Kural olarak tüm borçlar ifa edilmek üzere doğmaktadır. İfayla amacına ulaşarak sona ermeye yönelmiş borçlar, her zaman ifayla veya ifa yerini tutan olgularla amacına ulaşarak sona ermemektedir. Zira ifa sürecinde hesapta olmayan aksilikler ortaya çıkabilmektedir. Dolayısıyla edim programından sapmalarla karşılaşılmaktadır. Bu durumda borçlu borcunu eksiksiz, düzgün, zamanında ve yerinde gerçekleştirmez ya da gerçekleştiremeyecek hale; alacaklı ise kendisine yöneltilen ifayı kabul etmeyecek veyahut kabul edemez hale düşmektedir. Bu şekilde koşulların beklenmedik bir şekilde değişmesi sonucu ifanın güçleşmesi borçluya yüklenemeyecek şekilde zorlaşmakta ya da alacaklı için ifa tüm anlamını yitirmektedir. Beklenmedik şekilde gerçekleşen tüm bu aksilikler kısaca “İfa Engeli” olarak tanımlanmaktadır. Bu hususta öncelikli amaç, her zaman yapılan sözleşmeyi ayakta tutmak ve borçlanılmış edimlerin aynen ifası olmaktadır. Bu amaç doğrultusunda koşulların beklenmedik şekilde değişmesi sonucunda menfaati sekteye uğrayan taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilmektedir. Zira sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde, sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenmekte olup, durum ve koşulların değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kurallarına aykırı bir tutum olacaktır.
Sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıllık süre boyunca TÜFE artış oranına göre kira artışı yapılmaktadır. Bu kural, döviz endeksli kira sözleşmeleri için de beş yıl süre boyunca artırım yapılmayacağı şeklinde geçerli olmaktadır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan “Aşırı İfa Güçlüğü” bu kuralın istisnasıdır. Yani aşırı ifa güçlüğü (borçlu kişinin ödeme güçlüğü çekmesi) hali varsa beş yıllık süre kuralı uygulama alanı bulmayacaktır. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, ortaya çıkar ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde ise, sözleşmeden dönme hakkına sahip olmaktadır. Öte yandan kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden farkı, hakimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kurulmasındaki şartlar o denli güçleşmiştir ki, taraflar artık edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hakimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.
Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebileceği hallere verilebilecek en önemli örnek Covid-19 salgını olarak karşımıza çıkmaktadır. Zira salgının ilk döneminde tüm işyerleri kapanmış ve çalışanlar salgın dolayısıyla bir müddet işlerine ara vermek zorunda kalmıştır. Bu durumun doğal sonucu olarak da pek çok insan aylarca gelir elde edememiştir. Covid-19 salgınının ne kiralayan ne de kiraya veren tarafından öngörülebilmesinin imkanı bulunmadığı açıktır. Hal böyleyken insanların gelir elde etmelerine engel olan bu salgın sebebiyle, mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilmektedir. Bir diğer örnek ise; taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalması olmaktadır. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi hallerinde de uyarlama talep edilebilmektedir. Zira kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilmekte ve bu gibi hallerde de kira sözleşmesinin uyarlanması söz konusu olmaktadır.
Kira bedelinin uyarlanması davası kira tespit davasında olduğu gibi sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmaktadır. Ayrıca söz konusu kira bedelinin uyarlanması herhangi bir süreye ya da ihtara tabi olmaksızın açılabilmektedir. Bununla birlikte uyarlama, ileriye etkili ve ifa edilmemiş edimler için de istenebilmektedir. Kira uyarlama davasının tarafları, kiracı olabileceği gibi kiraya veren de olabilmektedir. Bu hususta örnek verecek olursak; kira bedelinin aylık kira parası döviz karşılığı olarak belirlendikten sonra dövizin değerinin devalüasyon nedeniyle düşmesi halinde açılacak kira uyarlama davasının davacısı kiralayan olacaktır. Yine kiracı, kira konusu taşınmazı kullanmaya devam etmiş ise, kural olarak (uyarlama davası açılmadığı müddetçe) kira bedelini ödemek zorundadır. Aksi takdirde yapılacak icra takibi veya ödenmeme ihtarı sonucunda açılacak tahliye davası sonucu taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacaktır. Kısaca kira sözleşmesi; kira konusu taşınmaz, kiralayana teslim edilmediği müddetçe kiracının kira borcu sorumluluğu devam ettirmektedir.
Öte yandan, kira sözleşmesinin devamı sırasında olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde ise ciddi bir zararın ortaya çıkması da mümkündür. Hakim somut olayın özelliğine göre bu ciddi zararı tespit ettikten sonra, davanın açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı verebilmektedir. Dolayısıyla mahkemece verilen söz konusu tedbir kararı, mahkeme kararı kesinleşinceye kadar devam etmektedir. Bu konuyla ilgili olarak, Covid-19 salgınına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde yerleşmiş Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi emsal kararlarına bakıldığında, ilk dava açıldığında kiracının aylık gelirinin düştüğünün ispat edilmesi aranmaktadır. Ayrıca kira uyarlama davası ile ilgili zorunlu arabuluculuğa başvuru, tarafların her ikisinin de tacir olduğu ve dava konusunun “Alacak” veya “Tazminat Davası” olmadığı durumlarda dava şartı olarak aranmamaktadır.
KONUYLA İLGİLİ YARGITAY KARARI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3452 Esas, 2021/6001 Karar ve 04.06.2020 tarihli ilamı:
PANDEMİ NEDENİYLE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI TALEBİNDE ŞARTLARIN GERÇEKLEŞMESİ HALİNDE İHTİYATİ TEDBİR KARARININ VERİLEBİLECEĞİ Covid 19 Salgın Hastalığının Önlenmesi Amaçlı Kısıtlayıcı ve Yasaklayıcı İdari Tedbirlerden Olumsuz Etkilenme Nedeniyle Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında Salgın Sonrasında Taraflardan Biri İçin Edimin İfasının Katlanılamayacak Hâle Gelmesi Nedeniyle Kira Sözleşme Bedelinin Değişen Koşullara Uyarlanmasının Talep Edildiği - Uyarlama İstemindeki Amacın Sözleşmenin Ayakta Tutulması Olduğu - Tedbir Kararı Verilmemesi Durumunda Doğrudan veya Önleme Amaçlı İdari Kararlar Nedeniyle Pandemiden Kaynaklanan Ekonomik Darlığa Bağlı Olarak Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedeniyle Sözleşmenin Feshi İle Tahliyesinin Mümkün Hale Geleceği - Uyarlama Talepli Olarak Açılan Davalarda İhtiyati Tedbir Kararı Verilmediğinde Dava Sonuna Kadar Kira Sözleşmesinin Ayakta Tutulmasının Bazı Hallerde Mümkün Olmayabileceği - Açılan Davada Esas Hakkındaki Hükme Kadar Kiracının Açmış Olduğu Davayı Kazanması Halinde Dava Konusu Olan Şeye Kavuşmasını Daha Dava Sırasında Güvence Altına Almak ve Mağduriyetin Önüne Geçmek Amacıyla Tedbir Kararı Verilebileceği - Aksi Halde Pandeminin Doğrudan Doğruya Etkisi Nedeniyle Faaliyetleri Yasaklanan veya Kısıtlanan Sektörlerdeki İşletmelerin Kiracıları Cirolarının Azalması Nedeniyle Aşırı İfa Güçlüğüne Düşüp Uyarlama Davasının Sonuçlanmasına Kadar Temerrüt Nedeniyle Kiralanandan Tahliye Edilebileceği - Uyarlama Davası İle Amaçlanan Sözleşmenin Ayakta Tutulması Amacına Ulaşılamayacağı - Pandemi Sebebiyle Kira Bedelinin Uyarlanmasına İlişkin Açılan Davada Şartların Gerçekleşmesi Durumunda İhtiyati Tedbir Kararı Verilmesinin Hukuk Muhakemeleri Kanununun İlgili Hükümlerine Uygun Olduğu - Bölge Adliye Mahkemesinin Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında, İhtiyati Tedbir Talebinin Reddine İlişkin Kararına Karşı Yapılan İstinaf Talebinin Reddine İlişkin Kararının Yerinde Olmadığı.
Özeti: Covid 19 salgın hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası ile sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması talep edilmektedir. Uyarlama istemindeki amaç sözleşmenin feshi veya dönme değil, sözleşmenin ayakta tutulmasıdır. Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama davalarında amaç taraflar arasındaki sözleşmenin ayakla tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler anısındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Açılan davada esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle kiracının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebilir. Aksi halde pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşüp kiralarını ödeyememe durumunda kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyartama kararı bir şekilde işlevsiz hale gelecektir. Pandemi sebebiyle, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ilgili hükümlerine uygun olduğundan, Bölge Adliye Mahkemesinin kira bedelinin uyarlanması davasında, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde olmayıp, kararın reddi gerekmektedir.
Av. Begüm Gürel & Hukuk Fakültesi Öğrencisi Meltem Özgörgü
KAYNAKÇA
Serozan/ Baysal/ Şanlı, Borçlar Genel, On İki Levha Yayıncılık, 2022
https://legalbank.net/arama
https://oner.av.tr/kira-uyarlama-davasi/
https://kulacoglu.av.tr/kira-tespit-uyarlanmasi-dava-farklari/