Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri içerisinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur. Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için belirli şartlar bulunmaktadır. Bu dava, ancak ortada bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı bulunması halinde açılabilecektir.
II. Belirlenmesi
MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" ibaresi, "üretici fiyat endeksindeki artış" şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.
Burada esasen dikkat edilecek konu kira bedelinin belirlenmesi davasının ne zaman açılacağıdır. Kira bedelinin tespiti TBK m.344’te yer aldığı gibi , taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; kira döneminin bitmesine en geç 30 gün kala kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar bu dava açılabilir.
Kira bedelinin tespiti davasının açılmasından sonra yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı değişkenlik göstermektedir. Kira tespit davasının yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin bildirimde bulunulup yeni kira döneminde kira tespit davası açılması halinde, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olacaktır.
30 gün önce bildirimde bulunma koşulunun yerine getirilmemesi halinde mahkemenin verdiği karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır. Taraflar arasında mevcut olan kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde 30 günlük sürelere gerek olmaksızın yeni kira dönemi sonlanmadan açılan kira tespit davaları sonucu belirlenen yeni kira bedelleri, yeni dönemin başladığı günden itibaren geçerli kabul edilecektir.