Kira bedeli kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan en önemli borcudur. Sözleşmenin ana unsurlarından olan bu bedel sözleşme serbestisi gereği taraflarca belirlenebilecektir. Ancak yasa koyucu kira bedelinin yenilenmesi aşamasında bu serbestiye belirli sınırlamalar getirmiştir. TBK 344 ‘e göre yenilenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar sözleşme başlangıcında serbestçe kira bedelini belirleyebilirken yenileme zamanı oniki aylık Tüfe oranından fazla bir bedel kararlaştıramayacaklardır.
İlgili maddede düzenlenen sınırlamalarla beraber yasa koyucu hakkaniyet ilkesini sağlamak ve mülkiyet hakkına yönelik oluşabilecek ölçüsüz müdahaleyi sınırlandırmak amacıyla 3.fıkrada kira bedelinin tespiti davasını düzenlenmiştir. Taraflar arasında kira bedeline yönelik çıkan uyuşmazlıkların çözüm yollarından birisi olan bu dava ile mahkeme, kira bedelini yukarıda bahsedilen sınırlamaları ve bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığını dikkate almaksızın yeniden belirlemektedir. İlgili tespit davasının uygulama alanı yalnızca konut ve çatılı işyerleri olmakla birlikte beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yapılabilecektir. Başka bir deyişle 5 yıllık kira ilişkisinin sonunda yapılmış bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın hakim altıncı yıl için yeni bir kira bedeli belirleyebilecektir.
Anlaşılacağı üzere belirlenen kira bedeli ileriye etkili olmaktadır.
Ancak TBK m.345 uyarınca ;
i) yeni kira döneminden en geç 30 gün önce dava açılmış olması
ii) bedelin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulması
iii) sözleşmede yeni kira döneminde artış olacağına dair hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak dava ile bu dönemin başlangıcından itibaren yeni bedel talep edilebilir.
Kira bedelinin tespiti yapılırken ilgili Yargıtay içtihatları gereği öncelikle tarafların tüm delilleri toplanıp , ilgili yere ait emsal kira sözleşmeleri , bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve emsalleri incelenip taşınmazın konumu , kullanım amacı , çevresi, niteliği gibi veriler somutlaştırarak bedelin belirlenmesine etki eden tüm nitelikler araştırılarak hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir.
Talep net ve belirli olmalıdır : Kira bedelinin bölünmesi mümkün olmadığından kiraya veren açık ve net şekilde bedeli talep etmelidir. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak belirsiz alacak veya kısmi dava olarak açılamayacaktır.
Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile ödenen kira bedelinin bir aylık farkı üzerinden hesaplanmaktadır.
İşbu davada davacı kiraya veren olabileceği gibi malik de olabilir..
Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyette olması halinde ise her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Ancak taşınmazın tamamına ilişkin kira bedelinin belirlenmesi talep ediliyorsa pay ve paydaş çoğunlunun sağlanması gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte dava açması zorunludur.
Uygulamada çoğunlukla kiraya veren yahut malik tarafından bu davanın açıldığı görülse de kiracının da bu davayı açma hakkı olduğu bilinmelidir. Zira kiracı da kira bedelinin yüksek olması nedeniyle daha düşük bir bedelin belirlenmesini talep edebilecektir.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiş olduğundan bu dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
Av. Berre Nur Coşkun Örkcü