TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilen ve Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile, kira sözleşmelerinde konut kira bedelinin artışına ilişkin sözleşmelere yüzde 25 oranında bir üst sınır getirildi.
Ancak iş yeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE’ nin 12 aylık ortalamaları oranında artış kuralı değiştirilmedi.
Düzenlemeye göre yüzde 25 artış oranı 1 Temmuz 2022’den sonra yapılan kira sözleşmelerini etkilemeyecek olduğundan konutlarını kiraya verecek olanlar 1 temmuz gününün geçmesini bekledi.
Çünkü yeni bir düzenleme yapılmadığı takdirde 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra yapılacak sözleşme 1 Temmuz 2023’’ ten sonra kira artışına konu olacak ve yüzde 25 sınırına takılmayacaktır.
Geçici maddenin yürürlük tarihinde mevcut ya da yeni açılacak kira tespit davaları bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.
Hemen belirtelim ki bu düzenleme; TBK 344/3 hükmüne dayanılarak, 5 yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında yargıcın emsal kiraları dikkate alınarak kira tutarını güncelleştirmesini engellememektedir.
Kira artışlarını düzenleyen TBK.344 maddesine göre: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
TBK 344 maddesi 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56 ncı maddesiyle değiştirilmeden önce TBK 344. maddesinin birinci ve ikinci fıkrasında “üretici fiyat endeksindeki artış” sözcükleri vardı.
13/10/2018 günü Tüketici Başvuru Merkezi Hukuk Komisyonu başkanı sıfatı ile yaptığım açıklamada yasadaki “ÜRETİCİ FİYAT ARTIŞI” kavramanı eleştirmiştim. Çünkü üretici (veya tüketici) fiyat artışlarının birden çok hesaplanma yöntemi vardı.
Konu hakkında basında çıkan haber şöyle idi:
“İzzet Doğan, TÜİK'e göre bu oranların, bir önceki aya göre değişim, önceki yılın aynı ayına göre değişim, son on iki aylık ortalamalara göre değişim şeklinde hesaplandığını kaydetti.
"Yüksek artışta mahkemeye başvurabilirsiniz"
Doğan, kanunda yıllık kira artırımının bu oranlardan hangisine göre yapılacağının belirtilmediğini hatırlatarak sözlerini şöyle sürdürdü:
"Bu yüzden bazı mesken sahipleri en çok çıkan oranlarda kira artışı yapmaya kalkışabilir. Ancak her ne kadar kanunda hangi orandan zam yapılamayacağı belirtilmese de Yargıtay'ın verdiği kararlara göre yıllık kira artışları ÜFE'nin (halen TÜFE’nin) on iki aylık ortalamalarına göre hesaplanır yani yıllık bazda artış oranına göre değil.
Yİ-ÜFE eylülde aylık bazda yüzde 10,88, yıllık bazda ise yüzde 46,15 artış gösterdi. Eylül ayı itibarıyla 12 aylık ortalamalar dikkate alındığında ise yüzde 21,36 arttı. Yani Yargıtay içtihadına göre ekimde yıllık kira artışı en fazla yüzde 46,15 değil yüzde 21,36 olabilir. Tüketicilerimiz yüzde 21,6'nın üzerinde veya Yİ-ÜFE'nin yıllık bazdaki artışı olan yüzde 46,15 gibi bir artışla karşılaştığında Yargıtay'ın kararını emsal göstererek hukuki yollara başvurabilir."
AMAÇ GERÇEKLEŞTİ Mİ ?
Kira artışl oranları yasaya göre önce yıllık Üfe ortalamalarına göre yapılırken 2019 yılında yapılan değişiklik ile bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere yapılmaya başlamış ancak şimdi de geçici olarak 1 Temmuz 2023 çe kadar yüzde 25 ile sınırlandırılmıştır.
Ancak hemen belirtelim ki bu geçici sınırlama eflasyonun indirilmesine yararlı olsun diye yapılmış ise amaç gerçekleşmemiştir.
Yasalar Yurttaşların kendi aralarında ve kamu ile uyuşmazlıklarında uygulanmak üzere yapılır. Konut kiralarında yüzde 25 artış oranı hakkındaki düzenlemeyi bir kısım kiracılar bile adil bulmamakta ve kendiliklerinden bu oranın üzerinde artışlar yapmaktadır. Azınlıkta olsa yasadaki yüzde 25 artış uygulamasına uyulmasanı yasaya göre haklı olarak isteyen kiracılarda vardır.
ANAYASAYA AYKIRILIK SORUNU
Bu konuda daha önce yazdığım aşağıdaki yazımı yineliyorum:
1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir.
Daha önce yürürlükte olan ve kira konusunu düzenleyen 6570 sayılı Kanun’a eklenen geçici 7. madde ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira paralarının 2000 yılında yıllık yüzde 25, 2001 yılında ise yıllık yüzde 10 oranında artırılabileceği öngörülmüştü.
Bu madde hakkında yapılan iki Anayasaya aykırılık iddiasına, Anayasa Mahkemesi iki farklı karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesinin K: 2000/48 Sayılı İlk Kararı
Anayasa Mahkemesi davanın 2000 yılında yapılacak kira artışı ile ilgili olması nedeni ile incelemenin geçici 7. maddede yer alan “…2000 yılında yıllık yüzde 25…” ibaresi ile sınırlı yapılmasına karar vermiştir. Yapılan inceleme neticesinde Anayasa Mahkemesi 16.11.2000 tarihli ve E: 2000/26, K: 2000/48 sayılı kararı ile geçici 7. madde metninde yer alan “…2000 yılında yıllık yüzde 25…” ibaresinin Anayasaya aykırı olmadığına karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi aykırılık iddiasını Anayasanın 2., 13., 35. ve 48. maddeleri kapsamında incelemiş ve düzenlemeyi Anayasaya aykırı görmemiştir.
Anayasa Mahkemesi bu kararında devletin; sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin sağlanması, toplumsal barış ve kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı/kiralayan ilişkilerini düzenlemesinin, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturmasının, gelir dağılımını düzeltmesinin ve yoksullukla mücadele etmesinin Anayasa’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereği olduğunun altını çizmiştir.
Ancak Anayasa mahkemesi bu kararında devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağı, konut ve işyeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kiralarının, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirdiğini de belirtmiştir.
Anayasa Mahkemesinin K: 2001/333 sayılı İptal Kararı
Anayasa Mahkemesi 2000 yılındaki bu kararından sonra 19.07.2001 tarihli ve E: 2001/303, K: 2001/333 sayılı kararı ile geçici 7. maddede yer alan “…2001 yılında ise yıllık yüzde 10…” düzenlemesini ise Anayasaya aykırı bularak iptal etmiştir.
Anayasa Mahkemesi bu kararının gerekçesinde; bu sınırlamaların Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun olması gerektiği, ayrıca genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine aykırı olamayacağı ve hakkın özüne dokunamayacağı yönündeki içtihadını yenilemiştir.
Mahkeme kararında daha sonra, geçici 7. madde ile 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 sınırlamasının mülkiyet hakkının özüne dokunup dokunmadığını gerekçelendirmiştir.
Anayasa Mahkemesi 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 oranındaki artışın, aynı yıl yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kaldığını; böylece, kira artışına getirilen sınırlamanın, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurduğunu kabul etmiştir.
Bu karardan çıkan sonuca göre Anayasa Mahkemesi o tarihteki fiyat artışları karşısında kira artışlarının yüzde 10 ile sınırlandırılmasının mülkiyet hakkının özüne dokunan ölçüsüz bir düzenleme olduğuna ve Anayasa’nın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırı bulunduğuna karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi gerekçesinde şu hususlara da yer verilmiştir:
“Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde talebin fazlalığı nedeniyle kiraların aşırı şekilde yükseleceği, bu yükselişin tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına sebep olacağı açıktır.
Türkiye’de kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olduğu, bunun hak ve adaletin gerçekleşmesini engelleyen önemli faktörlerin başında geldiği bilinmektedir.
Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf olanağı verir.....
Temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı, demokratik toplumlarda kişilerin sahip olduğu, dokunulmaz, vazgeçilmez, devredilmez temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunulamayacağı, tümüyle ortadan kaldırılamayacağı, ancak, demokratik toplum düzeninin sürekliliği için toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulması gerektiği durumlarda Anayasa’nın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla sınırlama yapılabileceği kabul edilmektedir....
Konut ve iş yeri olarak çeşitli yönleriyle toplumu etkileyen taşınmaz mal kirası, özel hukuk yanında kamu hukukunu da ilgilendirmektedir. Taşınmaz mal darlığının, devletçe önlem alınmaması durumunda kiraların normalin üstünde artacağı açıktır.
Çağdaş demokrasiler, temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı rejimlerdir. Temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunup onları büyük ölçüde kısıtlayan veya kullanılamaz hale getiren sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı kabul edilemez... Özgürlükler, ancak ayrık durumlarda ve demokratik toplum düzeninin sürekliliği için zorunlu olduğu ölçüde sınırlandırılabilmelidir.
Demokratik bir toplumda temel hak ve özgürlüklere getirilen sınırlama bununla güdülen amacın gerektirdiğinden fazla olmamalıdır... Ancak, 4531 sayılı Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihte öngörülen fiyat artışlarına koşut olarak kiralarda 2001 yılı için kabul edilen yüzde 10 oranındaki artış, 2001 yılında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artışlarının çok altında kalmıştır. Böylece, kira bedellerine getirilen sınırlama, amacını aşarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makûl, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda, itiraz konusu ibare ile mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaştığı ileri sürülemez.
Açıklanan nedenlerle, itiraz konusu '…2001 yılında ise yıllık yüzde 10…' ibaresi, Anayasanın 2., 5., 13. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekir."
Görüldüğü gibi Anayasa Mahkemesi 20 yıl önce konut sıkıntısının büyük bir sorun olduğunu vurgulamış, önlem alınmadığı takdirde, kiraların aşırı artacağını saptamış ve artışında hayat pahalılığına yol açacağı konusunda uyarıda bulunmuştur.
Buna göre 20 yıldır Anayasa Mahkemesinin saptamalarına karşın sorumluların hiçbir önlem almadıkları ve konut sıkıntısının gereksinimleri karşılamadığı görülmektedir.
Yönetim 20 yıldır gereken önlemleri almamış ve şimdi sorunu çözmek için konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023 yılına kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılının yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir.
2001 yılı enflasyonu, toptan eşya fiyatlarında yüzde 88.6, tüketici fiyatlarında ise yüzde 68.5 idi. 2022 yılı mayıs ayı itibariyle yıllık enflasyon, tüketici fiyatlarında yüzde 73,50, yurt içi üretici fiyatlarında ise yüzde 132.16'dır.
Bu duruma göre kiraların üst sınırının yüzde 25 ile sınırlandırılması Anayasa Mahkemesinin kararlarında geçen “ölçülülük” ilkesi bakımından tartışılmaya açıktır. Doğru olan şu ki kiraların yükselme nedeni konut sahiplerinin tutumları değil, genel olarak ekonomide işlerin yolunda gitmemesidir. Anayasa Mahkemesi kira bedellerine getirilen sınırlamaları incelerken “hakkın özüne dokunmama” ilkesini de dikkate almaktadır. Mahkemeye göre kira atışlarına getirilen sınırlama enflasyon oranına göre çok düşük kalıyor ise mülkiyet hakkının özüne dokunarak kiraya verenlerin mülkiyet hakkını ihlal etmektedir.
Bu düzenlemenin konutlar için getirilmesi, iş yerlerinin düzenleme dışı tutulması da ayrı bir sorundur. Kira artışları, bu kiraları sınırlayarak değil yeterli sayıda konut üretimi ve vatandaşın alım gücünün yükseltilmesi yoluyla önlenmelidir. Getirilmek istenen düzenleme zaten mevcut olan kayıt dışı ilişkilerini artıracağı gibi kiracı-ev sahibi davalarını da patlatacaktır. Unutulmamalıdır ki Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi kira oranları için 2011 yılında “üretici fiyat endeksindeki” artışı kabul etmiş, 2019 yılında üretici fiyatlarının artması nedeni ile bu kez madde değiştirilerek artış oranı olarak “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını” kabul etmiş, şimdi 2022 yılında da geçici olduğu bildirilse de yüzde 25 oranı getirmiş olup 2023 yılı Temmuz ayında da nasıl bir düzenleme yapılacak belirsizliği ile herkesi öngörüsüz bırakmıştır. Yasalar yaz-boz tahtası değildir.
E. İstanbul hâkimi İzzet DOĞAN