Bir kira ilişkisinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kira bedelinin ya da yan giderlerin zamanında ödenmemesidir. Kiraya veren açısından başlangıçta tolere edilebilir görünen bu gecikmeler, ilerleyen süreçte ciddi maddi kayıplara ve taşınmazın etkin şekilde kullanılamamasına yol açabilir. Çoğu zaman taraflar sorunu kendi aralarında çözmeye çalışsa da, hukuki yolların ne zaman ve nasıl kullanılacağı konusunda yaşanan tereddütler uyuşmazlığın büyümesine neden olur. Oysa mevcut mevzuat ve Yargıtay uygulaması, kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya verene açık ve etkili başvuru yolları tanımaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı kullanma ve ondan yararlanmanın karşılığı olarak kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödeme zamanı ise aynı Kanun’un 314. maddesinde düzenlenmiş olup, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeme yapılması gerekir. Bununla birlikte uygulamada kira bedelinin peşin olarak ödeneceği, yani kullanım döneminin başında yatırılacağı yönünde düzenlemelere sıklıkla rastlanmaktadır.
Peşin ödeme kararlaştırılan kira sözleşmelerinde, ödeme süresinin sınırları Yargıtay içtihatlarıyla belirlenmiştir. Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 16/05/2013 tarihli, 2013/6050 E., 2013/8697 K. sayılı kararı yol göstericidir. Anılan kararda;
“…..mahkemenin de kabulünde olduğu üzere ‘kira parasının her ayın ilk günleri peşin ödeneceği’ ibaresinin her ayın 3.günü akşamına kadar ödenebileceği şeklinde anlaşılması gerektiği ancak son ödeme gününün resmi tatile denk gelmesi halinde ödeme gününün tatili takip eden ilk iş gününde uzayacağının kabulü gerekir,”
şeklindeki değerlendirmeye yer verilmiştir.
Kira bedelinin hiç ödenmemesi ya da süresinde ödenmemesi hâlinde, kiraya verenin doğrudan tahliyeye başvurabilmesi mümkün değildir. Öncelikle kiracıya, kira borcunu ödeyebilmesi için süre tanıyan ve ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceğini bildiren bir ihtar gönderilmesi gerekir. Kiracı verilen süre içinde borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabileceği gibi ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde de bulunabilir.
İspat yükü bakımından kira ilişkileri, genel ispat kurallarından kısmen ayrılmaktadır. Kira sözleşmesinin varlığını ve kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene ait olmakla birlikte, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya düşmektedir. Bu husus, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2017 tarihli, 2017/11871 E., 2017/8998 K. sayılı kararında açıkça ifade edilmiştir. Söz konusu kararda;
“…Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği kira miktarına göre H.M.K. nun 200. maddesi hükmü uyarınca davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Aksi halde davalının bildirdiği miktar esas alınmalıdır. Yine davalı kiracı da kira borcunun ödendiğini H.M.K.nun 200. maddesi gereğince yazılı belge ile ispat etmelidir…”
denilmiştir.
Kiraya verenin ilamsız tahliye yolunu tercih etmesi hâlinde, takip talebinin haciz ve tahliye istemini birlikte içermesi gerekir. Aksi hâlde icra dairesi tarafından yalnızca genel haciz yoluna ilişkin ödeme emri gönderilir. Bu nedenle takip talebinde, ödenmeyen kira alacaklarının tahsiliyle birlikte tahliyenin de istendiği açıkça belirtilmelidir.
Ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde takip durur. Kiracının itirazı, kira sözleşmesinin varlığına ya da imzaya yönelik olabileceği gibi; borcun ödendiği, borç miktarının hatalı olduğu veya borcun henüz muaccel olmadığı yönünde de olabilir. Kiracının itiraz dilekçesinde kira ilişkisini ve imzayı açık ve kesin biçimde inkâr etmemesi hâlinde, İcra ve İflas Kanunu’nun 269/2. maddesi gereğince kira ilişkisinin ve kira bedelinin kabul edildiği sonucuna varılır.
Bu durum Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 27/06/2019 tarihli, 2019/3817 E., 2019/6604 K. sayılı kararında ayrıntılı şekilde açıklanmıştır. Kararda;
“…İİK 269/2 maddesinde, "ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini 62. Madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak red etmez ise akdi kabul etmiş sayılır" hükmüne yer verilmiştir. Olayımızda; davacı alacaklı takip talebi ile 08/01/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmış olup, davalı borçlu itiraz dilekçesinde, alacaklıya herhangi bir borcunun bulunmadığını bildirerek borca, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Davalı borçlu takibe itirazında açıkça ve ayrıca kira ilişkisine ve kira miktarına açıkça karşı çıkmaması karşısında İİK'nın 269/2. Maddesi gereğince kira ilişkisinin ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda davalı borçlu kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK'nın 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlamak durumundadır. Buna göre mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...."
ifadelerine yer verilmiştir.
Yargıtay uygulamasına göre kiraya veren, şartları mevcutsa hem icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurabilir hem de sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye istemli dava açabilir. Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 29/09/2016 tarihli, 2016/9834 E., 2016/5528 K. sayılı kararında da kabul edilmiştir.
Kiraya verenin elinde yalnızca taraflarca imzalanmış ancak noterlikçe düzenlenmemiş veya onaylanmamış adi yazılı bir kira sözleşmesi bulunması durumunda, itirazın kaldırılması yoluna başvurulması kural olarak mümkün değildir. Zira İİK m.68 kapsamında itirazın kaldırılabilmesi, ancak noter tarafından düzenlenen ya da onaylanan belgelerin varlığı hâlinde söz konusu olabilmektedir. Bununla birlikte, borçlunun yazılı kira sözleşmesinin varlığına ve içeriğine açıkça itiraz etmemesi hâlinde, bu sözleşme İİK m.68 anlamında belge niteliği kazanmakta ve itirazın kaldırılması talebine dayanak oluşturabilmektedir.
Yargıtay HGK, 22/06/2016 tarihli 2014/1170 E., 2016/840 K. Sayılı kararı gereğince “Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralayan ile kiracı arasında adi yazılı şekilde yapılan kira sözleşmesinin İİK.’nın 68. Ve 269/c maddesinde düzenlenen belgelerden olup olmadığı, varılacak sonuca göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılmasına ilişkin dava açılıp açılamayacağı noktasında toplanmaktadır… Takibe konu kira sözleşmesine davalı/borçlular karşı çıkmadığından alacaklının takibi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1.maddesi anlamında ‘imzası ikrar edilen ve borç ikrarını içeren bir belgeye’ dayanmaktadır… İtirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, salt icra mahkemesinin dar yetkili olduğundan bahisle ve kanuna yanlış anlam vermek suretiyle talebin reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Bu yazıda, kira bedeli ve yan giderlerin süresinde ödenmemesi hâlinde ilamsız icra yoluyla tahliye süreci ve Yargıtay uygulaması ele alınmıştır. Ancak her kira ilişkisi kendi özel koşulları içinde değerlendirilir; kira sözleşmesinin içeriği, ödeme şekli ve tarafların beyanları sonuca doğrudan etki edebilir. Bu nedenle kira alacaklarının tahsili ve tahliye sürecinde hak kaybı yaşanmaması ve sürecin doğru şekilde yürütülmesi için bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.