmalıdır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2013 T. 2012/8250 E. 2013/2623 K. sayılı kararında[2] “Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik ciddi ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki ani ve aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi” haller sözleşmenin yeniden düzenlenmesi zorunluluğunu doğuran hallere örnek olarak sayılmıştır. Covid-19 ile mücadele ettiğimiz 2020 yılının Mart ayından beri çeşitli kısıtlamalar uygulanmakla beraber Aralık ayından beri ise hastalığın yayılmasını engellemek amacıyla Sağlık Bakanlığı ve Bilim Kurulunun önerileri ile Sayın Cumhurbaşkanımızın talimatları doğrultusunda İç İşleri Bakanlığı tarafından düzenlenen hafta içi akşam 21.00 ile sabah 05.00 arası ve tüm hafta sonu uygulanan sokağa çıkma yasağı genelge ile illere dağıtılarak uygulamaya konulmuş, lokanta ve restoran tarzı işyerleri bakımından ise sokağa çıkma kısıtlamasının olduğu Cumartesi ve Pazar günleri 10.00-20.00 saatleri arasında sadece paket servis şeklinde hizmet verebilecekleri düzenlemesi getirilmiştir. Tüm bu kısıtlamalar nedeniyle serbest meslek mensupları ve esnaflar ekonomik yönden oldukça olumsuz etkilenmişlerdir. Pandemi sebebiyle kapalı kalan ve faaliyet verdiği dönemde ise yalnızca paket satış yapan yahut müşteri kapasitesini azaltmak zorunda kalan restaurantlar bakımından emsal teşkil edecek iki istinaf kararı bulunmaktadır.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 28.09.2020 tarihinde 2020/1103 E. 2020/1008 K. sayılı ile vermiş olduğu kararında[3] “Davacı vekili; davalı tarafın maliki olduğu A2 Cad. 282 Ada 1 Parselde kayıtlı taşınmazın restaurant olarak 01/01/2020 başlangıç tarihli 8 yıl süreli aylık 23.000,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile müvekkiline kiralandığını, pandemi süreci nedeniyle bir çok iş yerinin kapandığını, ticari faaliyetlerinin bitme noktasına geldiğini ve aylık kira bedellerinin ödenemez durumda olduğunu, iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK'nun 138. maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu mecurun aylık kirasının 01/05/2020 tarihinden itibaren geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL'ye uyarlanmasına karar verilmesini, öncelikle 01/05/2020 tarihinden geçerli olmak ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir. Mahkemece 10.08.2020 tarihli ara karar ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilince istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir. Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür. Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK'nun 389/1 maddesinde gösterilen " ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi " koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir. Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir. Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.” denilerek davacının ihtiyati tedbir talebinin ile kira bedelinin uyarlanması talebinin kabulü yönünde karar verilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin işbu kararında Covid-19’un TBK m. 138’de sayılan mücbir sebeplerden sayılabileceği ancak geçici bir dönem olmasının göz önünde bulundurulması ile uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Aynı dairenin 07.10.2020 tarihinde vermiş olduğu kararda[4] da “Kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir. Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.” şeklindeki gerekçe ile ihtiyati tedbirin kabulü ile kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmiştir.
İhtiyati tedbir ve kira bedelinin uyarlanması talebinin kabulü ve reddi noktasında Bölge Adliye Mahkemeleri arasında farklı kararlar bulunduğundan görüş ayrılığı giderilinceye kadar yukarıda yer verilen kararlar emsal nitelik teşkil etmeye devam edecektir. Covid-19 sebebiyle uygulanan kısıtlamalar ve bu dönemde ekonomide yaşanılan dalgalanmalar, TBK m. 138’de yer alan öngörülemeyen sebep olarak değerlendirilebilecek olup bu sebeple işletmesinde gelir kaybı yaşayan ve kira bedelini ödemekte zorlanan işletmelerin kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmaları bu aşamada mümkün görülmektedir.
-----------------
[1] Karar https://www.lexpera.com.tr/ adresinden alınmıştır.